鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０４ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公４取７ -306	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	西36m都道、南16m、北12m、東12m、四方路		商業地区計画等駐車場整備地区 (70,1650)
c	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	６９公０４ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取１６ -301	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,875,551	100 [ 122.5]	29,286,164	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	29,900,000
b	(　 ) 26,201,527	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.1]	23,041,307	100 [ 80.0]	28,801,634		29,400,000
c	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 98.9]	28,995,822	100 [ 101.6]	28,539,195		29,100,000
d	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	19,267,839	100 [ 63.7]	30,247,785		30,900,000
e	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,467,714	100 [ 65.1]	26,832,126		27,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -45.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.8	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +50.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,400,000 円／㎡]

渋谷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,004,804,788	241,866,080	762,938,708	152,881,000	610,057,708	（　0.9258） 564,791,426	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	21,722,747,154 円　　　　（　 26,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	712.00	Ｓ8F2B	7,146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	819 ㎡	24.5 m x 35.0 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として全館店舗を想定。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
3～ 8	店舗	712.00	69.5	495.00	12,500	6,187,500	10.0	61,875,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	712.00	69.5	495.00	28,500	14,107,500	10.0	141,075,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	712.00	36.5	260.00	45,000	11,700,000	20.0	234,000,000
							0.0	0
地下 1～ 1	店舗	725.00	55.2	400.00	28,500	11,400,000	10.0	114,000,000
							0.0	0
地下 2～ 2	店舗	725.00	59.3	430.00	12,000	5,160,000	10.0	51,600,000
							0.0	0

計		7,146.00	63.7	4,555.00		79,492,500		911,925,000
								0

⑨年額支払賃料	79,492,500 円　×　12ヶ月　＝　 953,910,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,660,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の店舗の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　40,000,000　＝　 40,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,008,570,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 40,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 52,428,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	996,141,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	911,925,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,663,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,004,804,788 円　　　　（　 1,226,868 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０４　　　　-22	11,356 ( 11,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 69.0]	100 [100.0]	16,458	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,604 円/㎡　月額支払賃料（　 12,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０１公賃０４　　　　-23	9,599 ( 9,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	12,143
c	０１公賃０４　　　　-24	8,167 ( 7,917)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	11,694

渋谷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	8,670,000 円	2,890,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	77,594,180 円	1,048,570,000　×　　　　 7.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 125,256,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 24,565,000 円	2,890,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,890,000 円	2,890,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,890,000 円	2,890,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 241,866,080 円　（　　　　　　 295,319 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.3 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9258

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,890,000,000 円	設計監理料率　 393,000 円／㎡　×　 7,146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0529	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0345 ×　 40 ％　＋　0.0486 × 30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	152,881,000 円（　　　　　 186,668 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,004,804,788 円
②総費用	241,866,080 円
③純収益　①－②	762,938,708 円
④建物等に帰属する純収益	152,881,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	610,057,708 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,791,426 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689,611 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,722,747,154 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
渋谷 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-22

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　菱村　寛

TEL.

鑑定評価額

22,800,000,000 円

１㎡当たりの価格

27,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	21,590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区宇田川町７７番１４外｢宇田川町２３－３｣				②地積　(㎡)	819 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,800)
	不整形 1:1.5	銀行、店舗兼事務所ＳＲＣ8F2B	中高層の店舗等が建ち並ぶ繁華な商業地域	南30m区道、三方路	水道、ガス、下水	渋谷 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

渋谷駅前スクランブル交差点
に近接し、高層店舗ビル等が
集積する商業地域。

街

路

３０ｍ区道

交通

施設

渋谷駅北西方

150m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺の再開発、既存ビルの建替えやリニューアルの進展に伴い、高度商業地域としてさらに熟成すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 29,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 26,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区とその周辺区内にあって代替性のある商業地の存する圏域である。典型的な買手として、収益物
件の運用を企図する投資家や開発を企図するディベロッパーなどが想定される。都心区に立地すること等から需要は堅
調である上、機関投資家の取得対象となり得る立地・画地条件を有しているため、価格は安定している。規模や容積率
などの差異により価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では、十分な資料に基づいて適切に試算価格を求めることができた。また、典型的な買手である投資家やディベロ
ッパーは、取引意思決定に際し代替不動産との価格バランスと収益性をともに重視する傾向がある。そこで、２つの試
算価格を関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 5-12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 15,800,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 58.0]

[102.0]
100

27,800,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 27,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による店舗の家賃負担力の低下等と
、収益用不動産の堅調な需要・周辺の再開発
の影響の相克の結果、地価は横這い傾向にあ
る。

渋谷駅に近い繁華性の極めて高い商業地域と
しての地位を保持している。駅周辺の再開発
の影響により、繁華性の向上が期待される。

個別的要因に変動はない。代替不動産との競
争力は普通である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -33.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１３公０４ -18	新宿区		貸家建付地	（　）	不整形	南22m区道、西4.2m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
b	ＴＫ１－公４取１ -303	千代田区		貸家建付地	（　）	不整形	北東（駅前広場）道路、南東40m、角地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,1604)
c	ＴＫ１－公４取４ -2	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南西14.5m区道、南東8m、二方路		商業高度利用地区地区計画等 (100,800)
d	６８公０４ -15	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東36m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 32,424,388) 33,289,926	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	35,875,551	100 [ 115.0]	31,196,131	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	31,800,000
b	(　 ) 33,536,171	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 123.6]	26,644,434	100 [ 108.7]	24,511,899		25,000,000
c	(　 25,261,415) 26,122,653	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	29,871,737	100 [ 100.3]	29,782,390		30,400,000
d	(　 ) 28,021,476	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	30,037,836	100 [ 82.9]	36,233,819		37,000,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 29,000,000 円／㎡]

渋谷 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,009,948,800	257,669,480	752,279,320	148,120,000	604,159,320	（　0.9351） 564,949,380	（ 3.1 - 0.5 ） 2.6％
	⑧収益価格	21,728,822,308 円　　　　（　 26,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	712.00	Ｓ8F2B	7,146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	819 ㎡	25.0 m x 35.0 m	前面道路：区道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階部分貸し又はフロア貸しの店舗。屋外広告看板の設置と隔地駐車場の確保とを想定した。

⑦有効率　 63.7 ％
の理由

階段等の配置を検討して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	712.00	36.5	260.00	45,000	11,700,000	20.0	234,000,000
							0.0	0
2～	店舗	712.00	69.5	495.00	29,000	14,355,000	10.0	143,550,000
							0.0	0
3～ 8	店舗	712.00	69.5	495.00	12,500	6,187,500	10.0	61,875,000
							0.0	0
地下 1～	店舗	725.00	55.2	400.00	29,000	11,600,000	10.0	116,000,000
							0.0	0
地下 2～	店舗	725.00	59.3	430.00	12,000	5,160,000	10.0	51,600,000
							0.0	0

計		7,146.00	63.7	4,555.00		79,940,000		916,400,000
								0

⑨年額支払賃料	79,940,000 円　×　12ヶ月　＝　 959,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 4,555.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 54,660,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　40,000,000　＝　 40,000,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,013,940,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 40,000,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 52,697,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,001,243,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	916,400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,705,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,009,948,800 円　　　　（　 1,233,149 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０４　　　　-13	12,609 ( 12,104)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	15,536	対象基準階の　月額実質賃料　　 12,604 円/㎡　月額支払賃料（　 12,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１８公賃０４　　　　-14	10,231 ( 9,952)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.5]	100 [100.0]	10,454
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	14,000,000 円	2,800,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	96,962,480 円	1,053,940,000　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,307,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 23,800,000 円	2,800,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,800,000 円	2,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,800,000 円	2,800,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 257,669,480 円　（　　　　　　 314,615 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,800,000,000 円	設計監理料率　 380,000 円／㎡　×　 7,146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0529	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0345 ×　 40 ％　＋　0.0486 × 30 ％　＋ 0.0817 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	148,120,000 円（　　　　　 180,855 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,009,948,800 円
②総費用	257,669,480 円
③純収益　①－②	752,279,320 円
④建物等に帰属する純収益	148,120,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	604,159,320 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	564,949,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 689,804 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,728,822,308 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,500,000 円／㎡）