鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０３公０４ -5	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	西27m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,500)
b	６８公０４ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西8.6m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)
c	０３公０４ -8	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南東24m都道、中間画地		商業高度地区最高40m 特別用途地区 (100,600)
d	４３４９公０４ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	１８公０４ -15	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	南25m都道、東4m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,769,572	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,797,268	100 [ 123.4]	2,266,830	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,380,000
b	(　 ) 2,250,000	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,277,000	100 [ 100.2]	2,272,455		2,390,000
c	(　 ) 2,025,746	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,048,029	100 [ 97.7]	2,096,243		2,200,000
d	(　 ) 1,703,057	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,716,681	100 [ 72.5]	2,367,836		2,490,000
e	(　 ) 1,780,573	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,757,879	100 [ 63.9]	2,750,984		2,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +16.5
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +26.5
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.5
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -36.5
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -31.5
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,380,000 円／㎡]

渋谷 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,781,832	27,537,090	66,244,742	35,640,000	30,604,742	（　0.9408） 28,792,941	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	778,187,595 円　　　　（　 2,150,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	248.50	ＲＣ8	1,860.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	362 ㎡	18.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

フロア貸し又は部分貸しの店舗・事務所。

⑦有効率　 76.2 ％
の理由

階段等の配置を考慮して査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	232.50	68.2	158.50	6,500	1,030,250	12.0	12,363,000
							0.0	0
2～	店舗	232.50	82.4	191.50	5,200	995,800	12.0	11,949,600
							0.0	0
3～ 8	事務所	232.50	76.6	178.00	4,900	872,200	6.0	5,233,200
							0.0	0
～

～

計		1,860.00	76.2	1,418.00		7,259,250		55,711,800
								0

⑨年額支払賃料	7,259,250 円　×　12ヶ月　＝　 87,111,000 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,418.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,209,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの共益費水準等を考慮して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,320,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,908,030 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,252,570 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	55,711,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 529,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,781,832 円　　　　（　 259,066 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１８公賃０４　　　　-20	4,425 ( 4,258)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 72.5]	100 [100.0]	6,067	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,925 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１８公賃０４　　　　-21	3,933 ( 3,794)	100 [100.0]	[ 99.8] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,132
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

渋谷 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,782,000 円	594,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,724,090 円	98,160,600　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,794,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,049,000 円	594,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	594,000 円	594,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	594,000 円	594,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,537,090 円　（　　　　　　 76,069 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9408

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	594,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,860.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,640,000 円（　　　　　 98,453 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,781,832 円
②総費用	27,537,090 円
③純収益　①－②	66,244,742 円
④建物等に帰属する純収益	35,640,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,604,742 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,792,941 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,539 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 778,187,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,150,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
渋谷 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-13

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　紀伊　英作

TEL.

鑑定評価額

825,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区桜丘町１５番６外｢桜丘町１４－６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,500)
	1:1.2	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西9m区道、南西側道	水道、ガス、下水	渋谷 340m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 20 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 357 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

渋谷駅桜丘地区再開発エリア
至近に位置し、今後の発展が
期待される

街

路

９ｍ区道

交通

施設

渋谷駅南方

340m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。周辺での再開発事業の進
展に伴って街区整備、周辺ビルの改修など今後の発展が期待される地域であると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,380,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,130,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、渋谷区及び周辺区の中層店舗兼事務所ビル、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域と把握した。主な需要者
は、近隣東方地域で再開発事業が進捗中で、当該事業の完了を見越した事業法人、不動産業者等のほか収益目的の個人
や法人投資家、不動産業者等が想定される。取引価格については土地は２５０万円／㎡前後、店舗兼事務所ビルの取引
総額は規模、容積率等の差異により異なる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は商業繁華性の類似した取引事例を広域的な範囲から収集分析して比準した。収益価格は規範性を有する収益
資料に基づいて直接法を適用して投資採算性を分析した。典型的な需要者である不動産投資家は代替競争不動産との価
格バランスに加えて収益性も重視する傾向が見られるので、本件では比準価格を重く見て、収益価格を関連付け、単価
と総額との関連に留意のうえ、周辺の他の標準地との秤量的検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,280,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の下、景気は回復傾向だが先行きに
不透明感も残るなか、商業地域では旺盛な投
資意欲が下支えする地域もあり二極化が進ん
でいる。

桜丘地区で進んでいる再開発の影響を見込ん
だ投資需要の活発化によって、収益力向上が
期待される地域である。

特段の変動は認められない。代替・競争関係
にある他の不動産と比べ、競争力において特
段の優劣はないと思われる。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -47	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.3m区道、南西4m、角地		近商高度3種最高20m 地区計画等 (100,300)
b	１４公０４ -3	新宿区		更地	（　）	ほぼ整形	西6.9m区道、中間画地		近商高度地区最高40m (100,400)
c	１８公０４ -2	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東9m区道、南西3.4m、角地		近商高度3種最高30m (100,300)
d	５６公０４ -29	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.2m区道、南5.9m、二方路		近商高度3種最高30m 第２種文教地区 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,209,373	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	2,108,373	100 [ 92.2]	2,286,739	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,400,000
b	(　 ) 2,215,365	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,179,919	100 [ 93.1]	2,341,481		2,460,000
c	(　 ) 2,241,050	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	2,090,210	100 [ 95.7]	2,184,127		2,290,000
d	(　 ) 2,442,997	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	2,423,836	100 [ 97.8]	2,478,360		2,600,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,380,000 円／㎡]

渋谷 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	93,134,254	27,375,353	65,758,901	35,400,000	30,358,901	（　0.9408） 28,561,654	（ 4.1 - 0.4 ） 3.7％
	⑧収益価格	771,936,595 円　　　　（　 2,130,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	232.54	ＲＣ8	1,860.32
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	500 ％	500 ％	362 ㎡	18.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階店舗、３階以上は事務所（フロア貸しまたは部分貸し）

⑦有効率　 76.3 ％
の理由

同種同程度建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	232.54	68.2	158.62	6,200	983,444	12.0	11,801,328
							0.0	0
2～ 2	店舗	232.54	82.3	191.40	5,100	976,140	12.0	11,713,680
							0.0	0
3～ 8	事務所	232.54	76.6	178.20	4,900	873,180	6.0	5,239,080
							0.0	0
～

～

計		1,860.32	76.3	1,419.22		7,198,664		54,949,488
								0

⑨年額支払賃料	7,198,664 円　×　12ヶ月　＝　 86,383,968 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 1,419.22 ㎡　×　12ヶ月　＝　 10,218,384 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	構造・規模・用途等から標準的な数値を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 840,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	96,602,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 840,000 円　　×　　％　＝　　 4,830,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	92,612,234 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	54,949,488 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 522,020 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	93,134,254 円　　　　（　 257,277 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１６公賃０４　　　　-10	4,754 ( 4,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,903	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,925 円/㎡　月額支払賃料（　 4,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０７公賃０４　　　　-7	4,776 ( 4,752)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,929
c	０７公賃０４　　　　-16	4,836 ( 4,744)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,942

渋谷 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,770,000 円	590,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,616,353 円	97,442,352　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,794,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,015,000 円	590,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	590,000 円	590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	590,000 円	590,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 27,375,353 円　（　　　　　　 75,623 円／㎡）　　（経費率　　 29.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9408

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	590,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 1,860.32 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0418 ×　 40 ％　＋　0.0559 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,400,000 円（　　　　　 97,790 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	93,134,254 円
②総費用	27,375,353 円
③純収益　①－②	65,758,901 円
④建物等に帰属する純収益	35,400,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	30,358,901 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	28,561,654 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 78,900 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 771,936,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,130,000 円／㎡）