鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６８公０４ -15	渋谷区		建付地	（　）	不整形	北東36m都道、南東4m、二方路		商業高度地区最高30m 地区計画等 (100,500)
b	５１公０４ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
c	ＡＢＲ（公）０４ -405	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、南西3.8m、南東3.5m、三方路		商業高度地区60m (83,496)
d	６０公０４ -13	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40m国道、中間画地		商業 (100,800)
e	ＴＫ１－公４取１６ -302	中央区		貸家建付地	（　）	長方形	南西14.6m区道、南東12.7m、角地		商業地区計画等高度利用地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 28,021,476	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	30,037,836	100 [ 149.7]	20,065,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	20,100,000
b	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,040,113	100 [ 88.5]	16,994,478		17,000,000
c	(　 ) 13,143,953	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	12,549,947	100 [ 75.8]	16,556,658		16,600,000
d	(　 ) 12,885,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	12,885,883	100 [ 75.4]	17,090,031		17,100,000
e	(　 ) 21,401,716	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.2]	18,896,433	100 [ 99.9]	18,915,348		18,900,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +73.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -36.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 -0.21	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 17,100,000 円／㎡]

渋谷 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	170,141,198	48,157,165	121,984,033	29,701,600	92,282,433	（　0.9364） 86,413,270	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	3,086,188,214 円　　　　（　 14,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	161.74	Ｓ10	1,499.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	207 ㎡	11.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～１０階店舗（各階フロアー貸し）

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

同種建物の有効率としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	152.68	67.5	102.99	26,000	2,677,740	18.0	48,199,320
							0.0	0
2～ 2	店舗	149.68	88.7	132.82	12,000	1,593,840	12.0	19,126,080
							0.0	0
3～10	店舗	149.68	88.7	132.82	8,800	1,168,816	10.0	11,688,160
							0.0	0
～

～

計		1,499.80	86.6	1,298.37		13,622,108		160,830,680
								0

⑨年額支払賃料	13,622,108 円　×　12ヶ月　＝　 163,465,296 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,298.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,022,396 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	177,487,692 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,874,385 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	168,613,307 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	160,830,680 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,527,891 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	170,141,198 円　　　　（　 821,938 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０１公賃０４　　　　-24	8,167 ( 7,917)	100 [100.0]	[ 99.9] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,065	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,873 円/㎡　月額支払賃料（　 8,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０公賃０４　　　　-19	9,572 ( 9,075)	100 [100.0]	[ 99.4] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	8,650
c	１０公賃０４　　　　-21	8,065 ( 7,864)	100 [100.0]	[ 99.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	8,273

渋谷 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,626,000 円	542,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	25,025,765 円	177,487,692　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,814,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,607,000 円	542,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	542,000 円	542,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	542,000 円	542,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 48,157,165 円　（　　　　　　 232,643 円／㎡）　　（経費率　　 28.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	542,000,000 円	設計監理料率　 351,000 円／㎡　×　 1,499.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0548	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0375 ×　 40 ％　＋　0.0499 × 30 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	29,701,600 円（　　　　　 143,486 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	170,141,198 円
②総費用	48,157,165 円
③純収益　①－②	121,984,033 円
④建物等に帰属する純収益	29,701,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	92,282,433 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	86,413,270 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,455 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,086,188,214 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,900,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
渋谷 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 5-12

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

TEL.

鑑定評価額

3,270,000,000 円

１㎡当たりの価格

15,800,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	12,640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区道玄坂２丁目２１３番｢道玄坂２－２９－１９｣				②地積　(㎡)	207 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,700)
	台形 1:2	店舗兼事務所ＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北東20m区道	水道、ガス、下水	渋谷 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

文化村通り沿いの繁華性が高
い高度商業地域

街

路

２０ｍ区道

交通

施設

渋谷駅北西方

300m

法令

規制

商業
(100,700)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

渋谷駅至近にあって店舗、事務所が集積し、中長期的には繁華性が高くテナント需要は底堅いことから、当面は
現状を維持するものの、将来的には周辺再開発の進展に伴い繁華性が更に高まっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 16,100,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 15,500,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として稀少性が高い都心の高度商業地域の存する圏域と判定した。需要者の中心は、自用または投資
目的の法人、大手不動産業者が想定される。同一需給圏ではコロナ禍にあっても潜在的なテナント需要は底堅い。また
、低金利を背景に不動産を含む投資市場ではリスク選好的で高値が続いており、近隣地域のような渋谷駅至近の土地は
稀少性が高く取得需要が堅調。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、リスクと採算性に着目した様々な事業需要や資産保
全需要が競合する中で、市場性を踏まえつつ収益性をも重視する。本件では、取引事例比較法において都心の稀少性が
高い高度商業地域に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、賃貸事業を想定した理論的な収益価格とを相
互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 15,800,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　渋谷 5-4 　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　 15,800,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染力の強い新型コロナ変異種による第６波
が懸念され、事務所や店舗の賃貸市況は低迷
しているが、低金利を背景に投資需要は堅調
に推移している。

渋谷駅至近に位置し店舗、事務所が集積した
高度商業地域であり、来街者数やテナント需
要はコロナ禍前の水準には回復していないが
、稀少性が高い。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

渋谷 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９公０４ -13	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、北東4.5m、南東5.8m、三方路		商業地区計画等駐車付置義務 (100,800)
b	ＴＫ１－公４取１６ -301	中央区		貸家建付地	（　）	不整形	南東27m国道、北東15m、北西11m、南西6.5m、四方路		商業地区計画等高度利用地区 (100,999)
c	５１公０４ -15	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西28m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
d	ＡＢＲ（公）０４ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西40m国道、南東3.5m、二方路		商業高度地区60m (73,496)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 20,741,034	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	19,267,839	100 [ 108.9]	17,693,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	17,700,000
b	(　 ) 19,799,098	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.1]	17,467,714	100 [ 103.3]	16,909,694		16,900,000
c	(　 ) 15,284,668	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	15,040,113	100 [ 81.7]	18,408,951		18,400,000
d	(　 ) 8,687,352	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	8,911,253	100 [ 69.8]	12,766,838		12,800,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 16,100,000 円／㎡]

渋谷 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	166,527,838	40,206,160	126,321,678	30,689,100	95,632,578	（　0.9389） 89,789,427	（ 3.3 - 0.5 ） 2.8％
	⑧収益価格	3,206,765,250 円　　　　（　 15,500,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	161.74	Ｓ10	1,499.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	700 ％	700 ％	207 ㎡	11.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

主として全館店舗を想定

⑦有効率　 86.6 ％
の理由

標準的な有効率とした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	152.68	67.5	102.99	26,000	2,677,740	20.0	53,554,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	149.68	88.7	132.82	12,000	1,593,840	12.0	19,126,080
							0.0	0
3～10	店舗	149.68	88.7	132.82	8,500	1,128,970	10.0	11,289,700
							0.0	0
～

～

計		1,499.80	86.6	1,298.37		13,303,340		162,998,480
								0

⑨年額支払賃料	13,303,340 円　×　12ヶ月　＝　 159,640,080 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,298.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 14,022,396 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	173,662,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,683,124 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	164,979,352 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	162,998,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,548,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	166,527,838 円　　　　（　 804,482 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０４　　　　-19	9,572 ( 9,075)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 94.0]	100 [140.0]	7,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,571 円/㎡　月額支払賃料（　 8,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	１０公賃０４　　　　-20	8,241 ( 8,017)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	11,328
c	１０公賃０４　　　　-21	8,065 ( 7,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 71.0]	100 [100.0]	11,710

渋谷 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,677,000 円	559,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	16,845,260 円	173,662,476　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 15,814,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,751,500 円	559,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	559,000 円	559,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 40,206,160 円　（　　　　　　 194,233 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.5 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9389

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	559,000,000 円	設計監理料率　 362,000 円／㎡　×　 1,499.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0359 ×　 35 ％　＋　0.0499 × 35 ％　＋ 0.0829 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,689,100 円（　　　　　 148,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	166,527,838 円
②総費用	40,206,160 円
③純収益　①－②	126,321,678 円
④建物等に帰属する純収益	30,689,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	95,632,578 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	89,789,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 433,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,206,765,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,500,000 円／㎡）