鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -13	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地２００㎡ (70,150)
b	１０公０４ -13	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	５６公０４ -7	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.7m区道、北東2.5m、角地		１低専高度1種最高10m 最低敷地１５０㎡ (80,150)
d	０９公０４ -6	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.9m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地２００㎡ (70,150)
e	５６公０４ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地１２０㎡ (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,497,409	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,454,215	100 [ 93.9]	1,548,685	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,560,000
b	(　 ) 1,288,876	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,277,614	100 [ 86.6]	1,475,305		1,490,000
c	(　 ) 1,332,339	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,314,230	100 [ 85.9]	1,529,953		1,550,000
d	(　 ) 2,026,558	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,030,611	100 [ 131.4]	1,545,366		1,560,000
e	(　 ) 1,169,920	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,186,299	100 [ 77.5]	1,530,708		1,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -19.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,520,000 円／㎡]

渋谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,818,175	2,421,764	10,396,411	4,341,480	6,054,931	（　0.9470） 5,734,020	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	143,350,500 円　　　　（　 913,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＲＣ3	235.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	157 ㎡	9.1 m x 17.2 m	前面道路：区道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積６０㎡程度

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

同種同類型の建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	85.00	75.0	63.75	5,000	318,750	1.0	318,750
							1.0	318,750
2～ 2	住宅	85.00	85.0	72.25	5,100	368,475	1.0	368,475
							1.0	368,475
3～ 3	住宅	65.00	85.0	55.25	5,200	287,300	1.0	287,300
							1.0	287,300
～

～

計		235.00	81.4	191.25		974,525		974,525
								974,525

⑨年額支払賃料	974,525 円　×　12ヶ月　＝　 11,694,300 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 191.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 459,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,153,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 661,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,571,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	974,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 974,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 237,282 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,818,175 円　　　　（　 81,644 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０４　　　　-16	5,020 ( 4,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	5,122	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,213 円/㎡　月額支払賃料（　 5,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０公賃０４　　　　-17	4,624 ( 4,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,408
c	１０公賃０４　　　　-18	4,577 ( 4,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	4,937

渋谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	217,800 円	72,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,058,664 円	13,233,300　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 617,100 円	72,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	72,600 円	72,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,421,764 円　（　　　　　　 15,425 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9470

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	72,600,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,341,480 円（　　　　　 27,653 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,818,175 円
②総費用	2,421,764 円
③純収益　①－②	10,396,411 円
④建物等に帰属する純収益	4,341,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,054,931 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,734,020 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 143,350,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 913,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
渋谷 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -26

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　関　淳一

TEL.

鑑定評価額

221,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,410,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区松濤２丁目１４番３０｢松濤２－３－２｣				②地積　(㎡)	157 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:2	住宅Ｗ2	中規模住宅が多い閑静な住宅地域	北東6.9m区道	水道、ガス、下水	神泉 640m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 80 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北６．９ｍ
　区道

交通

施設

神泉駅北西方

640m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅のほか共同住宅等も存する閑静な高級住宅地域であり、特段の変動要因はないので、今後も概ね現状の
まま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,470,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 918,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、渋谷区内の地域ブランド力のある高級住宅地域と判定される。需要者の属性は、主に戸建住宅を
購入する富裕層や不動産事業者等である。古くから名声の高い住宅地域であり需要は底堅く、期待利回りの目線も低下
傾向にある。市場での需要の中心価格帯については、土地については単価で１３０～１８０万円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は比準価格と比較して低位に求められたが、近隣地域の標準的使用は低層住宅地であることから、居住の快適
性や利便性等が重視される自己利用目的の取引が中心となっているためと判断される。したがって、本件では取引実態
を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を
上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,160,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[105.0]

100
[ 80.4]

[101.0]
100

1,400,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,390,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症により、景気の不
透明感はあるが、投資資金は堅調で、都心の
優良不動産には底堅い需要がある。

名声の高い住宅地域であり、地域要因に特段
の変動要因はない。

代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.1
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -35	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地１４０㎡ (70,150)
b	５６公０４ -5	渋谷区		建付地	（　）	台形	北東5m区道、南西5m、二方路		１低専高度1種最高10m 最低敷地１８０㎡ (70,150)
c	５６公０４ -13	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東3.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地２００㎡ (70,150)
d	６１公０４ -13	渋谷区		建付地	（　）	長方形	南西3m私道、中間画地		１低専高度2種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,430,077	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,428,661	100 [ 95.5]	1,495,980	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 1,477,737	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,427,072	100 [ 98.6]	1,447,335		1,460,000
c	(　 ) 1,497,409	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	1,454,215	100 [ 99.3]	1,464,466		1,480,000
d	(　 ) 1,015,030	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	984,774	100 [ 74.1]	1,328,980		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,470,000 円／㎡]

渋谷 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,936,414	2,706,090	10,230,324	4,197,960	6,032,364	（　0.9556） 5,764,527	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	144,113,175 円　　　　（　 918,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	85.00	ＲＣ3	235.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	157 ㎡	9.1 m x 17.2 m	前面道路：区道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階共同住宅、２ＬＤＫを想定

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

当該建物の有効率としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	85.00	75.0	63.75	4,900	312,375	2.0	624,750
							1.0	312,375
2～ 2	居宅	85.00	85.0	72.25	5,000	361,250	2.0	722,500
							1.0	361,250
3～ 3	居宅	65.00	85.0	55.25	5,100	281,775	2.0	563,550
							1.0	281,775
～

～

計		235.00	81.4	191.25		955,400		1,910,800
								955,400

⑨年額支払賃料	955,400 円　×　12ヶ月　＝　 11,464,800 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 191.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　 688,500 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,200,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,153,300 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,200,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 667,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,685,635 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,910,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,153 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 955,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 232,626 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,936,414 円　　　　（　 82,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１０公賃０４　　　　-16	5,020 ( 4,911)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,115 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１０公賃０４　　　　-17	4,624 ( 4,524)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,018
c	１０公賃０４　　　　-18	4,577 ( 4,478)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,967

渋谷 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	210,600 円	70,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,375,390 円	13,353,300　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 383,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 596,700 円	70,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,200 円	70,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,706,090 円　（　　　　　　 17,236 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,200,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 235.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,197,960 円（　　　　　 26,739 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,936,414 円
②総費用	2,706,090 円
③純収益　①－②	10,230,324 円
④建物等に帰属する純収益	4,197,960 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,032,364 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,764,527 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,717 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,113,175 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 918,000 円／㎡）