鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５６公０４ -129	渋谷区		更地	（　）	ほぼ台形	南東4.9m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	５６公０４ -36	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地１３０㎡ (70,150)
c	５６公０４ -3	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地１８０㎡ (76,166)
d	１０公０４ -13	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	５６公０４ -35	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地１４０㎡ (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,078,609	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	1,076,515	100 [ 86.2]	1,248,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.1] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 1,263,240	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,263,240	100 [ 85.6]	1,475,748		1,550,000
c	(　 ) 1,318,875	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,277,026	100 [ 83.9]	1,522,081		1,600,000
d	(　 ) 1,288,876	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,277,614	100 [ 96.3]	1,326,702		1,390,000
e	(　 ) 1,430,077	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,428,661	100 [ 94.4]	1,513,412		1,590,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -16.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,340,000 円／㎡]

渋谷 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,045,435	4,371,595	18,673,840	8,073,000	10,600,840	（　0.9470） 10,038,995	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	250,974,875 円　　　　（　 845,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.00	ＲＣ3	444.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種第１種文教地区	80 ％	150 ％	150 ％	297 ㎡	17.7 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ平均専有面積４２㎡

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

地域における標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	148.00	80.4	119.00	4,750	565,250	1.0	565,250
							1.0	565,250
2～ 2	住宅	148.00	87.2	129.00	4,879	629,391	1.0	629,391
							1.0	629,391
3～ 3	住宅	148.00	87.2	129.00	4,900	632,100	1.0	632,100
							1.0	632,100
～

～

計		444.00	84.9	377.00		1,826,741		1,826,741
								1,826,741

⑨年額支払賃料	1,826,741 円　×　12ヶ月　＝　 21,920,892 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 377.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,131,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例の共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,051,892 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,188,595 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,583,297 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,826,741 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,354 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,826,741 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 444,784 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,045,435 円　　　　（　 77,594 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１公賃０４　　　　-22	4,691 ( 4,497)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	4,871	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,987 円/㎡　月額支払賃料（　 4,879 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９公賃０４　　　　-33	4,795 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,150
c	１９公賃０４　　　　-14	4,834 ( 4,733)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,940

渋谷 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,000 円	135,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,949,295 円	23,771,892　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 599,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,371,595 円　（　　　　　　 14,719 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9470

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 444.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,073,000 円（　　　　　 27,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,045,435 円
②総費用	4,371,595 円
③純収益　①－②	18,673,840 円
④建物等に帰属する純収益	8,073,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,600,840 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,038,995 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,801 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,974,875 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 845,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
渋谷 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -24

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　神山　由紀夫

TEL.

鑑定評価額

377,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,010,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区広尾３丁目６７番９｢広尾３－１６－７｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種第１種文教地区 (80,150)
	1:1	住宅Ｗ2F1B	中規模以上の住宅、マンションが多い住宅地域	東5.6m区道、南側道	水道、ガス、下水	広尾 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

従来から港区の赤坂・青山・
麻布と並ぶ高級住宅地である
。

街

路

基準方位：　北　　
５．６ｍ区道

交通

施設

広尾駅　北西方

1.1km

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

中規模戸建住宅及び高級マンション等が建ち並ぶ住宅地で従来から底堅い人気を有する。新型コロナウイルス感
染症による地域要因に特段の変動要因は見当たらず現状の地域的特性を維持しながら推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,330,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 866,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として渋谷区及び隣接する港区の従来から誉れ高い優良住宅地と判定した。主たる需要者は会社役員や
高額所得者が中心で、画地併合による開発事業者等も想定される。市場の需給動向は供給が稀少で情報の非開示性が高
い。不動産投資意欲は回復傾向にあり、稀少性のある土地を中心にやや強含みであるが新変異株等による市場の停滞リ
スクは払拭出来ない。土地は１億円から６億円程度が中心価格帯で、土地建物は立地、規模等により多様である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

標準地は低層住宅地域に位置し、その価格形成過程において代替性を有する不動産の市場性が重視される。比準価格は
各取引事例について的確な要因比較を行って試算し、市場の実態を反映している。収益価格は近隣地域の基準容積率が
低く、地価水準に見合た賃料の収受が出来ない為に低位に試算された。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実
態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,260,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[101.0]

100
[105.6]

[105.1]
100

1,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は収束の兆しがあ
るが変異株や第六波の発現等の懸念は払拭で
きない。政府等による政策の動静には注視が
必要である。

港区と同一視される従来から誉れ高い住宅地
域で、堅調な富裕者等からの地域的選好性も
高い。

価格形成要因に影響を与える個別的要因には
特段の変動要因はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１公０４ -8	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	５６公０４ -12	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地２００㎡ (70,150)
c	１８公０４ -7	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.2m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	５６公０４ -165	新宿区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4.3m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,558,061	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,511,619	100 [ 105.0]	1,439,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.1] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 1,512,052	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,444,370	100 [ 110.0]	1,313,064		1,380,000
c	(　 ) 1,297,064	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	1,880,743	100 [ 139.1]	1,352,080		1,420,000
d	(　 ) 914,578	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	933,784	100 [ 82.3]	1,134,610		1,190,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,330,000 円／㎡]

渋谷 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,380,726	4,446,712	18,934,014	8,073,000	10,861,014	（　0.9470） 10,285,380	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	257,134,500 円　　　　（　 866,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.50	ＲＣ3	445.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種第１種文教地区	80 ％	150 ％	150 ％	297 ㎡	17.7 m x 17.0 m	前面道路：区道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

共同住宅（専有面積６０㎡程度のコンパクトタイプ））を想定した。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

近隣の同種同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	148.50	85.0	126.23	4,650	586,970	2.0	1,173,940
							1.0	586,970
2～ 2	共同住宅	148.50	90.0	133.65	4,700	628,155	2.0	1,256,310
							1.0	628,155
3～ 3	共同住宅	148.50	90.0	133.65	4,750	634,838	2.0	1,269,676
							1.0	634,838
～

～

計		445.50	88.3	393.53		1,849,963		3,699,926
								1,849,963

⑨年額支払賃料	1,849,963 円　×　12ヶ月　＝　 22,199,556 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 393.53 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,180,590 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同類型の建物の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 720,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,380,146 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 720,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,205,007 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,895,139 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,699,926 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,149 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,849,963 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 450,438 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,380,726 円　　　　（　 78,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９公賃０４　　　　-31	4,317 ( 4,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,797	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,808 円/㎡　月額支払賃料（　 4,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９公賃０４　　　　-32	4,094 ( 4,094)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,993
c	０９公賃０４　　　　-33	4,795 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,893

渋谷 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	405,000 円	135,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	2,024,412 円	24,100,146　×　　　　 8.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 599,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,147,500 円	135,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	135,000 円	135,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,446,712 円　（　　　　　　 14,972 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9470

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	135,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 445.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,073,000 円（　　　　　 27,182 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,380,726 円
②総費用	4,446,712 円
③純収益　①－②	18,934,014 円
④建物等に帰属する純収益	8,073,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,861,014 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,285,380 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,631 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,134,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 866,000 円／㎡）