鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６３公０４ -15	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東4m区道、中間画地		１中専高度2種最高20m 特別用途地区 (70,160)
b	６６公０４ -1	渋谷区		更地	（　）	長方形	北東3.8m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
c	６６公０４ -4	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北3.9m区道、中間画地		１住居高度3種最高20m (70,160)
d	５６公０４ -130	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.5m区道、西2.7m、角地		１住居高度3種最高20m (80,180)
e	１２公０４ -15	新宿区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.9m区道、南4m、角地		１住居高度2種最高20m 地区計画等 (80,196)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,529,992	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,514,844	100 [ 100.0]	1,514,844	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,590,000
b	(　 ) 1,204,511	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	1,196,163	100 [ 82.5]	1,449,895		1,520,000
c	(　 ) 1,304,159	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,314,592	100 [ 91.8]	1,432,017		1,500,000
d	(　 ) 1,287,516	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	1,385,285	100 [ 94.6]	1,464,360		1,540,000
e	(　 ) 1,406,459	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	1,321,100	100 [ 88.3]	1,496,149		1,570,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,540,000 円／㎡]

渋谷 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,620,055	3,627,607	13,992,448	5,974,020	8,018,428	（　0.9556） 7,662,410	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	191,560,250 円　　　　（　 958,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高30m	70 ％	300 ％	160 ％	200 ㎡	13.4 m x 15.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２５～３５㎡の１ＬＤＫの住戸（全９戸）を想定した。

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

同種同類の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.00	90.0	99.00	5,100	504,900	1.0	504,900
							1.0	504,900
2～ 2	共同住宅	110.00	90.0	99.00	5,200	514,800	1.0	514,800
							1.0	514,800
3～ 3	共同住宅	98.00	85.0	83.30	5,250	437,325	1.0	437,325
							1.0	437,325
～

～

計		318.00	88.5	281.30		1,457,025		1,457,025
								1,457,025

⑨年額支払賃料	1,457,025 円　×　12ヶ月　＝　 17,484,300 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 281.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 675,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,159,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 907,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,251,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,457,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,457,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 354,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,620,055 円　　　　（　 88,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０９公賃０４　　　　-4	5,309 ( 5,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,309	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,315 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９公賃０４　　　　-5	6,047 ( 5,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,047
c	０９公賃０４　　　　-6	6,100 ( 5,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,100

渋谷 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	499,500 円	99,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,652,507 円	18,159,420　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 849,100 円	99,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,627,607 円　（　　　　　　 18,138 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,900,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,974,020 円（　　　　　 29,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,620,055 円
②総費用	3,627,607 円
③純収益　①－②	13,992,448 円
④建物等に帰属する純収益	5,974,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,018,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,662,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,560,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 958,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
渋谷 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -12

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　杉浦　公庸

TEL.

鑑定評価額

296,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,480,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区恵比寿西２丁目１２番１８外｢恵比寿西２－１２－６｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度3種最高30m (70,160)
	1:1.2	共同住宅Ｓ3	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	代官山 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 90 ｍ、西 70 ｍ、南 25 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

基準方位北　４．０
ｍ区道

交通

施設

代官山駅　北東方

420m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の他、マンションも見られる住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,570,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 958,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

渋谷駅西方の準優良以上の住宅地域である。同一需給圏は渋谷区、港区等の品等が比較的高い住宅地域一帯である。主
たる需要者は、自用の居宅目的の中小企業の経営者等や富裕者層で、投資目的の個人・法人も存在する。地域において
供給より需要が多い状態が続き、地価水準は概ね安定的な傾向を持続している。土地は２００㎡程度で総額が３億円程
度が一般的で、規模が大きいものはマンション用地としての需要が強い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の地域性が比較的類似している住居系地域内の取引事例により価格が決定されており、市場性
を反映している。収益価格は、当該地域は居住の快適性・利便性等の外に、収益性を重視して新規に土地を取得し共同
住宅等を建築する投資家等もある程度存在すると判断され、規範性を一定程度有する。よって、本件においては、比準
価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討等を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　渋谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,260,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[101.0]

100
[ 91.2]

[105.0]
100

1,470,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,460,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス禍等の影響により、不動
産市場は地域、用途等により価格形成要因へ
の影響度合いは異なるものの若干影響を受け
ている。

渋谷駅・恵比寿駅に近い住宅地域としての需
要は根強い。地域的要因に影響を与える大き
な変動はない。

個別的要因に影響を与える特段の変動要因は
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６公０４ -13	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西9m区道、北3m、南4m、三方路		１住居高度3種最高20m (80,300)
b	５１公０４ -22	渋谷区		更地	（　）	ほぼ整形	北東2.7m区道、北西4m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
c	０６公０４ -10	渋谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東2.7m私道、中間画地		２中専高度3種最高30m (70,160)
d	６３公０４ -9	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3m区道、南東1.8m、角地		１住居高度3種最高20m (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,440,922	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	1,393,770	100 [ 95.3]	1,462,508	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,540,000
b	(　 ) 1,079,234	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,073,944	100 [ 69.7]	1,540,809		1,620,000
c	(　 ) 2,139,321	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	2,241,830	100 [ 85.7]	2,615,904		2,750,000
d	(　 ) 899,649	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.6]	1,018,130	100 [ 69.6]	1,462,830		1,540,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -22.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,570,000 円／㎡]

渋谷 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,620,055	3,627,607	13,992,448	5,974,020	8,018,428	（　0.9556） 7,662,410	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	191,560,250 円　　　　（　 958,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	110.00	ＲＣ3	318.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度3種最高30m	70 ％	300 ％	160 ％	200 ㎡	13.4 m x 15.2 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２５～３５㎡の１ＤＫ～１ＬＤＫの住戸（全９戸）で構成される共同住宅

⑦有効率　 88.5 ％
の理由

エレベータなし

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	110.00	90.0	99.00	5,100	504,900	1.0	504,900
							1.0	504,900
2～ 2	共同住宅	110.00	90.0	99.00	5,200	514,800	1.0	514,800
							1.0	514,800
3～ 3	共同住宅	98.00	85.0	83.30	5,250	437,325	1.0	437,325
							1.0	437,325
～

～

計		318.00	88.5	281.30		1,457,025		1,457,025
								1,457,025

⑨年額支払賃料	1,457,025 円　×　12ヶ月　＝　 17,484,300 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 281.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 675,120 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されるため計上せず。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,159,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 907,971 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,251,449 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,457,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,842 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,457,025 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 354,764 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,620,055 円　　　　（　 88,100 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０２公賃０４　　　　-32	5,358 ( 5,136)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,467	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,315 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０９公賃０４　　　　-4	5,309 ( 5,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	5,338
c	０９公賃０４　　　　-5	6,047 ( 5,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [124.0]	100 [ 97.0]	5,130

渋谷 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	499,500 円	99,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,652,507 円	18,159,420　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 426,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 849,100 円	99,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,900 円	99,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,627,607 円　（　　　　　　 18,138 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,900,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 318.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,974,020 円（　　　　　 29,870 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,620,055 円
②総費用	3,627,607 円
③純収益　①－②	13,992,448 円
④建物等に帰属する純収益	5,974,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,018,428 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,662,410 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,312 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,560,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 958,000 円／㎡）