鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

渋谷 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０公０４ -4	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m区道、南5m、角地		２住居高度3種最高30m (80,248)
b	１１公０４ -12	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.5m区道、北5.5m、角地		１住居高度3種最高20m (80,220)
c	ＮＫＭ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m都道、東15m、角地		１住居 (80,400)
d	Ｒ３７１１７ -39	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西5.5m区道、中間画地		１低専高度地区1種最高 (65,200)
e	Ｒ４１１１８ -901	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m区道、南西5.4m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,725,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,675,551	100 [ 60.0]	2,792,585	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,790,000
b	(　 ) 1,642,218	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,615,113	100 [ 56.9]	2,838,511		2,840,000
c	(　 ) 2,493,691	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,479,165	100 [ 82.6]	3,001,410		3,000,000
d	(　 ) 2,413,224	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	2,350,573	100 [ 81.5]	2,884,139		2,880,000
e	(　 ) 2,366,650	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	2,178,098	100 [ 63.8]	3,413,947		3,410,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.2	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.7	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,890,000 円／㎡]

渋谷 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
14,188,958,510	5,254,887,990	10	2,240,000	7,643.69	420,000	9,920.53
⑧開発法による価格	8,934,070,520 円　　　　（　 2,890,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,089 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,089.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,804.33 ㎡	9,920.53 ㎡	7,823.29 ㎡	2,097.24 ㎡	7,643.69 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 102 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.4 ％）	（ 321.2 ％）	（ 253.3 ％）	（ 67.9 ％）	（ 77.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高30m	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	54.0 ｍ 68.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

2,240,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域における取引事例等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 2,240,000 円／㎡　　×　　 7,643.69 ㎡　　＝　　　　 17,121,865,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 17,121,865,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 420,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 432,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似する建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 432,600 円／㎡　　×　　　 9,920.53 ㎡　　＝　　　　 4,291,621,278 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 17,121,865,600 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 1,712,186,560 円

支出合計　④+⑤+⑥

6,003,807,838 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	標準的な借入金利率、適正な利潤率、危険負担率を考慮し査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	4 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,369,749,248 円	( 8 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 1,215,926,407 円
	販売総額(2期)	12,327,743,232 円	( 72 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 10,187,647,007 円
	販売総額(3期)	3,424,373,120 円	( 20 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,785,385,096 円
収入合計		－	－	－	－	14,188,958,510 円
支出	建築工事費(1期)	858,324,256 円	( 20 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 818,412,178 円
	建築工事費(2期)	858,324,256 円	( 20 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 761,934,442 円
	建築工事費(3期)	2,574,972,767 円	( 60 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,127,957,495 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	513,655,968 円	( 30 ％)	×　　0.9687	（ 4 ヶ月）	＝　　 497,578,536 円
	販売管理費(2期)	684,874,624 円	( 40 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 617,688,423 円
	販売管理費(3期)	513,655,968 円	( 30 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 431,316,916 円
支出合計		－	－	－	－	5,254,887,990 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	14,188,958,510 円　　－　　　　　　 5,254,887,990 円　　＝　　　　　 8,934,070,520 円 2,890,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
渋谷 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

渋谷 -11

東京都

区部第３

氏名

不動産鑑定士　中原　幸夫

TEL.

鑑定評価額

8,930,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,890,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,180,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	渋谷区恵比寿西２丁目２０番１｢恵比寿西２－２０－７｣				②地積　(㎡)	3,089 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,300) 準防（その他）高度3種最高30m (70,300)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ10F2B	中高層のマンションが建ち並ぶ住宅地域	南東7.9m区道、東側道	水道、ガス、下水	代官山 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 70 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．９ｍ区道

交通

施設

代官山駅北東方

200m

法令

規制

２中専
(70,300)
準防
高度3種最高30m

⑤地域要因の将
　来予測

代官山駅至近に位置し利便性と住環境に優れ、富裕層向けの高級マンション需要が強いことから、当面、このよ
うな地域の特性に大きな変化は無いものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,920,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,860,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として都心のマンション開発適地が存する圏域と判定した。需要者の中心は、マンションデベロッパ
ーが想定される。低金利を背景に同一需給圏ではコロナ禍にあってもマンション需要は強く分譲価格は高騰または高値
安定。また、不動産を含む投資市場ではリスク選好的で高値が続いており、近隣地域のような代官山駅徒歩圏の土地は
稀少性が極めて高くデベロッパー間の取得競争は激しい。市場の中心価格帯は、個別性が強いため把握困難。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

主たる需要者が対象地の価格に関して意思決定するに当たっては、稀少性が高い開発適地をめぐってマンションデベロ
ッパー相互の取得需要が競合する中で、市場性とともに投資採算性をも重視する。本件では、取引事例比較法において
都心の開発適地に係る事例を採用している。したがって、比準価格と、マンション分譲事業を想定した開発法による価
格とを相互に関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,730,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染力の強い新型コロナ変異種による第６波
が懸念され、景気回復も先行き不透明である
が、低金利を背景に都心住宅市況は堅調に推
移している。

代官山駅至近に位置し利便性と住環境の優れ
た都心の共同住宅地域として、富裕層のマン
ション需要が強く、分譲価格は高騰または高
値安定。

個別的要因に変化はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

渋谷 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＡＢＲ（公）０４ -201	港区		建付地	（　）	長方形	西16m区道、東10m、南7.4m、三方路		商業高度地区3種24m (100,400)
b	６８公０４ -6	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北5.4m区道、西2.7m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
c	１１公０４ -6	渋谷区		建付地	（　）	不整形	南西5.1m区道、北東6.6m、二方路		２低専高度2種最高12m (70,200)
d	ＮＫＭ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m都道、東15m、角地		１住居 (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 7,537,066	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,149,445	100 [ 124.3]	5,751,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,750,000
b	(　 ) 1,035,466	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	1,073,212	100 [ 50.2]	2,137,873		2,140,000
c	(　 ) 1,173,040	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,156,939	100 [ 53.1]	2,178,793		2,180,000
d	(　 ) 2,493,691	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,479,165	100 [ 68.2]	3,635,139		3,640,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -42.0
b	正常	％／月 +0.40	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,920,000 円／㎡]

渋谷 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
14,378,989,204	5,540,480,030	10	2,270,000	7,643.69	450,000	9,920.53
⑧開発法による価格	8,838,509,174 円　　　　（　 2,860,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

渋谷 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,089 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,089.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,804.33 ㎡	9,920.53 ㎡	7,823.29 ㎡	2,097.24 ㎡	7,643.69 ㎡	ＲＣ・10F 1B ( 102 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.4 ％）	（ 321.2 ％）	（ 253.3 ％）	（ 67.9 ％）	（ 77.05 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
２中専準防高度3種最高30m	70 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	54.0 ｍ 68.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.9 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

2,270,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内における類似の分譲事例を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 2,270,000 円／㎡　　×　　 7,643.69 ㎡　　＝　　　　 17,351,176,300 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 17,351,176,300 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 450,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 463,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似のマンション建築費を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 463,500 円／㎡　　×　　　 9,920.53 ㎡　　＝　　　　 4,598,165,655 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 17,351,176,300 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 1,735,117,630 円

支出合計　④+⑤+⑥

6,333,283,285 円

(4)-4　投下資本収益率	10 ％
投下資本収益率の算定根拠	標準的な借入金利率、利潤率、危険負担率に基づいて査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	4 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	15 ヶ月	販売管理費(2期目)	13 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	1,388,094,104 円	( 8 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 1,232,211,136 円
	販売総額(2期)	12,492,846,936 円	( 72 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 10,324,088,708 円
	販売総額(3期)	3,470,235,260 円	( 20 ％)	×　　0.8134	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,822,689,360 円
収入合計		－	－	－	－	14,378,989,204 円
支出	建築工事費(1期)	919,633,131 円	( 20 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　 876,870,190 円
	建築工事費(2期)	919,633,131 円	( 20 ％)	×　　0.8877	（ 15 ヶ月）	＝　　 816,358,330 円
	建築工事費(3期)	2,758,899,393 円	( 60 ％)	×　　0.8264	（ 24 ヶ月）	＝　　 2,279,954,458 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9535	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	520,535,289 円	( 30 ％)	×　　0.9687	（ 4 ヶ月）	＝　　 504,242,534 円
	販売管理費(2期)	694,047,052 円	( 40 ％)	×　　0.9019	（ 13 ヶ月）	＝　　 625,961,036 円
	販売管理費(3期)	520,535,289 円	( 30 ％)	×　　0.8397	（ 22 ヶ月）	＝　　 437,093,482 円
支出合計		－	－	－	－	5,540,480,030 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	14,378,989,204 円　　－　　　　　　 5,540,480,030 円　　＝　　　　　 8,838,509,174 円 2,860,000 円／㎡