鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１０ -3	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		準住居高度2種最高45m (70,300)
b	０４０１０１０ -24	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南9.8m区道、東4m、角地		近商高度3種最高28m (100,300)
c	０４０１０１８ -34	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北25m国道、東4m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
d	０４０１００７ -28	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	北12.1m区道、東8m、角地		１中専高度2種最高19m (76,165)
e	４０１１２ -9	杉並区		建付地	（　）	台形	南40.1m国道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 581,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,959	100 [ 86.0]	676,697	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	683,000
b	(　 ) 999,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	951,584	100 [ 138.6]	686,569		693,000
c	(　 ) 1,086,720	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 141.8]	766,375	100 [ 109.5]	699,886		707,000
d	(　 ) 369,776	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 89.8]	411,777	100 [ 59.6]	690,901		698,000
e	(　 ) 1,014,017	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,087,667	100 [ 149.2]	728,999		736,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +41.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +45.0
e	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 705,000 円／㎡]

世田谷 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,280,798	14,741,392	35,539,406	25,210,800	10,328,606	（　0.9362） 9,669,641	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	235,844,902 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	170.00	ＲＣ8	1,360.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度2種最高45m	70 ％	300 ％	300 ％	510 ㎡	22.5 m x 22.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は居宅（１ＤＫタイプ平均専有面積約３２㎡）を想定。

⑦有効率　 91.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	170.00	80.0	136.00	3,600	489,600	6.0	2,937,600
							0.0	0
2～ 2	住宅	170.00	93.0	158.10	3,000	474,300	1.0	474,300
							1.0	474,300
3～ 4	住宅	170.00	93.0	158.10	3,050	482,205	1.0	482,205
							1.0	482,205
5～ 8	住宅	170.00	93.0	158.10	3,100	490,110	1.0	490,110
							1.0	490,110
～

計		1,360.00	91.4	1,242.70		3,888,750		6,336,750
								3,399,150

⑨年額支払賃料	3,888,750 円　×　12ヶ月　＝　 46,665,000 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,242.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,473,720 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,138,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,556,936 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,581,784 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,336,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,399,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,638,815 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,280,798 円　　　　（　 98,590 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1713	2,703 ( 2,591)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,845	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1012	3,249 ( 3,115)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,249
c	０４　　　　-1014	3,303 ( 3,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,238

世田谷 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,115,000 円	423,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,517,392 円	51,138,720　×　　　　 14.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 667,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,595,500 円	423,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	423,000 円	423,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,741,392 円　（　　　　　　 28,905 円／㎡）　　（経費率　　 29.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	423,000,000 円	設計監理料率　 302,000 円／㎡　×　 1,360.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,210,800 円（　　　　　 49,433 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,280,798 円
②総費用	14,741,392 円
③純収益　①－②	35,539,406 円
④建物等に帰属する純収益	25,210,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,328,606 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,669,641 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,960 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 235,844,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
世田谷 5-28　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-28

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　柘植　大徳

TEL.

鑑定評価額

349,000,000 円

１㎡当たりの価格

684,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区南烏山３丁目８６５番１｢南烏山３－２５－１２｣				②地積　(㎡)	510 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,300) 防火（その他）高度2種最高45m (70,300)
	台形 1:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ8	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域	北20m国道、背面道	水道、ガス、下水	芦花公園 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 160 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

芦花公園駅　北方

300m

法令

規制

準住居
(70,300)
防火
高度2種最高45m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は甲州街道沿いの路線商業地域であり、価格形成に影響を与える地域要因の変動は特段なく、今後も現
状のまま推移すると予測されます。地価は中高層マンション用地の需要が堅調で上昇傾向の推移と予測します。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 720,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 534,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区及び隣接区に所在する幹線・準幹線道路沿いの商業地域。主たる需要者層としては投資・事業目
的の各種法人、マンション開発業者等が想定されます。交通・環境条件が良好な上、規模の点で用途の多様性を有する
商業地の供給は少なく稀少性が認められるため需要が伸びており、地価は上昇傾向。中心となる価格帯については多様
な需要が見込まれ、また立地・規模・容積率等、個別の取引ごとに価格のバラツキが大きいことから把握は困難です。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内の類似地域に存する幹線・準幹線道路沿いの商業地の取引事例より試算された比準価格は実証的であり、
取引市場の実態を反映している。収益価格はマンション市街地化が進んでいる地域特性を考慮し、中高層店舗兼共同住
宅の賃貸稼働を想定したが１階店舗テナント需要が限定的であること等から相対的に低位に試算された。よって、比準
価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との価格検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 765,000 円／㎡

[101.0]
100

100
[103.0]

100
[110.9]

[101.0]
100

683,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    667,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年１０月の緊急事態宣言解除後は社会経済
活動が正常化に向かいつつあるが新型コロナ
変異ウイルスの感染拡大が懸念される。区内
人口は減少傾向。

地域要因の変動は特にないが、区内低価格帯
の路線商業地域では中高層マンション用地の
需要が堅調であり、地価の持ち直しが目立つ
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-28　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１０ -24	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南9.8m区道、東4m、角地		近商高度3種最高28m (100,300)
b	０４０１０１０ -3	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		準住居高度2種最高45m (70,300)
c	０４０１０１８ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m都道、中間画地		近商高度2種最高31m (90,300)
d	０４０１９０９ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東30m国道、中間画地		準住居高度3種最高45m (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 999,163	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	951,584	100 [ 127.4]	746,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	754,000
b	(　 ) 581,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,959	100 [ 85.5]	680,654		687,000
c	(　 ) 810,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	810,814	100 [ 114.0]	711,240		718,000
d	(　 ) 753,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	753,850	100 [ 105.6]	713,873		721,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 720,000 円／㎡]

世田谷 5-28　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	52,623,741	14,760,856	37,862,885	25,926,000	11,936,885	（　0.9362） 11,175,312	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	272,568,585 円　　　　（　 534,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-28　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	176.00	ＳＲＣ8	1,408.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居防火高度2種最高45m	70 ％	300 ％	300 ％	510 ㎡	22.5 m x 22.5 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２～８階を単身者向け専有面積３０～３５㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	176.00	75.0	132.00	3,600	475,200	6.0	2,851,200
							1.0	475,200
2～ 2	住宅	176.00	90.0	158.40	3,150	498,960	1.0	498,960
							1.0	498,960
3～ 8	住宅	176.00	90.0	158.40	3,250	514,800	1.0	514,800
							1.0	514,800
～

～

計		1,408.00	88.1	1,240.80		4,062,960		6,438,960
								4,062,960

⑨年額支払賃料	4,062,960 円　×　12ヶ月　＝　 48,755,520 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 1,240.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,511,549 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣における賃貸店舗・住宅の取引実情、建物仕様等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,267,069 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,663,353 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,603,716 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,438,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 61,170 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,062,960 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,958,855 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	52,623,741 円　　　　（　 103,184 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1015	3,452 ( 3,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,420	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,286 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1014	3,303 ( 3,166)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,337
c	０４　　　　-616	2,898 ( 2,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,112

世田谷 5-28　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,175,000 円	435,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	7,350,856 円	53,267,069　×　　　　 13.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 667,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,697,500 円	435,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	435,000 円	435,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,760,856 円　（　　　　　　 28,943 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	435,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,408.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,926,000 円（　　　　　 50,835 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	52,623,741 円
②総費用	14,760,856 円
③純収益　①－②	37,862,885 円
④建物等に帰属する純収益	25,926,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,936,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,175,312 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,912 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,568,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 534,000 円／㎡）