鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００９ -13	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m区道、中間画地		近商高度3種最高28m 地区計画等 (90,300)
b	０４０１０１３ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m都道、東4m、西4m、三方路		商業 (91,410)
c	０４０１０１３ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10.7m区道、東5.9m、二方路		近商高度3種最高31m 地区計画等 (90,300)
d	０４０１０１８ -23	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東15m都道、中間画地		近商高度2種最高31m (90,300)
e	０４０１９０２ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、北西3.7m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 926,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	926,539	100 [ 77.5]	1,195,534	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 2,090,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,111,798	100 [ 158.8]	1,329,848		1,330,000
c	(　 ) 1,187,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	1,369,195	100 [ 102.3]	1,338,412		1,340,000
d	(　 ) 810,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	810,814	100 [ 65.4]	1,239,777		1,240,000
e	(　 ) 1,965,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	2,161,840	100 [ 168.8]	1,280,711		1,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +40.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,280,000 円／㎡]

世田谷 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,872,383	6,599,774	17,272,609	11,145,200	6,127,409	（　0.9362） 5,736,480	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	139,914,146 円　　　　（　 1,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.84	Ｓ3F1B	413.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	139 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～３階まで店舗を想定。

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	110.74	90.0	99.67	4,500	448,515	4.0	1,794,060
							1.0	448,515
1～ 1	店舗	100.84	90.0	90.76	7,600	689,776	6.0	4,138,656
							1.0	689,776
2～ 2	店舗	100.84	95.0	95.80	5,200	498,160	4.0	1,992,640
							1.0	498,160
3～ 3	店舗	100.84	95.0	95.80	3,500	335,300	4.0	1,341,200
							1.0	335,300
～

計		413.26	92.4	382.03		1,971,751		9,266,556
								1,971,751

⑨年額支払賃料	1,971,751 円　×　12ヶ月　＝　 23,661,012 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 382.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 641,810 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,302,822 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,458,169 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,844,653 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,266,556 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,106 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,971,751 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 940,624 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,872,383 円　　　　（　 171,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-120	7,048 ( 6,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [100.0]	8,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,959 円/㎡　月額支払賃料（　 7,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４　　　　-111	6,572 ( 6,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	8,015
c	０４　　　　-112	13,611 ( 13,382)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [183.0]	100 [100.0]	7,438

世田谷 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	935,000 円	187,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,357,374 円	24,302,822　×　　　　 9.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,343,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,500 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,599,774 円　（　　　　　　 47,480 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 440,000 円／㎡　×　 413.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,145,200 円（　　　　　 80,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,872,383 円
②総費用	6,599,774 円
③純収益　①－②	17,272,609 円
④建物等に帰属する純収益	11,145,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,127,409 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,736,480 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,270 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 139,914,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,010,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月6日　提出
世田谷 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-23

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　石原　伸彦

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,230,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	980,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区三軒茶屋１丁目１７番１１外｢三軒茶屋１－３６－２｣				②地積　(㎡)	139 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.2	店舗ＳＲＣ3F1B	小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅に近い商業地域	南5.3m区道	水道、ガス、下水	三軒茶屋 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．３ｍ区道

交通

施設

三軒茶屋駅南東方

200m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は中低層店舗地として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、今後とも現状を
維持すると予測する。地価水準は当面小幅な上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区内の近隣商業地域を中心とする圏域で、需要者の中心は法人投資家、個人投資家である。店舗の
賃貸需要は概ね堅調であり、空室率も低い水準で推移しているため、投資環境は概ね良好であり、優良投資物件の供給
が少ないこともあり、土地需要は概ね堅調に推移している。土地あるいは土地・建物の総額で１～４億円程度の物件が
需要の中心を占めているとみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は駅前商業地域に所在し商業性の格差が小さい事例を重視して適切に試算された。収益価格は低層店舗を想定
したが、近隣地域は繁華性の程度が高く需要者は店舗等からの収益性を重視して価格決定する傾向が強いため、相対的
信頼性は高い。よって、比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上
記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 971,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[ 79.7]

[100.0]
100

1,240,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世田谷区の人口は微減傾向で推移している。
コロナ禍で様子見の姿勢がみられた取引市場
は、持ち直しの動きがみられる。

駅に近い普通商業地域で繁華性等に大きな変
動はみられず、繁華性の高い地域であること
から、土地需要は概ね堅調に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１３ -12	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m区道、中間画地		商業 (100,240)
b	０４０１９０３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,336)
c	０４０１０１５ -27	世田谷区		更地	（　）	台形	北東4.5m区道、西2.7m、二方路		近商高度3種最高28m 地区計画等 (90,270)
d	０４０１００７ -27	世田谷区		更地	（　）	台形	東7m区道、北4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,524,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 150.0]	1,016,155	100 [ 77.6]	1,309,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,310,000
b	(　 ) 1,626,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,250,792	100 [ 97.0]	1,289,476		1,290,000
c	(　 ) 1,051,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	1,095,933	100 [ 80.0]	1,369,916		1,370,000
d	(　 ) 1,220,136	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 113.3]	1,076,907	100 [ 82.4]	1,306,926		1,310,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

世田谷 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,885,892	6,752,203	18,133,689	11,443,200	6,690,489	（　0.9362） 6,263,636	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	152,771,610 円　　　　（　 1,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.84	Ｓ3F1B	413.26
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	139 ㎡	11.0 m x 13.0 m	前面道路：区道　 5.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し

⑦有効率　 92.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	110.74	90.0	99.67	5,000	498,350	4.0	1,993,400
							1.0	498,350
1～ 1	店舗	100.84	90.0	90.76	8,000	726,080	6.0	4,356,480
							1.0	726,080
2～ 2	店舗	100.84	95.0	95.80	5,200	498,160	4.0	1,992,640
							1.0	498,160
3～ 3	店舗	100.84	95.0	95.80	3,500	335,300	3.0	1,005,900
							1.0	335,300
～

計		413.26	92.4	382.03		2,057,890		9,348,420
								2,057,890

⑨年額支払賃料	2,057,890 円　×　12ヶ月　＝　 24,694,680 円
⑩a共益費（管理費）	140 円／㎡　×　 382.03 ㎡　×　12ヶ月　＝　 641,810 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺店舗ビルの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,336,490 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,520,189 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,816,301 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,348,420 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 87,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,057,890 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 981,716 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,885,892 円　　　　（　 179,035 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-111	6,572 ( 6,340)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 81.0]	100 [100.0]	8,279	対象基準階の　月額実質賃料　　 8,378 円/㎡　月額支払賃料（　 8,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	０４　　　　-120	7,048 ( 6,458)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	9,213
c	０４　　　　-122	7,601 ( 7,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	7,526

世田谷 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	960,000 円	192,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,432,303 円	25,336,490　×　　　　 9.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,343,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,632,000 円	192,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	192,000 円	192,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,752,203 円　（　　　　　　 48,577 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	192,000,000 円	設計監理料率　 450,000 円／㎡　×　 413.26 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,443,200 円（　　　　　 82,325 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,885,892 円
②総費用	6,752,203 円
③純収益　①－②	18,133,689 円
④建物等に帰属する純収益	11,443,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,690,489 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,263,636 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,771,610 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100,000 円／㎡）