鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００８ -15	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	０４０１０１０ -12	世田谷区		建付地	（　）	長方形	東15m区道、中間画地		近商高度3種最高31m (90,300)
c	０４０１９０９ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東30m国道、中間画地		準住居高度3種最高45m (70,300)
d	０４０１９１２ -7	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、北西6.1m、角地		２住居高度2種最高45m (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 725,305	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	725,305	100 [ 87.5]	828,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	854,000
b	(　 ) 1,006,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	671,000	100 [ 82.5]	813,333		838,000
c	(　 ) 753,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	753,850	100 [ 101.5]	742,709		765,000
d	(　 ) 1,007,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.0]	763,465	100 [ 103.5]	737,647		760,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 804,000 円／㎡]

世田谷 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,502,545	19,281,782	47,220,763	34,627,600	12,593,163	（　0.9362） 11,789,719	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	287,554,122 円　　　　（　 567,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	248.60	ＲＣ10	1,824.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	507 ㎡	24.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階以上は居宅（１Ｒタイプ平均専有面積約３０㎡）を想定。

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.60	57.5	123.30	3,600	443,880	6.0	2,663,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	77.80	76.3	59.40	3,300	196,020	1.0	196,020
							1.0	196,020
3～ 6	住宅	183.90	84.6	155.50	3,350	520,925	1.0	520,925
							1.0	520,925
7～ 9	住宅	199.20	85.7	170.80	3,400	580,720	1.0	580,720
							1.0	580,720
10～10	住宅	199.20	85.7	170.80	3,400	580,720	1.0	580,720
							1.0	580,720

計		1,824.80	81.5	1,487.90		5,046,480		7,265,880
								4,602,600

⑨年額支払賃料	5,046,480 円　×　12ヶ月　＝　 60,557,760 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,487.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,356,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,914,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,379,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	64,214,490 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,265,880 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,026 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,602,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,219,029 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,502,545 円　　　　（　 131,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1709	3,076 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,076	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,442 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1114	3,293 ( 3,290)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,466
c	０４　　　　-517	3,494 ( 3,347)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,566

世田谷 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,905,000 円	581,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	9,530,782 円	67,594,200　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 745,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,938,500 円	581,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	581,000 円	581,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 19,281,782 円　（　　　　　　 38,031 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	581,000,000 円	設計監理料率　 309,000 円／㎡　×　 1,824.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,627,600 円（　　　　　 68,299 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,502,545 円
②総費用	19,281,782 円
③純収益　①－②	47,220,763 円
④建物等に帰属する純収益	34,627,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,593,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,789,719 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,254 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 287,554,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 567,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
世田谷 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-18

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　島　修治

TEL.

鑑定評価額

392,000,000 円

１㎡当たりの価格

773,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	570,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区瀬田２丁目８１２番１１｢瀬田２－２３－１５｣				②地積　(㎡)	507 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種地区計画等 (100,300)
	台形 1.2:1	事務所ＲＣ3	中低層の店舗、事務所等が多い路線商業地域	北東25m国道、南東側道	水道、ガス、下水	用賀 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 10 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

用賀駅南方

850m

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中低層の店舗、事務所等が多い路線商業地域である。地域に変動をもたらす特段の要因等も見当た
らず、現況の利用形態で推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 789,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 602,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区及び周辺区等の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は、事業目的の個
人・法人、マンションデベロッパー、投資家等多様である。マンション適地や投資用物件は物件毎の格差はあるが、条
件の良い物件に対する需要は安定している。対象地域は多様な土地需要がみられるため、価格水準は概ね安定している
。取引総額は物件ごとに幅があるが、土地相場は概ね坪２５０万円弱程度を中心とする。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格の試算にあたっては、同一需給圏内の幹線道路沿いの路線商業地に存する類似性の高い取引事例を収集し、信
頼性の高い価格が試算された。一方、周辺には賃貸用不動産も多くみられ、想定値であるものの土地残余法による収益
価格も収益性の観点から説得力を有する。本件では地域特性に留意しながら、市場の取引実態を反映して実証的な比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    765,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済一般は新型コロナの影響を残しつつも、
概ね回復傾向の中、区内の不動産需要は一定
の強弱はあるが、概ね強含み傾向にある。

環八沿いの路線商業地域であるが、商業繁華
性が高まるような特段の要因は見当たらない
。多様な用途が予測され、地価は安定してい
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１９１２ -7	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、北西6.1m、角地		２住居高度2種最高45m (70,300)
b	０４０１９０９ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東30m国道、中間画地		準住居高度3種最高45m (70,300)
c	０４０１０１０ -3	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南東20m国道、中間画地		準住居高度2種最高45m (70,300)
d	０４０１００３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	北30m国道、西3.5m、東2.6m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,007,774	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 132.0]	763,465	100 [ 104.0]	734,101	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	756,000
b	(　 ) 753,850	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	753,850	100 [ 102.0]	739,069		761,000
c	(　 ) 581,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	581,959	100 [ 75.8]	767,756		791,000
d	(　 ) 889,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	914,998	100 [ 111.1]	823,581		848,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +32.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 789,000 円／㎡]

世田谷 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	65,876,733	18,115,618	47,761,115	34,389,200	13,371,915	（　0.9362） 12,518,787	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	305,336,268 円　　　　（　 602,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	248.60	ＲＣ10	1,824.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	507 ㎡	24.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上階は３０㎡程度の１Ｋタイプを中心

⑦有効率　 81.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	214.60	57.5	123.30	3,600	443,880	6.0	2,663,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	77.80	76.3	59.40	3,250	193,050	1.0	193,050
							1.0	193,050
3～ 6	住宅	183.90	84.6	155.50	3,300	513,150	1.0	513,150
							1.0	513,150
7～ 9	住宅	199.20	85.7	170.80	3,350	572,180	1.0	572,180
							1.0	572,180
10～10	住宅	199.20	85.7	170.80	3,400	580,720	1.0	580,720
							1.0	580,720

計		1,824.80	81.5	1,487.90		4,986,790		7,206,190
								4,542,910

⑨年額支払賃料	4,986,790 円　×　12ヶ月　＝　 59,841,480 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 1,487.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,356,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	20,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,680,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,197,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,680,000 円　　×　　％　＝　　 3,259,896 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	63,618,024 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,206,190 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 68,459 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,542,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,190,250 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	65,876,733 円　　　　（　 129,934 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1709	3,076 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	3,598	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,442 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４　　　　-1408	3,392 ( 3,251)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,392
c	０４　　　　-309	3,340 ( 3,337)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [ 90.0]	3,374

世田谷 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,885,000 円	577,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	8,426,618 円	66,877,920　×　　　　 12.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 745,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,904,500 円	577,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	577,000 円	577,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,115,618 円　（　　　　　　 35,731 円／㎡）　　（経費率　　 27.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	577,000,000 円	設計監理料率　 307,000 円／㎡　×　 1,824.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,389,200 円（　　　　　 67,829 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	65,876,733 円
②総費用	18,115,618 円
③純収益　①－②	47,761,115 円
④建物等に帰属する純収益	34,389,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,371,915 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,518,787 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,336,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 602,000 円／㎡）