鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	北30m国道、西3.5m、東2.6m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
b	０４０１０１３ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10.7m区道、東5.9m、二方路		近商高度3種最高31m 地区計画等 (90,300)
c	０４０１０１６ -12	世田谷区		更地	（　）	長方形	東22m都道、北6.1m、角地		準住居高度3種最高45m 地区計画等 (100,300)
d	４０１１２ -9	杉並区		建付地	（　）	台形	南40.1m国道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 889,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	914,998	100 [ 73.4]	1,246,591	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,250,000
b	(　 ) 1,187,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	1,369,195	100 [ 109.6]	1,249,266		1,250,000
c	(　 ) 1,211,513	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	1,153,822	100 [ 92.7]	1,244,684		1,240,000
d	(　 ) 1,014,017	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	1,087,667	100 [ 86.5]	1,257,418		1,260,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,250,000 円／㎡]

世田谷 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,078,481	6,380,664	15,697,817	10,549,200	5,148,617	（　0.9362） 4,820,135	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	117,564,268 円　　　　（　 972,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	74.19	ＲＣ8	504.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	121 ㎡	8.5 m x 15.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗２階以上はの１ＤＫタイプ（２５～３０㎡程度）の賃貸住宅

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	74.19	71.0	52.71	5,400	284,634	6.0	1,707,804
							1.0	284,634
2～ 2	住宅	61.44	92.6	56.90	3,500	199,150	1.0	199,150
							1.0	199,150
3～ 8	住宅	61.44	92.6	56.90	3,600	204,840	1.0	204,840
							1.0	204,840
～

～

計		504.27	89.4	451.01		1,712,824		3,135,994
								1,712,824

⑨年額支払賃料	1,712,824 円　×　12ヶ月　＝　 20,553,888 円
⑩a共益費（管理費）	330 円／㎡　×　 451.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,786,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種類似物件の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,339,888 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,116,994 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,222,894 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,135,994 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,792 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,712,824 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 825,795 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,078,481 円　　　　（　 182,467 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-412	3,334 ( 3,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,780	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-411	3,487 ( 3,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,452
c	０４　　　　-605	3,936 ( 3,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,859

世田谷 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,062,000 円	177,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,172,264 円	22,339,888　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,380,664 円　（　　　　　　 52,733 円／㎡）　　（経費率　　 28.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 504.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,549,200 円（　　　　　 87,183 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,078,481 円
②総費用	6,380,664 円
③純収益　①－②	15,697,817 円
④建物等に帰属する純収益	10,549,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,148,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,820,135 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,564,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 972,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
世田谷 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-15

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　野口　和紀

TEL.

鑑定評価額

146,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,210,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	950,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区駒沢２丁目９６３番１８｢駒沢２－１６－２｣				②地積　(㎡)	121 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ8F1B	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域	南東30m国道	水道、ガス、下水	駒沢大学 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ国道

交通

施設

駒沢大学駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

「駒沢大学」駅から徒歩５分圏の玉川通り沿いの路線商業地で、今後も現状を維持する。区内の高容積率の商業
地での供給は希少であり、コロナ禍でも有効需要は堅調で、地価は反転、上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,270,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 952,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は玉川通りなどの路線商業地域を主体に、高容積率が指定された立体利用の可能な商業地域。主な需要者は
一般の事業法人や不動産業者等である。長引くコロナ禍で路面店の業績への影響は拭えないが、当該地域の商業テナン
トは主に１階に限定されインパクトは限られる。一方、国道沿いの高容積率の物件の希少性は高く、不動産価格は上昇
基調に転じている。商業地なので規模は区々となるが、中心価格帯は中古の収益物件で総額数億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存し最有効使用等の類似する事例に基づき市場性を反映し得たものと思料される
。収益価格は上層階の共同住宅の賃料には影響は認められずコロナ禍以前の日常を取り戻しつつあるが、１階が主体の
路面店の賃料負担力回復までには時間を要するものと見られ比準価格よりやや低位に得られたものと思料される。よっ
て、比準価格をやや重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,340,000 円／㎡

[101.5]
100

100
[100.0]

100
[112.7]

[100.0]
100

1,210,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然としてコロナ禍にあるが、不動産の在庫
減少も続いており、区内の地価は住宅地・商
業地ともにわずか１％程度ではあるが、上昇
に転じている。

「駒沢大学」駅から徒歩５分圏の路線商業地
で、依然コロナ禍が長引いているが、国道沿
いの高容積率の物件の希少性は高く地価は上
昇基調に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１３ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10.7m区道、東5.9m、二方路		近商高度3種最高31m 地区計画等 (90,300)
b	０４０１０１３ -12	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m区道、中間画地		商業 (100,240)
c	０４０１９０３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,336)
d	０４０１９１８ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商高度3種最高28m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,187,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	1,369,195	100 [ 106.9]	1,280,819	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,280,000
b	(　 ) 1,524,233	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 150.0]	1,016,155	100 [ 78.2]	1,299,431		1,300,000
c	(　 ) 1,626,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,250,792	100 [ 100.4]	1,245,809		1,250,000
d	(　 ) 1,225,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,225,698	100 [ 99.4]	1,233,097		1,230,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,270,000 円／㎡]

世田谷 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,553,362	6,540,576	16,012,786	10,966,400	5,046,386	（　0.9362） 4,724,427	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	115,229,927 円　　　　（　 952,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	74.19	ＲＣ8	504.27
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	121 ㎡	8.5 m x 15.5 m	前面道路：国道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：フロア貸し住宅：ワンルームタイプ、平均専有面積約２８㎡

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	74.19	71.0	52.71	5,300	279,363	6.0	1,676,178
							1.0	279,363
2～ 3	住宅	61.44	92.6	56.90	3,600	204,840	1.0	204,840
							1.0	204,840
4～ 5	住宅	61.44	92.6	56.90	3,700	210,530	1.0	210,530
							1.0	210,530
6～ 7	住宅	61.44	92.6	56.90	3,800	216,220	1.0	216,220
							1.0	216,220
8～ 8	住宅	61.44	92.6	56.90	3,900	221,910	1.0	221,910
							1.0	221,910

計		504.27	89.4	451.01		1,764,453		3,161,268
								1,764,453

⑨年額支払賃料	1,764,453 円　×　12ヶ月　＝　 21,173,436 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 451.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,639,872 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	22,813,308 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,140,665 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	21,672,643 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,161,268 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,032 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,764,453 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 850,687 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,553,362 円　　　　（　 186,391 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1808	3,335 ( 3,197)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,335	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1809	4,148 ( 3,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,148
c	０４　　　　-1604	3,774 ( 3,621)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,774

世田谷 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,104,000 円	184,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,216,676 円	22,813,308　×　　　　 14.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,564,000 円	184,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	184,000 円	184,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,540,576 円　（　　　　　　 54,054 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	184,000,000 円	設計監理料率　 355,000 円／㎡　×　 504.27 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,966,400 円（　　　　　 90,631 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,553,362 円
②総費用	6,540,576 円
③純収益　①－②	16,012,786 円
④建物等に帰属する純収益	10,966,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,046,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,724,427 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,045 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,229,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 952,000 円／㎡）