鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００２ -24	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		近商高度3種最高28m (90,300)
b	０４０１０１４ -17	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
c	０４０１０１３ -10	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西6.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	０４０１００３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	北30m国道、西3.5m、東2.6m、三方路		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 674,959	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	668,276	100 [ 83.3]	802,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	802,000
b	(　 ) 723,748	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	723,748	100 [ 91.2]	793,583		794,000
c	(　 ) 872,574	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	872,574	100 [ 105.9]	823,960		824,000
d	(　 ) 889,378	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.2]	914,998	100 [ 114.3]	800,523		801,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 805,000 円／㎡]

世田谷 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,133,720	5,285,653	12,848,067	8,880,400	3,967,667	（　0.9362） 3,714,530	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	90,598,293 円　　　　（　 608,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高28m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	9.0 m x 16.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階～４階：住宅（３０㎡程度の１Ｋタイプ）

⑦有効率　 87.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	80.0	92.00	4,400	404,800	6.0	2,428,800
							1.0	404,800
2～ 2	住宅	115.00	90.0	103.50	3,355	347,243	1.0	347,243
							1.0	347,243
3～ 3	住宅	115.00	90.0	103.50	3,405	352,418	1.0	352,418
							1.0	352,418
4～ 4	住宅	95.00	89.5	85.00	3,455	293,675	1.0	293,675
							1.0	293,675
～

計		440.00	87.3	384.00		1,398,136		3,422,136
								1,398,136

⑨年額支払賃料	1,398,136 円　×　12ヶ月　＝　 16,777,632 円
⑩a共益費（管理費）	340 円／㎡　×　 384.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,566,720 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,344,352 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 917,218 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,427,134 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,422,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,510 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,398,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 674,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,133,720 円　　　　（　 121,703 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1509	3,324 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	3,428	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,355 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1818	2,731 ( 2,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	3,269
c	０４　　　　-1508	3,609 ( 3,606)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	3,802

世田谷 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	745,000 円	149,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,751,653 円	18,344,352　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,266,500 円	149,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	149,000 円	149,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,285,653 円　（　　　　　　 35,474 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	149,000,000 円	設計監理料率　 329,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,880,400 円（　　　　　 59,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,133,720 円
②総費用	5,285,653 円
③純収益　①－②	12,848,067 円
④建物等に帰属する純収益	8,880,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,967,667 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,714,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,930 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,598,293 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 608,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
世田谷 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-12

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　片岡　哲也

TEL.

鑑定評価額

114,000,000 円

１㎡当たりの価格

767,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	600,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区世田谷４丁目５０番７｢世田谷４－２－１１｣				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度3種最高28m 地区計画等 (90,300)
	1:2	店舗、共同住宅兼倉庫Ｓ3F1B	小売店舗、共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域	東5.4m区道	水道、ガス、下水	松陰神社前近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 70 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 145 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

５．４ｍ区道

交通

施設

松陰神社前駅　南方近
接

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度3種最高28m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、小売店舗、店舗付共同住宅等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当面
は現状のまま推移するものと把握される。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 796,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 595,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に世田谷区内の各鉄道沿線の各駅から徒歩圏に位置する近隣商業地域である。需要者は自己使用目的
の事業者のほか、個人を含む投資家、不動産業者等も見られる。駅前商業地は供給が少なく、稀少性から需要は底堅い
。駅周辺の商業地の土地取引は少なく、規模や利用目的によって価格にもばらつきがある為、取引の中心価格帯は判然
としないが、土地は概ね坪当り１８０～２８０万円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は業種が多岐にわたる松陰神社前駅周辺の商業地域であり、最有効建物の想定に困難な面がある。一方、取引
事例比較法では地理的にやや離れた事例を採用しているが、いずれも価格形成要因が類似している近隣商業地域的色彩
を帯びた地域の取引事例を採用しており、比準価格の規範性は高いものと考えられる。よって、要因比較が妥当な比準
価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 778,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[101.7]

[100.0]
100

762,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    756,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で不動産市況も停滞したが、直近は
回復傾向にある。区内の土地需要は依然底堅
いが、商業地では収益性の回復に遅れが見ら
れる。

松陰神社前駅至近の商業地域であり、上記一
般的要因を反映して、地価はやや強含み傾向
で推移している。その他、特に地域要因に変
化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００６ -22	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北西3.5m道路、中間画地		近商高度3種最高25m 地区計画等 (90,200)
b	０４０１００８ -19	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東3m私道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
c	０４０１００９ -13	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m区道、中間画地		近商高度3種最高28m 地区計画等 (90,300)
d	０４０１００５ -34	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.8m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 831,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	831,275	100 [ 104.1]	798,535	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	799,000
b	(　 ) 826,126	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	826,126	100 [ 104.1]	793,589		794,000
c	(　 ) 926,539	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	926,539	100 [ 116.0]	798,741		799,000
d	(　 ) 1,071,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 140.0]	765,409	100 [ 96.5]	793,170		793,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +24.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +24.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 796,000 円／㎡]

世田谷 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,278,539	4,454,864	12,823,675	8,940,000	3,883,675	（　0.9362） 3,635,897	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	88,680,415 円　　　　（　 595,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	115.00	ＲＣ4	440.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度3種最高28m 地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	9.0 m x 16.4 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗２階以上はの１Ｋタイプ（２５～３０㎡程度）の賃貸住宅

⑦有効率　 84.7 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	70.0	80.50	4,300	346,150	6.0	2,076,900
							1.0	346,150
2～ 2	住宅	115.00	90.0	103.50	3,350	346,725	1.0	346,725
							1.0	346,725
3～ 3	住宅	115.00	90.0	103.50	3,400	351,900	1.0	351,900
							1.0	351,900
4～ 4	住宅	95.00	89.5	85.00	3,400	289,000	1.0	289,000
							1.0	289,000
～

計		440.00	84.7	372.50		1,333,775		3,064,525
								1,333,775

⑨年額支払賃料	1,333,775 円　×　12ヶ月　＝　 16,005,300 円
⑩a共益費（管理費）	330 円／㎡　×　 372.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,475,100 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種類似物件の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,480,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 874,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,606,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,064,525 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,113 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,333,775 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 643,046 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,278,539 円　　　　（　 115,963 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-310	3,316 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,453	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,494 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-312	3,635 ( 3,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,709
c	０４　　　　-1509	3,324 ( 3,186)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,426

世田谷 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	750,000 円	150,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,905,364 円	17,480,400　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 224,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,275,000 円	150,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	150,000 円	150,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,454,864 円　（　　　　　　 29,898 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9362

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	150,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 440.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,940,000 円（　　　　　 60,000 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,278,539 円
②総費用	4,454,864 円
③純収益　①－②	12,823,675 円
④建物等に帰属する純収益	8,940,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,883,675 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,635,897 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,402 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,680,415 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 595,000 円／㎡）