鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１０ -22	世田谷区		建付地	（　）	長方形	西5.6m区道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	０４０１００５ -35	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	西2.4m私道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
c	０４０１００５ -34	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.8m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
d	０４０１０１６ -26	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
e	０４０１０１７ -1	世田谷区		更地	（　）	長方形	東10.9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 659,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	659,608	100 [ 77.8]	847,825	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	848,000
b	(　 ) 730,673	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	730,673	100 [ 87.3]	836,968		837,000
c	(　 ) 1,071,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 140.0]	765,409	100 [ 90.1]	849,511		850,000
d	(　 ) 860,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,455	100 [ 97.0]	887,067		887,000
e	(　 ) 1,232,344	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	1,071,603	100 [ 126.4]	847,787		848,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +18.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 858,000 円／㎡]

世田谷 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,012,033	1,294,607	5,717,426	3,331,640	2,385,786	（　0.9570） 2,283,197	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	55,687,732 円　　　　（　 619,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	63.00	ＲＣ3	184.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	90 ㎡	5.4 m x 16.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、住宅はフロア貸しの１ＬＤＫ

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	91.3	57.55	3,900	224,445	6.0	1,346,670
							1.0	224,445
2～ 2	住宅	58.05	83.4	48.40	3,600	174,240	1.0	174,240
							1.0	174,240
3～ 3	住宅	63.00	83.8	52.80	3,600	190,080	1.0	190,080
							1.0	190,080
～

～

計		184.05	86.3	158.75		588,765		1,710,990
								588,765

⑨年額支払賃料	588,765 円　×　12ヶ月　＝　 7,065,180 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,065,180 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 353,259 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,711,921 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,710,990 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,254 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 588,765 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 283,858 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,012,033 円　　　　（　 77,911 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-501	3,520 ( 3,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	3,522	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-502	3,687 ( 3,535)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	3,895
c	０４　　　　-1811	3,804 ( 3,647)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	3,931

世田谷 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,500 円	55,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	282,607 円	7,065,180　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 475,100 円	55,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,294,607 円　（　　　　　　 14,385 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,900,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 184.05 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,331,640 円（　　　　　 37,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,012,033 円
②総費用	1,294,607 円
③純収益　①－②	5,717,426 円
④建物等に帰属する純収益	3,331,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,385,786 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,283,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,369 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,687,732 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 619,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
世田谷 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-9

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　高橋　悟郎

TEL.

鑑定評価額

74,200,000 円

１㎡当たりの価格

824,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区奥沢４丁目３２番３｢奥沢４－１６－１２｣				②地積　(㎡)	90 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区３種 (90,300)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ3	低中層の店舗兼共同住宅等が多い近隣商業地域	東6.3m区道	水道、ガス、下水	奥沢 230m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．３ｍ区道

交通

施設

奥沢駅南方

230m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区３種

⑤地域要因の将
　来予測

取引等を契機として徐々に住宅地化が進みつつあるが、当面は概ね現在の地域要因が維持されるものと予測され
る。奥沢駅近くに所在しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 853,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 599,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、概ね世田谷区及び隣接区内の駅前商業地域等である。需要者は当該圏域に地縁を有する店舗事業者、不
動産会社のほか、個人の住宅需要者も想定される。奥沢駅周辺の商業地域の商圏は比較的狭い範囲に限られており、商
業繁華性も高いとは言えないが、利便性、稀少性の高さから土地需要は底堅く、市場は強含みの動きとなっている。需
要動機等により差が見られるが、１００㎡程度の画地では７～９千万円程度が中心価格帯となるものと見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は奥沢駅近くの近隣商業地域に所在しているが、当該地域は個人も需要者となり得る中小規模の店舗兼共同
住宅等を主体として形成されており、市場においては収益性を踏まえつつも、主として代替競争関係にある他の土地の
取引価格との比較の観点から価値判断がなされる可能性が高い。したがって、本件では市場性を的確に反映した比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 971,000 円／㎡

[101.6]
100

100
[100.0]

100
[119.3]

[100.0]
100

827,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    812,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により店舗等では依然賃貸需要に弱
さが見られるが、居住用物件に対する影響は
限定的であり、投資市場も概ね堅調さを維持
している。

地域要因に特段の変動はない。奥沢駅からは
近いが、店舗等の建ち並びは少なくなりつつ
あり、商業地域としての地位は相対的に低下
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.7
交通・接近　　　  +3.6
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００５ -34	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.8m都道、中間画地		近商高度2種最高25m (90,200)
b	０４０１９１８ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商高度3種最高28m (90,300)
c	０４０１０１６ -26	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
d	０４０１０１６ -4	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.9m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,071,573	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 140.0]	765,409	100 [ 90.2]	848,569	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	849,000
b	(　 ) 1,225,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,225,698	100 [ 148.4]	825,942		826,000
c	(　 ) 860,455	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	860,455	100 [ 93.1]	924,227		924,000
d	(　 ) 817,830	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	860,874	100 [ 105.9]	812,912		813,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 -5.4	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.7	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -1.9	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +4.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 853,000 円／㎡]

世田谷 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,863,342	1,222,731	5,640,611	3,331,640	2,308,971	（　0.9570） 2,209,685	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	53,894,756 円　　　　（　 599,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	63.00	ＲＣ3	184.05
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区３種	90 ％	300 ％	300 ％	90 ㎡	5.4 m x 16.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上は２ＤＫタイプ（平均専有面積約５１㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.00	91.3	57.55	3,902	224,560	6.0	1,347,360
							0.0	0
2～ 2	住宅	58.05	83.4	48.40	3,547	171,675	1.0	171,675
							1.0	171,675
3～ 3	住宅	63.00	83.8	52.80	3,582	189,130	1.0	189,130
							1.0	189,130
～

～

計		184.05	86.3	158.75		585,365		1,708,165
								360,805

⑨年額支払賃料	585,365 円　×　12ヶ月　＝　 7,024,380 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 158.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,024,380 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 351,219 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,673,161 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,708,165 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,228 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 360,805 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 173,953 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,863,342 円　　　　（　 76,259 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1101	3,192 ( 3,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	3,463	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,700 円/㎡　月額支払賃料（　 3,547 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1212	3,569 ( 3,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,873
c	０４　　　　-501	3,520 ( 3,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [104.0]	3,599

世田谷 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	279,500 円	55,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	210,731 円	7,024,380　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 145,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 475,100 円	55,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,900 円	55,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,222,731 円　（　　　　　　 13,586 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9570

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,900,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 184.05 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,331,640 円（　　　　　 37,018 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,863,342 円
②総費用	1,222,731 円
③純収益　①－②	5,640,611 円
④建物等に帰属する純収益	3,331,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,308,971 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,209,685 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,894,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599,000 円／㎡）