鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１３ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10.7m区道、東5.9m、二方路		近商高度3種最高31m 地区計画等 (90,300)
b	０４０１０１３ -11	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南18m都道、東4m、西4m、三方路		商業 (91,410)
c	０４０１９０３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,336)
d	０４０１９０２ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、北西3.7m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,187,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	1,369,195	100 [ 90.9]	1,506,265	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,510,000
b	(　 ) 2,090,680	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,111,798	100 [ 149.6]	1,411,630		1,410,000
c	(　 ) 1,626,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,250,792	100 [ 89.0]	1,405,384		1,410,000
d	(　 ) 1,965,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	2,161,840	100 [ 156.8]	1,378,724		1,380,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,430,000 円／㎡]

世田谷 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,640,868	8,209,474	20,431,394	13,767,600	6,663,794	（　0.9160） 6,104,035	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	148,878,902 円　　　　（　 1,110,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	ＲＣ10	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	134 ㎡	14.0 m x 9.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約２９㎡

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	50.0	32.50	5,400	175,500	8.0	1,404,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	90.0	58.50	3,800	222,300	1.0	222,300
							1.0	222,300
4～ 6	住宅	65.00	90.0	58.50	3,900	228,150	1.0	228,150
							1.0	228,150
7～ 8	住宅	65.00	90.0	58.50	4,000	234,000	1.0	234,000
							1.0	234,000
9～10	住宅	65.00	90.0	58.50	4,100	239,850	1.0	239,850
							1.0	239,850

計		650.00	86.0	559.00		2,252,250		3,480,750
								2,076,750

⑨年額支払賃料	2,252,250 円　×　12ヶ月　＝　 27,027,000 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,032,524 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏内の類似地域に存する賃貸事例等を勘案して査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,059,524 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,452,976 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,606,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,480,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,076,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,001,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,640,868 円　　　　（　 213,738 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1416	3,994 ( 3,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,994	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,964 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	０４　　　　-905	3,884 ( 3,884)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,884
c	０４　　　　-1301	3,685 ( 3,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,685

世田谷 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,386,000 円	231,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,039,274 円	29,059,524　×　　　　 13.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,963,500 円	231,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	231,000 円	231,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,209,474 円　（　　　　　　 61,265 円／㎡）　　（経費率　　 28.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9160

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	231,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,767,600 円（　　　　　 102,743 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,640,868 円
②総費用	8,209,474 円
③純収益　①－②	20,431,394 円
④建物等に帰属する純収益	13,767,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,663,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,104,035 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,878,902 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,110,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
世田谷 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 5-7

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　谷岡　勝治

TEL.

鑑定評価額

182,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,360,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区池尻３丁目１５９番１３外｢池尻３－３０－６｣				②地積　(㎡)	134 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）地区計画等 (100,500)
	台形 1.5:1	店舗兼共同住宅ＲＣ10	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ路線商業地域	南東40m国道	水道、ガス、下水	池尻大橋 630m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所、店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

池尻大橋駅　南西方

630m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

国道２４６号線通り沿いに、中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地として成熟しており、当面現状を
維持して推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者は、同一需給圏内の投資
を目的とする個人や法人の投資家、自用を目的とする個人や法人、マンション開発を目的とするマンションデベロパー
等になる。稼働中で遵法性があり築浅の投資物件やマンション素地となる土地の取引は堅調である。土地の相場は坪当
たり４５０万円から４７０万円前後で推移。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例は、近隣地域・類似地域等において幹線道路沿い等の信頼性のある取引事例を収集し採用したもので、比準価
格は市場性を反映した実証的な価格である。対象地周辺は賃貸マンションも多く居住用の賃貸需要もあるが店舗等の賃
貸需要はやや弱い地域。また実需の取引も見られる地域である。したがって比準価格を重視し収益価格を比較考量し、
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区人口は微減傾向。景気、輸出、設備投資、
住宅投資は持ち直し傾向。個人消費はサービ
ス消費以外は持ち直しの兆しが窺われる。

行政的規制、その他についても特に変化がな
く、繁華性の上昇する要因は特に見あたらな
い。地価は超低金利から下支えされている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００２ -26	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		近商地区計画等 (100,240)
b	０４０１９１８ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商高度3種最高28m (90,300)
c	０４０１９０３ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南4.6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,336)
d	０４０１０１３ -14	世田谷区		貸家建付地	（　）	不整形	南西10.7m区道、東5.9m、二方路		近商高度3種最高31m 地区計画等 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,182,706	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,182,706	100 [ 85.0]	1,391,419	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,390,000
b	(　 ) 1,225,698	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,225,698	100 [ 87.0]	1,408,848		1,410,000
c	(　 ) 1,626,030	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,250,792	100 [ 87.2]	1,434,394		1,430,000
d	(　 ) 1,187,092	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	1,369,195	100 [ 93.6]	1,462,815		1,460,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,420,000 円／㎡]

世田谷 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,621,750	7,961,822	20,659,928	13,827,200	6,832,728	（　0.9160） 6,258,779	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	152,653,146 円　　　　（　 1,140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	65.00	ＲＣ10	650.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	500 ％	500 ％	134 ㎡	14.0 m x 9.0 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロアー貸２階～住宅　１Ｋ　　（平均専有面積３０㎡程度）

⑦有効率　 86.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	65.00	50.0	32.50	5,400	175,500	8.0	1,404,000
							0.0	0
2～ 3	住宅	65.00	90.0	58.50	3,800	222,300	1.0	222,300
							1.0	222,300
4～ 6	住宅	65.00	90.0	58.50	3,900	228,150	1.0	228,150
							1.0	228,150
7～ 8	住宅	65.00	90.0	58.50	4,000	234,000	1.0	234,000
							1.0	234,000
9～10	住宅	65.00	90.0	58.50	4,100	239,850	1.0	239,850
							1.0	239,850

計		650.00	86.0	559.00		2,252,250		3,480,750
								2,076,750

⑨年額支払賃料	2,252,250 円　×　12ヶ月　＝　 27,027,000 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 559.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,012,400 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の建物の管理費を参考
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,039,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,451,970 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,587,430 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,480,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,067 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,076,750 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,001,253 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,621,750 円　　　　（　 213,595 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1505	3,955 ( 3,646)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,125	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,964 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1506	3,649 ( 3,499)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,960
c	０４　　　　-1515	3,490 ( 3,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,961

世田谷 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,392,000 円	232,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,775,122 円	29,039,400　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 358,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,972,000 円	232,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	232,000 円	232,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,961,822 円　（　　　　　　 59,417 円／㎡）　　（経費率　　 27.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9160

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	232,000,000 円	設計監理料率　 346,000 円／㎡　×　 650.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0596	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,827,200 円（　　　　　 103,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,621,750 円
②総費用	7,961,822 円
③純収益　①－②	20,659,928 円
④建物等に帰属する純収益	13,827,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,832,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,258,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,707 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,653,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,140,000 円／㎡）