鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -99　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００４ -20	世田谷区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東6m区道、北西4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	０４０１００５ -24	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西8.1m区道、北東5.8m、角地		１住居高度2種最高19m (80,200)
c	０４０１００１ -4	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.4m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,200)
d	０４０１００５ -32	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	南西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	０４０１０１０ -23	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	東4.1m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,164)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 620,884	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.1]	574,361	100 [ 83.9]	684,578	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	698,000
b	(　 ) 1,063,689	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 143.2]	742,800	100 [ 110.3]	673,436		687,000
c	(　 ) 793,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	793,861	100 [ 118.7]	668,796		682,000
d	(　 ) 659,879	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	634,499	100 [ 94.0]	674,999		688,000
e	(　 ) 494,263	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 71.4]	692,245	100 [ 98.9]	699,944		714,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +43.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -28.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 693,000 円／㎡]

世田谷 -99　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,110,268	2,212,366	7,897,902	3,898,440	3,999,462	（　0.9763） 3,904,675	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	95,235,976 円　　　　（　 397,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -99　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	15.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４５㎡の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	3,050	411,750	1.0	411,750
							1.0	411,750
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	3,100	418,500	1.0	418,500
							1.0	418,500
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		830,250		830,250
								830,250

⑨年額支払賃料	830,250 円　×　12ヶ月　＝　 9,963,000 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 388,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,351,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,590 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,834,210 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	830,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 830,250 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 268,171 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,110,268 円　　　　（　 42,126 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-607	3,105 ( 2,979)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,176	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,190 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1017	3,183 ( 2,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,349
c	０４　　　　-1016	3,033 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [102.0]	100 [ 99.0]	3,195

世田谷 -99　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	306,000 円	61,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	952,366 円	10,351,800　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 520,200 円	61,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	61,200 円	61,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,212,366 円　（　　　　　　 9,218 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	61,200,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,898,440 円（　　　　　 16,244 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,110,268 円
②総費用	2,212,366 円
③純収益　①－②	7,897,902 円
④建物等に帰属する純収益	3,898,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,999,462 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,904,675 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,269 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 95,235,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 397,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月8日　提出
世田谷 -99　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -99

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　山谷　弘幸

TEL.

鑑定評価額

162,000,000 円

１㎡当たりの価格

676,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	540,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区上用賀１丁目１４番１７｢上用賀１－１４－６｣				②地積　(㎡)	240 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m 地区計画等 (70,200)
	1:1	住宅ＲＣ2	中規模、小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域	西6m区道	水道、ガス、下水	用賀 850m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 15 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

用賀駅　北東方

850m

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度2種最高19m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

主に中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ良好な住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られず、今後も現状の良
好な住環境が維持されるものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 694,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 416,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内の主に東急田園都市線沿線の低層住宅地が存する地域を圏域とする。主な需要者は世田谷区
及び首都圏に居住する一次取得者、二次取得者等である。街路環境など生活の快適性や、私鉄の利用などの交通利便性
に優れている地域で需要者の選好度が高い。コロナ禍の影響下にあっても需要は比較的堅調である。需要の中心価格帯
は、土地で総額７千万円から総額１億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場実態を反映し客観的・実証的な価格である。収益価格は、収益性を反映した価格である。当該地域の
エンドユーザーは居住の快適性・利便性をより重視する。最寄駅周辺の商業施設が充実しており、居住の快適性、利便
性が高いため比準価格がより高位に算定された。そのため本件では比準価格の規範性がより高いと思料する。よって、
比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 655,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[ 97.8]

[102.0]
100

673,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    669,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍により景気は弱含み傾向が続いてい
るが、低金利政策とポストコロナを見据えた
経済政策により不動産市況の回復、安定が期
待される。

根強い需要に支えられ良好な低層住宅地域を
維持する。特に地域要因の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -99　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１２ -1	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	北東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 最低敷地８０ (60,100)
b	０４０１００４ -34	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０４０１００３ -25	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.6m道路、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０４０１００１ -4	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6.4m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 328,105	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 68.7]	477,591	100 [ 76.0]	628,409	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	641,000
b	(　 ) 745,377	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 117.3]	635,445	100 [ 93.1]	682,540		696,000
c	(　 ) 635,982	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	623,512	100 [ 97.7]	638,190		651,000
d	(　 ) 793,861	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	793,861	100 [ 116.6]	680,841		694,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -31.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 694,000 円／㎡]

世田谷 -99　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,464,080	2,387,210	8,076,870	3,879,330	4,197,540	（　0.9763） 4,098,058	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	99,952,634 円　　　　（　 416,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -99　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度2種最高19m 地区計画等	70 ％	200 ％	200 ％	240 ㎡	15.0 m x 16.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅：ファミリータイプ　平均専有面積約４５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	135.00	100.0	135.00	3,097	418,095	1.0	418,095
							1.0	418,095
2～ 2	住宅	135.00	100.0	135.00	3,147	424,845	1.0	424,845
							1.0	424,845
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		842,940		842,940
								842,940

⑨年額支払賃料	842,940 円　×　12ヶ月　＝　 10,115,280 円
⑩a共益費（管理費）	143 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 463,320 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の徴収状況を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,578,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,930 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,049,670 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	842,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,008 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 842,940 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 406,402 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,464,080 円　　　　（　 43,600 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1017	3,183 ( 2,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	3,302	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,283 円/㎡　月額支払賃料（　 3,147 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1016	3,033 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,897
c	０４　　　　-1318	3,756 ( 3,601)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,650

世田谷 -99　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	304,500 円	60,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,131,910 円	10,578,600　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 311,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 517,600 円	60,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	60,900 円	60,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,387,210 円　（　　　　　　 9,947 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	60,900,000 円	設計監理料率　 219,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,879,330 円（　　　　　 16,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,464,080 円
②総費用	2,387,210 円
③純収益　①－②	8,076,870 円
④建物等に帰属する純収益	3,879,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,197,540 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,098,058 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,075 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 99,952,634 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 416,000 円／㎡）