鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -73　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００８ -13	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m区道、南4m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	０４０１０１０ -14	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０４０１００９ -16	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西11m区道、北6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	０４０１００４ -27	世田谷区		更地	（　）	長方形	西6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e	０４０１０１７ -37	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 688,739	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	655,318	100 [ 110.5]	593,048	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	617,000
b	(　 ) 620,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	590,993	100 [ 93.1]	634,794		660,000
c	(　 ) 731,432	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	682,943	100 [ 107.7]	634,116		659,000
d	(　 ) 836,838	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 117.3]	713,417	100 [ 114.4]	623,616		649,000
e	(　 ) 1,210,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 141.8]	853,443	100 [ 137.7]	619,784		645,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +41.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 646,000 円／㎡]

世田谷 -73　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,764,237	1,330,690	4,433,547	2,458,820	1,974,727	（　0.9763） 1,927,926	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,022,585 円　　　　（　 292,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -73　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	161 ㎡	13.1 m x 12.1 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ（平均専有面積約３８㎡）の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	3,069	230,175	1.0	230,175
							1.0	230,175
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	3,164	237,300	1.0	237,300
							1.0	237,300
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		467,475		467,475
								467,475

⑨年額支払賃料	467,475 円　×　12ヶ月　＝　 5,609,700 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 216,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,825,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 291,285 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,534,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	467,475 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,441 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 467,475 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 225,381 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,764,237 円　　　　（　 35,803 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-218	2,936 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	3,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,164 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1112	2,953 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	3,659
c	０４　　　　-914	3,161 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	100 [ 96.0]	3,811

世田谷 -73　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	193,000 円	38,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	541,790 円	5,825,700　×　　　　 9.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,330,690 円　（　　　　　　 8,265 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,458,820 円（　　　　　 15,272 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,764,237 円
②総費用	1,330,690 円
③純収益　①－②	4,433,547 円
④建物等に帰属する純収益	2,458,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,974,727 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,927,926 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,975 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,022,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 292,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月7日　提出
世田谷 -73　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -73

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　武弘　由希子

TEL.

鑑定評価額

101,000,000 円

１㎡当たりの価格

628,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区深沢５丁目１０番８外｢深沢５－３１－２｣				②地積　(㎡)	161 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1	共同住宅ＬＳ2	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	等々力 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 40 ｍ、南 25 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ区
道

交通

施設

等々力駅北方

1.0km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の住
環境を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 648,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 297,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区内の東急大井町線・田園都市線・東横線沿線の住宅地域。需要者は自己所有を目的とした区内
及び隣接区内の居住者が中心であるが、それ以外からの転入者も見られる。閑静な住宅地域であるので、需要は安定し
ている。需要の中心となる価格帯は土地のみでは１６０㎡で１億円程度、比較的小規模な建売分譲で総額７，０００～
９，０００万円台が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と近くの類似する事例より試算しており、市場性を反映した価格である。他方、収益価格は対象
標準地の存する地域は賃貸アパートも見られるものの、最寄駅からやや距離があるので自用目的の取引が中心となって
いる地域であり、低目に求められた。したがって、より規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さ
らに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 734,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[123.1]

[104.0]
100

628,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    622,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気はコロナ禍の影響による厳しい状況が徐
々に緩和されつつあるが、持ち直しに弱さが
見られる。他方、住宅建設は持ち直しの動き
が見られる。

最寄駅からやや遠いが住環境が良好であるの
で需要は堅調であり、新型コロナウイルス感
染症の影響もほぼなく、地価は上昇傾向にあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -73　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１０ -13	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.2m区道、南5m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	０４０１０１０ -15	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０４０１０１０ -17	世田谷区		更地	（　）	長方形	南西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０４０１０１０ -26	世田谷区		更地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 701,944	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	667,882	100 [ 106.7]	625,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	651,000
b	(　 ) 651,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	645,522	100 [ 100.0]	645,522		671,000
c	(　 ) 618,401	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	660,685	100 [ 108.8]	607,247		632,000
d	(　 ) 761,871	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 114.4]	665,971	100 [ 108.5]	613,798		638,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +14.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 648,000 円／㎡]

世田谷 -73　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,722,366	1,333,318	4,389,048	2,377,760	2,011,288	（　0.9763） 1,963,620	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,893,171 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -73　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	ＬＳ2	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	161 ㎡	13.1 m x 12.1 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（専有面積約３５～４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	100.0	75.00	3,100	232,500	1.0	232,500
							1.0	232,500
2～ 2	住宅	75.00	100.0	75.00	3,120	234,000	1.0	234,000
							1.0	234,000
～

～

～

計		150.00	100.0	150.00		466,500		466,500
								466,500

⑨年額支払賃料	466,500 円　×　12ヶ月　＝　 5,598,000 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 216,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,814,000 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 319,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,494,230 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	466,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 466,500 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 223,728 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,722,366 円　　　　（　 35,543 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1113	3,031 ( 2,908)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	3,094	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,255 円/㎡　月額支払賃料（　 3,120 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1013	3,268 ( 3,268)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,510
c	０４　　　　-1018	3,155 ( 3,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,321

世田谷 -73　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	231,600 円	38,600,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	505,818 円	5,814,000　×　　　　 8.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 190,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 328,100 円	38,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,600 円	38,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,333,318 円　（　　　　　　 8,281 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,600,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,377,760 円（　　　　　 14,769 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,722,366 円
②総費用	1,333,318 円
③純収益　①－②	4,389,048 円
④建物等に帰属する純収益	2,377,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,011,288 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,963,620 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,196 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,893,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）