鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１１ -5	世田谷区		更地	（　）	袋地等	北西3.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０４０１０１１ -9	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.2m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０４０１０１８ -32	世田谷区		建付地	（　）	不整形	南西4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０４０１０１８ -27	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	西6m区道、北6m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
e	０４０１００８ -9	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 603,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	664,352	100 [ 99.9]	665,017	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	672,000
b	(　 ) 666,926	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	660,323	100 [ 99.0]	666,993		674,000
c	(　 ) 538,789	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.2]	647,583	100 [ 99.0]	654,124		661,000
d	(　 ) 860,519	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 139.2]	618,189	100 [ 94.8]	652,098		659,000
e	(　 ) 653,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	640,891	100 [ 98.7]	649,332		656,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -16.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +39.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 667,000 円／㎡]

世田谷 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることは困難であることから、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,127,924	1,557,510	5,570,414	2,784,320	2,786,094	（　0.9763） 2,720,064	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	66,343,024 円　　　　（　 349,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	190 ㎡	12.7 m x 14.9 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ（専有面積約３０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	3,200	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	3,230	290,700	1.0	290,700
							1.0	290,700
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		578,700		578,700
								578,700

⑨年額支払賃料	578,700 円　×　12ヶ月　＝　 6,944,400 円
⑩a共益費（管理費）	120 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で十分担保しているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,203,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,180 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,843,420 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	578,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 578,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 279,006 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,127,924 円　　　　（　 37,515 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-802	3,255 ( 3,120)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [ 98.0]	3,394	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,369 円/㎡　月額支払賃料（　 3,230 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-804	3,451 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,486
c	０４　　　　-1707	3,057 ( 2,930)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,235

世田谷 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,000 円	45,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	619,510 円	7,203,600　×　　　　 8.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 384,200 円	45,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,200 円	45,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,557,510 円　（　　　　　　 8,197 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,200,000 円	設計監理料率　 244,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,784,320 円（　　　　　 14,654 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,127,924 円
②総費用	1,557,510 円
③純収益　①－②	5,570,414 円
④建物等に帰属する純収益	2,784,320 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,786,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,720,064 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,316 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,343,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 349,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
世田谷 -71　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -71

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　森　宏師

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

649,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区宮坂３丁目２３４４番１１｢宮坂３－２８－９｣				②地積　(㎡)	190 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m (60,100)
	1:1.2	住宅ＬＳ2	一般住宅とアパート等が建ち並ぶ住宅地域	北西5.2m区道	水道、ガス、下水	経堂 540m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 190 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、５．２
ｍ区道

交通

施設

経堂駅北西方

540m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はなく、現状のまま推移するものと予測される。地価水準は
安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 665,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として、区内の小田急線、東急世田谷線の各駅周辺に所在する住宅地域である。需要者は世田谷区内及
び隣接区等周辺の居住者が中心である。最寄駅や商店街にも近く、利便性の良い住宅地域である。近年は取引総額を抑
えた敷地の細分化がみられる。市場の中心価格帯は、１９０㎡の更地で１億２千万円程度、新築戸建物件の売れ筋は敷
地規模２５坪前後、総額８千万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は居住環境等を重視して取引が行われる自用の戸建住宅を中心とする地域である。比準価格は標準地の周辺類
似地域に存する取引事例を採用し、事例の特徴に応じた検討を加え求めたもので、市場の実勢を反映しており信頼性は
高い。収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域なので比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -50 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 650,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[100.0]

100
[102.0]

[101.0]
100

647,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    637,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により停滞
した不動産需要は回復傾向にあり、区内の住
宅需要は概ね底堅く推移している。

最寄駅や商店街が近い利便性の良い住宅地域
。不動産需要は安定的で地価は緩やかな上昇
傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -71　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００５ -36	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東2.8m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
b	０４０１００９ -17	世田谷区		更地	（　）	袋地等	西5.8m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
c	０４０１０１１ -5	世田谷区		更地	（　）	袋地等	北西3.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０４０１０１８ -27	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	西6m区道、北6m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 831,510	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 122.4]	679,338	100 [ 103.5]	656,365	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	663,000
b	(　 ) 556,839	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 84.2]	661,329	100 [ 101.4]	652,198		659,000
c	(　 ) 603,896	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.9]	664,352	100 [ 97.0]	684,899		692,000
d	(　 ) 860,519	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 139.2]	618,189	100 [ 96.9]	637,966		644,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +39.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 665,000 円／㎡]

世田谷 -71　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,298,251	1,763,767	5,534,484	2,870,560	2,663,924	（　0.9763） 2,600,789	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	63,433,878 円　　　　（　 334,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -71　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	93.00	ＬＳ2	186.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	60 ％	100 ％	100 ％	190 ㎡	12.7 m x 14.9 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ、平均専有面積約３１㎡を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	93.00	100.0	93.00	3,150	292,950	1.0	292,950
							1.0	292,950
2～ 2	住宅	93.00	100.0	93.00	3,200	297,600	1.0	297,600
							1.0	297,600
～

～

～

計		186.00	100.0	186.00		590,550		590,550
								590,550

⑨年額支払賃料	590,550 円　×　12ヶ月　＝　 7,086,600 円
⑩a共益費（管理費）	130 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 290,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,376,760 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 368,838 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,007,922 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	590,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,610 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 590,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 284,719 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,298,251 円　　　　（　 38,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-804	3,451 ( 3,448)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,383	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1706	2,836 ( 2,719)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,017
c	０４　　　　-705	3,129 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	3,232

世田谷 -71　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	233,000 円	46,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	804,067 円	7,376,760　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 237,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,100 円	46,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,763,767 円　（　　　　　　 9,283 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,600,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 186.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,870,560 円（　　　　　 15,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,298,251 円
②総費用	1,763,767 円
③純収益　①－②	5,534,484 円
④建物等に帰属する純収益	2,870,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,663,924 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,600,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,433,878 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 334,000 円／㎡）