鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００６ -36	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南西3.6m道路、南東4m、角地		１住居高度1種最高19m 地区計画等 (80,160)
b	０４０１００１ -18	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,200)
c	０４０１９０９ -3	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.7m私道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)
d	０４０１０１５ -11	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北2.5m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,160)
e	０４０１００１ -21	世田谷区		建付地	（　）	長方形	北西6m区道、南西5.9m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 918,922	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	858,004	100 [ 111.6]	768,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	807,000
b	(　 ) 766,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	751,419	100 [ 98.8]	760,546		799,000
c	(　 ) 684,240	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	670,824	100 [ 84.8]	791,066		831,000
d	(　 ) 656,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	656,624	100 [ 90.2]	727,965		764,000
e	(　 ) 784,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	739,089	100 [ 96.8]	763,522		802,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 800,000 円／㎡]

世田谷 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,852,972	731,616	4,121,356	1,879,150	2,242,206	（　0.9763） 2,189,066	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	53,391,854 円　　　　（　 600,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	106.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	160 ％	89 ㎡	6.3 m x 15.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りを単身者向け、専有面積２５～３０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	53.00	100.0	53.00	3,800	201,400	1.0	201,400
							1.0	201,400
2～ 2	住宅	53.00	100.0	53.00	3,900	206,700	1.0	206,700
							1.0	206,700
～

～

～

計		106.00	100.0	106.00		408,100		408,100
								408,100

⑨年額支払賃料	408,100 円　×　12ヶ月　＝　 4,897,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,897,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,860 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,652,340 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	408,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 408,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 196,755 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,852,972 円　　　　（　 54,528 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1417	3,668 ( 3,516)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	3,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,068 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1516	3,836 ( 3,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	4,163
c	０４　　　　-612	4,192 ( 4,019)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,110

世田谷 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	147,500 円	29,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,916 円	4,897,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 250,700 円	29,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,500 円	29,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 731,616 円　（　　　　　　 8,220 円／㎡）　　（経費率　　 15.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,500,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 106.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,879,150 円（　　　　　 21,114 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,852,972 円
②総費用	731,616 円
③純収益　①－②	4,121,356 円
④建物等に帰属する純収益	1,879,150 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,242,206 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,189,066 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,596 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,391,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 600,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月10日　提出
世田谷 -43　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -43

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　野口　和紀

TEL.

鑑定評価額

69,400,000 円

１㎡当たりの価格

780,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月8日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区池尻２丁目１３２番２｢池尻２－２４－２｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高19m (70,160)
	1:2.5	住宅Ｗ3	一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	池尻大橋 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北４．０
ｍ区道

交通

施設

池尻大橋駅南西方

300m

法令

規制

１住居
(70,160)
準防
高度2種最高19m

⑤地域要因の将
　来予測

「池尻大橋」駅徒歩約４分の住宅地で街路がやや狭く系統連続にもやや難があるが、利便性が高く有効需要は堅
調である。今後も敷地細分化は続くとみられるが、概ね現状を維持し、地価の上昇傾向は持続すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 808,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 590,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に東急田園都市線・東急東横線沿線の住宅地域。主な需要者は区内又は隣接区居住で資力のある個人（
エンドユーザー）であり、転売目的の売り物件を仕入れる不動産業者も見られる。長引くコロナ禍でも「池尻大橋」駅
を最寄りとする住宅地では渋谷への接近条件に優れるなど有効需要が堅調で、地価は反転し上昇傾向が認められる。中
心価格帯は２０坪前後の小振りな土地付新築分譲住宅で総額７～８千万円台程度、土地の総額で９千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は池尻地区及びその隣接地区の住宅地の事例に基づき求めたもので、市場性を反映し得たものと思料される。
当該地域には単身者向けのアパートなども多く見られるが、自用の住宅取得目的の取引が価格市場を形成しており、居
住の利便性等を指向する地域であることなどから、収益価格は比準価格より低位に求められたものと思料される。よっ
て、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -23 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 754,000 円／㎡

[101.3]
100

100
[102.0]

100
[101.0]

[105.0]
100

778,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    761,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

依然としてコロナ禍にあるが、不動産の在庫
減少も続いており、区内の地価は住宅地・商
業地ともにわずか１％程度ではあるが、上昇
に転じている。

公共施設の存する区域以外の住宅地では街路
条件にやや難があるが「池尻大橋」駅の徒歩
５分圏で有効需要は堅調で地価は気持ち程度
の上昇に転じた。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -43　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１９１５ -1	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	西3m道路、中間画地		１住居高度2種最高19m 最低敷地６０㎡ (70,160)
b	０４０１９１５ -2	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	南東4m私道、中間画地		１住居高度2種最高15m 地区計画等 (70,160)
c	０４０１００１ -21	世田谷区		建付地	（　）	長方形	北西6m区道、南西5.9m、角地		１中専高度2種最高19m (80,200)
d	０４０１００１ -18	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 662,252	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.7]	763,843	100 [ 95.0]	804,045	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	844,000
b	(　 ) 641,849	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.4]	726,074	100 [ 97.0]	748,530		786,000
c	(　 ) 784,173	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	739,089	100 [ 96.8]	763,522		802,000
d	(　 ) 766,447	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	751,419	100 [ 98.8]	760,546		799,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -11.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 808,000 円／㎡]

世田谷 -43　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,994,483	770,000	4,224,483	2,019,290	2,205,193	（　0.9763） 2,152,930	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	52,510,488 円　　　　（　 590,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -43　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	56.00	ＬＳ2	112.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高19m	70 ％	200 ％	160 ％	89 ㎡	6.3 m x 15.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：ワンルームタイプ、平均専有面積約２８㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	56.00	100.0	56.00	3,700	207,200	1.0	207,200
							1.0	207,200
2～	住宅	56.00	100.0	56.00	3,800	212,800	1.0	212,800
							1.0	212,800
～

～

～

計		112.00	100.0	112.00		420,000		420,000
								420,000

⑨年額支払賃料	420,000 円　×　12ヶ月　＝　 5,040,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,040,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 252,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,788,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	420,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,990 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 420,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 202,493 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,994,483 円　　　　（　 56,118 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1515	3,490 ( 3,345)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,490	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,964 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1516	3,836 ( 3,755)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,038
c	０４　　　　-1416	3,994 ( 3,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,994

世田谷 -43　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	158,500 円	31,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	151,200 円	5,040,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 127,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 269,400 円	31,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,700 円	31,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 770,000 円　（　　　　　　 8,652 円／㎡）　　（経費率　　 15.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,700,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 112.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,019,290 円（　　　　　 22,689 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,994,483 円
②総費用	770,000 円
③純収益　①－②	4,224,483 円
④建物等に帰属する純収益	2,019,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,205,193 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,152,930 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,190 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,510,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 590,000 円／㎡）