鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１９１２ -5	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
b	０４０１９１２ -6	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
c	０４０１０１１ -29	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	西5.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
d	０４０１０１１ -12	世田谷区		建付地	（　）	不整形	南東6m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (60,100)
e	０４０１０１１ -3	世田谷区		建付地	（　）	台形	北3.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 463,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	454,336	100 [ 96.0]	473,267	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	483,000
b	(　 ) 476,098	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	466,763	100 [ 98.0]	476,289		486,000
c	(　 ) 466,063	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	507,694	100 [ 105.0]	483,518		493,000
d	(　 ) 537,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	543,618	100 [ 112.2]	484,508		494,000
e	(　 ) 546,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	575,380	100 [ 115.9]	496,445		506,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 492,000 円／㎡]

世田谷 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,356,107	969,748	4,386,359	2,401,490	1,984,869	（　0.9763） 1,937,828	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	47,264,098 円　　　　（　 239,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	73.00	ＬＳ2	146.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 地区計画等	40 ％	100 ％	80 ％	198 ㎡	12.5 m x 16.2 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

形式：１ＤＫ平均専有面積：３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	73.00	100.0	73.00	3,060	223,380	1.0	223,380
							1.0	223,380
2～ 2	住宅	73.00	100.0	73.00	3,110	227,030	1.0	227,030
							1.0	227,030
～

～

～

計		146.00	100.0	146.00		450,410		450,410
								450,410

⑨年額支払賃料	450,410 円　×　12ヶ月　＝　 5,404,920 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,404,920 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 270,246 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,134,674 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	450,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,279 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 450,410 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 217,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,356,107 円　　　　（　 27,051 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1115	3,282 ( 3,146)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,256	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,244 円/㎡　月額支払賃料（　 3,110 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1317	3,134 ( 3,004)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,230
c	０４　　　　-1201	2,924 ( 2,803)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	3,246

世田谷 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	226,200 円	37,700,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	162,148 円	5,404,920　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 320,400 円	37,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,700 円	37,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,700 円	37,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 969,748 円　（　　　　　　 4,898 円／㎡）　　（経費率　　 18.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,700,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 146.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,401,490 円（　　　　　 12,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,356,107 円
②総費用	969,748 円
③純収益　①－②	4,386,359 円
④建物等に帰属する純収益	2,401,490 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,984,869 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,937,828 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,787 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,264,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 239,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
世田谷 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -31

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　柘植　大徳

TEL.

鑑定評価額

94,400,000 円

１㎡当たりの価格

477,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月4日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区岡本１丁目１２７４番１外｢岡本１－１４－１１｣				②地積　(㎡)	198 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、アパートのほか畑地等も残る住宅地域	西5.2m区道	水道、ガス、下水	用賀 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．２ｍ区道

交通

施設

用賀駅　西方

1.2km

法令

規制

１低専
(40,80)
準防
高度1種最高10m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は東名高速道路南側に位置する一般住宅、アパートのほか畑地等も残る低層住宅地域であり、画地の細
分化傾向が認められますが、今後も現状の地域要因を維持し、地価は横這い傾向での推移と予測いたします。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 492,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 220,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は世田谷区内南西部の東急田園都市線沿線を中心とする圏域で、最寄り駅から少々距離がある住宅地域。需
要者は都内へ通勤する一次取得者層や買替層が中心で、細分化が可能な中規模以上の土地は建売業者。北を東名高速道
路、東を環八通りに囲まれ、利便性等がやや劣るため区内低中位価格帯に属する住宅地域で、需給関係から地価は横這
い。市場での中心価格帯は土地で１㎡当たり５０万円前後、建売住宅で総額６千万円台～７千万円台前半程度の水準。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、アパートのほか畑地等が残る「用賀」駅徒歩圏内の低層住宅地域で、自己使用目的での取引が大
半を占めています。そして、需要者の中心である当該自用目的のエンドユーザーは収益性よりも居住の快適性や利便性
を重視して不動産を選別し取引価格等を決定する傾向が強く見られます。よって、取引価格水準の実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定いたしました。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 655,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[138.1]

[102.0]
100

477,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    477,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

昨年１０月の緊急事態宣言解除後は社会経済
活動が正常化に向かいつつあるが新型コロナ
変異ウイルスの感染拡大が懸念される。区内
人口は減少傾向。

地域要因に変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１８ -30	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		１住居高度2種最高19m (70,160)
b	０４０１０１１ -18	世田谷区		建付地	（　）	長方形	南西4.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
c	０４０１０１１ -3	世田谷区		建付地	（　）	台形	北3.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (40,80)
d	０４０１９１２ -5	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ整形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 603,814	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	597,836	100 [ 124.8]	479,035	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	489,000
b	(　 ) 612,903	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	589,330	100 [ 120.0]	491,108		501,000
c	(　 ) 546,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	575,380	100 [ 118.8]	484,327		494,000
d	(　 ) 463,423	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	454,336	100 [ 96.0]	473,267		483,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 492,000 円／㎡]

世田谷 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価を把握することが困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,191,884	933,276	4,258,608	2,426,970	1,831,638	（　0.9763） 1,788,228	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	43,615,317 円　　　　（　 220,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	74.00	ＬＳ2	148.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 地区計画等	40 ％	100 ％	80 ％	198 ㎡	12.5 m x 16.2 m	前面道路：区道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

間取りを二人入居可能、３５～４０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	74.00	100.0	74.00	2,900	214,600	1.0	214,600
							1.0	214,600
2～ 2	住宅	74.00	100.0	74.00	3,000	222,000	1.0	222,000
							1.0	222,000
～

～

～

計		148.00	100.0	148.00		436,600		436,600
								436,600

⑨年額支払賃料	436,600 円　×　12ヶ月　＝　 5,239,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,239,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 261,960 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,977,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	436,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,148 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 436,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 210,496 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,191,884 円　　　　（　 26,222 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-1017	3,183 ( 2,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,093	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-1709	3,076 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	3,114
c	０４　　　　-1016	3,033 ( 3,030)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [ 97.0]	3,168

世田谷 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	190,500 円	38,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	157,176 円	5,239,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 323,800 円	38,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	38,100 円	38,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 933,276 円　（　　　　　　 4,714 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	38,100,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 148.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,426,970 円（　　　　　 12,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,191,884 円
②総費用	933,276 円
③純収益　①－②	4,258,608 円
④建物等に帰属する純収益	2,426,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,831,638 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,788,228 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,615,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 220,000 円／㎡）