鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１７ -37	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
b	０４０１０１６ -24	世田谷区		更地	（　）	長方形	南6.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０４０１０１６ -7	世田谷区		建付地	（　）	長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	０４０１００６ -16	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	東6.2m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)
e	０４０１００９ -28	世田谷区		建付地	（　）	袋地等	北3m私道、無道路地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,210,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 141.8]	853,443	100 [ 99.3]	859,459	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	868,000
b	(　 ) 1,043,188	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	764,240	100 [ 88.5]	863,548		872,000
c	(　 ) 738,991	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	724,501	100 [ 84.7]	855,373		864,000
d	(　 ) 669,488	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	656,361	100 [ 76.0]	863,633		872,000
e	(　 ) 505,757	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 77.4]	653,433	100 [ 75.5]	865,474		874,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +41.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -22.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 865,000 円／㎡]

世田谷 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,876,193	1,737,043	6,139,150	2,519,440	3,619,710	（　0.9763） 3,533,923	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	86,193,244 円　　　　（　 542,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	92.00	ＬＳ2	184.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	159 ㎡	9.5 m x 16.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸用の軽量鉄骨造２階建（１ＤＫ・平均専有面積３５㎡程度）

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、開放廊下を想定しているため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	92.00	100.0	92.00	3,450	317,400	1.0	317,400
							1.0	317,400
2～ 2	住宅	92.00	100.0	92.00	3,500	322,000	1.0	322,000
							1.0	322,000
～

～

～

計		184.00	100.0	184.00		639,400		639,400
								639,400

⑨年額支払賃料	639,400 円　×　12ヶ月　＝　 7,672,800 円
⑩a共益費（管理費）	130 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 287,040 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,959,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 397,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,561,848 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	639,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 6,074 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 639,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 308,271 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,876,193 円　　　　（　 49,536 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-401	4,059 ( 3,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,979	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-201	3,053 ( 2,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,420
c	０４　　　　-202	2,938 ( 2,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,407

世田谷 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,500 円	40,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	843,743 円	7,959,840　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 347,600 円	40,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,900 円	40,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,737,043 円　（　　　　　　 10,925 円／㎡）　　（経費率　　 22.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,900,000 円	設計監理料率　 216,000 円／㎡　×　 184.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,519,440 円（　　　　　 15,846 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,876,193 円
②総費用	1,737,043 円
③純収益　①－②	6,139,150 円
④建物等に帰属する純収益	2,519,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,619,710 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,533,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,226 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 86,193,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
世田谷 -24　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -24

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　片岡　哲也

TEL.

鑑定評価額

134,000,000 円

１㎡当たりの価格

844,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区奥沢７丁目１０１番２｢奥沢７－１１－１２｣				②地積　(㎡)	159 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m (70,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅、集合住宅が建ち並ぶ住宅地域	北西7.6m区道	水道、ガス、下水	九品仏 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 25 ｍ、南 35 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北７．６
ｍ　区道

交通

施設

九品仏駅　北東方

300m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ中に、集合住宅も見られる住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変
化はなく、当面は現状のまま推移するものと把握される。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 866,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 477,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区及び隣接市区の住宅地域の内、最寄駅から徒歩圏で住環境が良好な高価格帯の住宅地域の圏域
である。需要者の中心は前記地域の居住者であるが、圏域外からの転入者もみられ、中規模以上の画地には開発業者も
参入する。熟成した住宅地域であることもあり、需給は比較的安定している。土地は総額９千万円～１億円台の前半、
新築戸建は敷地規模がやや小さめで建物込の総額が９千万円～１億円前後の物件が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の共同住宅等も散見されるが、収益物件の取引は少なく、自己使用を目的とする取引が支配的である。収益性より
も居住の快適性・利便性等を重視する住宅地域であり、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されていないため、
収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態をより反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 734,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 89.4]

[101.0]
100

839,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    833,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍以降、区内の人口は微減傾向。不動
産市場も一時的に停滞したが、徐々に回復傾
向で推移しており、区内の住宅地需要は依然
底堅い。

住環境が良好な閑静な住宅地域であり、上記
一般的要因を反映して、地価はやや強含んで
いる。その他、特に地域要因に変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -24　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１６ -8	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	０４０１０１７ -27	世田谷区		更地	（　）	台形	北東5.9m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	０４０１０１７ -37	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	０４０１０１８ -8	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南5.5m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (61,103)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 772,485	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	757,338	100 [ 88.4]	856,717	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	865,000
b	(　 ) 972,864	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 116.2]	837,232	100 [ 97.7]	856,942		866,000
c	(　 ) 1,210,182	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 141.8]	853,443	100 [ 99.4]	858,595		867,000
d	(　 ) 897,805	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.5]	777,320	100 [ 91.2]	852,325		861,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +16.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +41.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 866,000 円／㎡]

世田谷 -24　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,711,127	1,745,521	5,965,606	2,778,160	3,187,446	（　0.9763） 3,111,904	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	75,900,098 円　　　　（　 477,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -24　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	90.00	ＬＳ2	180.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	159 ㎡	9.5 m x 16.0 m	前面道路：区道　 7.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプ：１Ｋ専有面積：２５～３０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	90.00	100.0	90.00	3,450	310,500	1.0	310,500
							1.0	310,500
2～ 2	住宅	90.00	100.0	90.00	3,500	315,000	1.0	315,000
							1.0	315,000
～

～

～

計		180.00	100.0	180.00		625,500		625,500
								625,500

⑨年額支払賃料	625,500 円　×　12ヶ月　＝　 7,506,000 円
⑩a共益費（管理費）	133 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 287,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種類似物件の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,793,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 389,664 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,403,616 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	625,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,942 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 625,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 301,569 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,711,127 円　　　　（　 48,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-401	4,059 ( 3,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,941	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,651 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-402	3,156 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	3,615
c	０４　　　　-201	3,053 ( 2,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	3,348

世田谷 -24　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	225,500 円	45,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	787,121 円	7,793,280　×　　　　 10.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 259,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 383,300 円	45,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	45,100 円	45,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,745,521 円　（　　　　　　 10,978 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	45,100,000 円	設計監理料率　 243,000 円／㎡　×　 180.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0616	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,778,160 円（　　　　　 17,473 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,711,127 円
②総費用	1,745,521 円
③純収益　①－②	5,965,606 円
④建物等に帰属する純収益	2,778,160 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,187,446 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,111,904 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,572 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,900,098 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 477,000 円／㎡）