鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１５ -14	世田谷区		建付地	（　）	長方形	北東8m区道、北西8m、南東6m、三方路		１低専高度1種最高10m 最低敷地８０㎡ (70,100)
b	０４０１０１８ -19	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西11m都道、南2.9m、角地		１中専高度2種最高19m (76,182)
c	０４０１０１３ -33	世田谷区		貸家建付地	（　）	長方形	南西11m都道、中間画地		１中専高度2種最高25m (70,200)
d	０４０１０１１ -27	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	北11m区道、中間画地		２低専高度1種最高12m (70,150)
e	０４０１００１ -31	世田谷区		貸家建付地	（　）	台形	北西6.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m 風致地区 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 610,359	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	581,294	100 [ 63.8]	911,119	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	938,000
b	(　 ) 999,858	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	1,000,859	100 [ 113.3]	883,371		910,000
c	(　 ) 746,980	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	746,980	100 [ 86.7]	861,569		887,000
d	(　 ) 749,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	749,656	100 [ 85.8]	873,725		900,000
e	(　 ) 537,678	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	537,678	100 [ 61.9]	868,624		895,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 906,000 円／㎡]

世田谷 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンションの敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲用マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,309,625,434	1,655,207,263	13	1,150,000	3,506.00	387,000	3,939.00
⑧開発法による価格	1,654,418,171 円　　　　（　 882,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,876 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,876.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
914.50 ㎡	3,939.00 ㎡	3,734.20 ㎡	204.80 ㎡	3,506.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 45 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.7 ％）	（ 210.0 ％）	（ 199.1 ％）	（ 10.9 ％）	（ 89.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,150,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,150,000 円／㎡　　×　　 3,506.00 ㎡　　＝　　　　 4,031,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,031,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 387,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 398,610 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 398,610 円／㎡　　×　　　 3,939.00 ㎡　　＝　　　　 1,570,124,790 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,031,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 403,190,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,973,314,790 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	201,595,000 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 178,411,575 円
	販売総額(2期)	201,595,000 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 171,275,112 円
	販売総額(3期)	3,628,710,000 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,959,938,747 円
収入合計		－	－	－	－	3,309,625,434 円
支出	建築工事費(1期)	157,012,479 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 144,734,103 円
	建築工事費(2期)	157,012,479 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 136,145,521 円
	建築工事費(3期)	1,256,099,832 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,024,600,633 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	241,914,000 円	( 60 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 214,093,890 円
	販売管理費(2期)	161,276,000 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 135,633,116 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,655,207,263 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,309,625,434 円　　－　　　　　　 1,655,207,263 円　　＝　　　　　 1,654,418,171 円 882,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月11日　提出
世田谷 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -13

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　高橋　悟郎

TEL.

鑑定評価額

1,660,000,000 円

１㎡当たりの価格

884,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区桜新町２丁目５２１番１｢桜新町２－１４－８｣				②地積　(㎡)	1,876 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高31m (80,200)
	1:1	共同住宅ＲＣ8	中高層マンション、事業所等が見られる住宅地域	西6m区道、南側道	水道、ガス、下水	桜新町 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 45.0 ｍ、奥行　約　　 45.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

桜新町駅北西方

430m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションのほか事業所等も見られる地域であるが、地域に特段の変動要因は認められず、当面はほぼ現
在の地域要因が維持されるものと予測する。大規模地の地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 907,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 874,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区を中心とした区部西部の住宅地域、商住混在地域等である。需要者は大手、中堅のマンション
デベロッパーが中心である。良好な都心接近性と住環境から当圏域におけるマンション需要は堅調に推移しており、大
規模地の供給が極めて硬直的となっている現下の市場環境にあって、マンションデベロッパーによる素地需要は総じて
高い水準となっている。事業規模や画地条件等に左右される面が大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

マンション用地の価格は、一義的には投資採算性に基づき形成されるため、同様の視点で求められた開発法による価格
は需要者の市場行動に適合し、高い説得力が認められると判断される。一方で対象標準地と代替、競争関係にある大規
模地の取引事例から求めた比準価格についても、実証的かつ客観的な価格として一定の説得力を有すると判断されるた
め、本件では開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    864,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　世田谷（都） -45           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    880,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区の人口は直近１年間では若干の減少傾向
で推移している。コロナ禍により取引件数は
一時落ち込んだが、現在では持ち直しの動き
が見られる。

地域要因に特段の変動はない。住宅人気の高
い桜新町駅徒歩圏内の住宅地域であり、都心
部への接近性にも優れ、マンション需要は概
ね安定している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.3 ％

+0.5 ％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１０１３ -26	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	北西3.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	０４０１０１１ -7	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北10.9m区道、西5.4m、角地		２中専高度2種最高19m (69,196)
c	０４０１０１８ -1	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m区道、東4m、角地		１中専高度2種最高19m (80,184)
d	０４０１０１１ -27	世田谷区		更地	（　）	ほぼ整形	北11m区道、中間画地		２低専高度1種最高12m (70,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 571,528	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	571,528	100 [ 65.4]	873,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	900,000
b	(　 ) 1,183,768	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,149,289	100 [ 127.8]	899,287		926,000
c	(　 ) 938,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	893,627	100 [ 102.4]	872,683		899,000
d	(　 ) 749,656	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	749,656	100 [ 85.5]	876,791		903,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.5	交通・接近　 -5.3	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.4	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.2	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.1	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 907,000 円／㎡]

世田谷 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲用マンション敷地と判定し、開発法を優先的に採用したため、収益還元法は適用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,280,846,082	1,642,046,156	13	1,140,000	3,506.00	384,000	3,939.00
⑧開発法による価格	1,638,799,926 円　　　　（　 874,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,876 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,876.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
914.50 ㎡	3,939.00 ㎡	3,734.20 ㎡	204.80 ㎡	3,506.00 ㎡	ＲＣ・6F ( 45 戸) 78㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.7 ％）	（ 210.0 ％）	（ 199.1 ％）	（ 10.9 ％）	（ 89.01 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	44.0 ｍ 46.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,140,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,140,000 円／㎡　　×　　 3,506.00 ㎡　　＝　　　　 3,996,840,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,996,840,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 384,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 395,520 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 395,520 円／㎡　　×　　　 3,939.00 ㎡　　＝　　　　 1,557,953,280 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,996,840,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 399,684,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,957,637,280 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	17 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	20 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	199,842,000 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 176,860,170 円
	販売総額(2期)	199,842,000 円	( 5 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 169,785,763 円
	販売総額(3期)	3,597,156,000 円	( 90 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 2,934,200,149 円
収入合計		－	－	－	－	3,280,846,082 円
支出	建築工事費(1期)	155,795,328 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 143,612,133 円
	建築工事費(2期)	155,795,328 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 135,090,129 円
	建築工事費(3期)	1,246,362,624 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 1,016,657,992 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	239,810,400 円	( 60 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 212,232,204 円
	販売管理費(2期)	159,873,600 円	( 40 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 134,453,698 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,642,046,156 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,280,846,082 円　　－　　　　　　 1,642,046,156 円　　＝　　　　　 1,638,799,926 円 874,000 円／㎡