鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

世田谷 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００９ -21	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.2m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (70,150)
b	０４０１００１ -14	世田谷区		建付地	（　）	長方形	西5.1m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０４０１０１２ -18	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
d	０４０１０１６ -21	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	０４０１０１６ -37	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西11m区道、北西6m、角地		２低専高度1種最高12m (80,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 891,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	594,059	100 [ 95.1]	624,668	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	637,000
b	(　 ) 1,042,970	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 153.0]	681,680	100 [ 107.1]	636,489		649,000
c	(　 ) 703,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	690,174	100 [ 104.0]	663,629		677,000
d	(　 ) 737,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	702,404	100 [ 110.2]	637,390		650,000
e	(　 ) 662,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	606,571	100 [ 102.7]	590,624		602,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +53.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 643,000 円／㎡]

世田谷 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,974,217	665,613	3,308,604	1,840,930	1,467,674	（　0.9763） 1,432,890	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	34,948,537 円　　　　（　 406,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	51.00	ＬＳ2	102.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 地区計画等	70 ％	150 ％	150 ％	86 ㎡	7.5 m x 12.0 m	前面道路：私道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積２５㎡程度で１Ｋの共同住宅を想定した

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	51.00	100.0	51.00	3,250	165,750	1.0	165,750
							1.0	165,750
2～ 2	住宅	51.00	100.0	51.00	3,303	168,453	1.0	168,453
							1.0	168,453
～

～

～

計		102.00	100.0	102.00		334,203		334,203
								334,203

⑨年額支払賃料	334,203 円　×　12ヶ月　＝　 4,010,436 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,010,436 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 200,522 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,809,914 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	334,203 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,175 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 334,203 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 161,128 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,974,217 円　　　　（　 46,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-908	3,638 ( 3,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,410 円/㎡　月額支払賃料（　 3,303 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-910	3,179 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,244
c	０４　　　　-1809	4,148 ( 3,976)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [110.0]	100 [103.0]	3,487

世田谷 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	144,500 円	28,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,313 円	4,010,436　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 245,600 円	28,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,900 円	28,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 665,613 円　（　　　　　　 7,740 円／㎡）　　（経費率　　 16.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,900,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 102.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,840,930 円（　　　　　 21,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,974,217 円
②総費用	665,613 円
③純収益　①－②	3,308,604 円
④建物等に帰属する純収益	1,840,930 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,467,674 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,432,890 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,662 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,948,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 406,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
世田谷 -3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

世田谷 -3

東京都

区部第７

氏名

不動産鑑定士　片岡　哲也

TEL.

鑑定評価額

53,900,000 円

１㎡当たりの価格

627,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	世田谷区上馬１丁目５９５番２｢上馬１－７－７｣				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度1種最高10m 地区計画等 (70,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅とアパートが建ち並ぶ既成住宅地域	西3.5m私道	水道、ガス、下水	駒沢大学 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 20 ｍ、南 50 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.5 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北３．５
ｍ　私道

交通

施設

駒沢大学駅　北東方

750m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度1種最高10m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、中規模一般住宅やアパート等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はな
く、当面は現状のまま推移するものと把握される。地価はやや強含み傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 645,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 414,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、世田谷区及び隣接市区の住宅地域の内、最寄駅から徒歩圏で住環境が比較的に良好な住宅地域の圏域で
ある。需要者の中心は前記地域の居住者であるが、圏域外からの転入者もみられ、中規模以上の画地には開発業者も参
入する。熟成した住宅地域であることもあり、需給は比較的安定している。取引価格帯は、土地は総額６，０００～８
，０００万円台、新築戸建では８，０００～９，０００万円台程度がボリュームゾーンとなっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

低層の共同住宅等も見受けられるが、土地の経済価値に見合った賃料水準が形成されておらず、収益性に着目して求め
た収益価格は低位に試算された。取引市場では投資物件よりも自己使用目的の物件が中心である。当該地域では、収益
性よりも居住の快適性・利便性等が取引にあたって重視されるものと把握される。よって、市場性をより反映する比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　世田谷 -25 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 620,000 円／㎡

[100.6]
100

100
[104.0]

100
[ 97.8]

[102.0]
100

625,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍以降、区内の人口は微減傾向。不動
産市場も一時的に停滞したが、徐々に回復傾
向で推移しており、区内の住宅地需要は依然
底堅い。

住環境が比較的に良好な住宅地域であり、上
記一般的要因を反映して、地価はやや強含ん
でいる。その他、特に地域要因に変化はない
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

世田谷 -3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１００９ -21	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.2m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m 地区計画等 (70,150)
b	０４０１０１２ -18	世田谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	０４０１００１ -32	世田谷区		更地	（　）	長方形	東3m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m (70,160)
d	０４０１００６ -6	世田谷区		更地	（　）	台形	西6.1m区道、北6m、角地		１中専高度2種最高19m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 891,089	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 150.0]	594,059	100 [ 94.1]	631,306	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 703,977	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	690,174	100 [ 109.1]	632,607		645,000
c	(　 ) 853,773	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 127.5]	669,626	100 [ 105.9]	632,319		645,000
d	(　 ) 842,697	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 115.6]	728,977	100 [ 114.7]	635,551		648,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +27.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +15.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 645,000 円／㎡]

世田谷 -3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,953,966	655,700	3,298,266	1,802,710	1,495,556	（　0.9763） 1,460,111	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,612,463 円　　　　（　 414,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

世田谷 -3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m 地区計画等	70 ％	150 ％	150 ％	86 ㎡	7.5 m x 12.0 m	前面道路：私道　 3.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

タイプ：１Ｋ専有面積：２５～３０㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	3,300	165,000	1.0	165,000
							1.0	165,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	3,350	167,500	1.0	167,500
							1.0	167,500
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		332,500		332,500
								332,500

⑨年額支払賃料	332,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,990,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,990,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 199,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,790,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	332,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,159 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 332,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 160,307 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,953,966 円　　　　（　 45,976 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	０４　　　　-908	3,638 ( 3,490)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	3,465	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,494 円/㎡　月額支払賃料（　 3,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	０４　　　　-910	3,179 ( 3,179)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,179
c	０４　　　　-909	3,588 ( 3,585)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,552

世田谷 -3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500 円	28,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	119,700 円	3,990,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 97,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 240,500 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 655,700 円　（　　　　　　 7,624 円／㎡）　　（経費率　　 16.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,802,710 円（　　　　　 20,962 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,953,966 円
②総費用	655,700 円
③純収益　①－②	3,298,266 円
④建物等に帰属する純収益	1,802,710 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,495,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,460,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,978 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,612,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 414,000 円／㎡）