鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３７１０９ -15	大田区		貸家建付地	（　）	台形	南20m区道、北4m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ３７１０９ -19	大田区		更地	（　）	長方形	東25m都道、北4.5m、角地		準住居高度3種最低7m 地区計画等 (80,300)
c	Ｒ３７１０１ -6	大田区		更地	（　）	不整形	西20m区道、中間画地		準工高度3種最低7m (70,300)
d	Ｒ４１１０７ -29	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.2m区道、中間画地		商業 (100,432)
e	Ｒ３７１０４ -901	大田区		建付地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 794,253	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	785,688	100 [ 95.0]	827,040	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	827,000
b	(　 ) 723,349	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	692,348	100 [ 93.0]	744,460		744,000
c	(　 ) 631,000	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	649,029	100 [ 87.4]	742,596		743,000
d	(　 ) 928,888	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	1,032,326	100 [ 142.5]	724,439		724,000
e	(　 ) 750,000	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	756,750	100 [ 98.0]	772,194		772,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

大田 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,784,997	8,374,401	23,410,596	17,736,400	5,674,196	（　0.9332） 5,295,160	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	129,150,244 円　　　　（　 529,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	173.05	ＲＣ6	856.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	244 ㎡	17.0 m x 15.4 m	前面道路：区道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗（フロアー貸し）、２階～６階は平均専有面積３３㎡程度の住宅を想定。

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.42	86.5	75.64	4,000	302,560	6.0	1,815,360
							0.0	0
2～ 3	住宅	153.90	84.8	130.46	3,400	443,564	1.0	443,564
							1.0	443,564
4～ 5	住宅	153.90	84.8	130.46	3,450	450,087	1.0	450,087
							1.0	450,087
6～ 6	住宅	153.90	84.8	130.46	3,500	456,610	1.0	456,610
							1.0	456,610
～

計		856.92	84.9	727.94		2,546,472		4,059,272
								2,243,912

⑨年額支払賃料	2,546,472 円　×　12ヶ月　＝　 30,557,664 円
⑩a共益費（管理費）	197 円／㎡　×　 727.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,720,850 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,278,514 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,613,926 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,664,588 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,059,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,563 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,243,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,081,846 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,784,997 円　　　　（　 130,266 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１６　　　　-22	3,332 ( 3,194)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	3,409	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,547 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１６　　　　-23	3,702 ( 3,699)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,856
c	Ｒ４１２０５　　　　-51	3,758 ( 3,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,721

大田 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,668,000 円	278,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,453,801 円	32,278,514　×　　　　 10.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,363,000 円	278,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	278,000 円	278,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,374,401 円　（　　　　　　 34,321 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9332

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	278,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 856.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,736,400 円（　　　　　 72,690 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,784,997 円
②総費用	8,374,401 円
③純収益　①－②	23,410,596 円
④建物等に帰属する純収益	17,736,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,674,196 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,295,160 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,701 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,150,244 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 529,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-27

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　井上　康

TEL.

鑑定評価額

171,000,000 円

１㎡当たりの価格

699,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区山王２丁目２１３５番２外｢山王２－１７－８｣				②地積　(㎡)	244 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＲＣ6	店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	北20m区道	水道、ガス、下水	大森 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ　区道

交通

施設

大森駅　北西方

350m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地域の発展または衰退を促す要因も認められず、当分
の間は現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 729,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 580,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に大田区及び隣接区の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者は賃貸業を営む個人、
又は不動産業者等と推察する。大森駅勢圏の徒歩圏内にあり、良好な街路条件を有することから底堅い需要が認められ
るが、市場は新型コロナウイルス感染症の影響から持ち直しつつあり、需要の中心となる価格帯は、規模等の個別性に
より価格水準は左右されるが、標準的画地規模の土地で、１億５千万円から１億９千万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、準幹線道路沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主たる需要者は、不動産賃貸業を
営む不動産会社等が中心と思料する。取引にあたっては、収益性に着目して価格形成がなされ、収益性を考慮した取引
も見受けられる。本件では、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格を重視して、収益性を反映
した収益価格と関連づけ、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 695,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[ 99.9]

[100.0]
100

701,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    694,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区商業地の取引自体が多くなく、新型コ
ロナウイルス感染症の影響により、不動産取
引は動きにくい状況にある。

店舗、事務所兼共同住宅が建ち並ぶ近隣商業
地域である。環境条件に特に大きな変化はな
く、その他、地域要因に大きな変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１１ -32	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西20m都道、中間画地		近商高度地区3種 (89,300)
b	Ｒ３１１１６ -906	大田区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ３１１０６ -2	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、南東3.6m、準角地		近商高度地区2種新防火 (100,200)
d	Ｒ３７１０９ -20	大田区		更地	（　）	長方形	東25m都道、中間画地		準住居高度3種最低7m 地区計画等 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 687,380	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	687,380	100 [ 92.2]	745,531	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	746,000
b	(　 ) 592,755	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	597,497	100 [ 84.7]	705,427		705,000
c	(　 ) 590,292	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	590,292	100 [ 86.7]	680,844		681,000
d	(　 ) 723,349	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	726,966	100 [ 93.0]	781,684		782,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 729,000 円／㎡]

大田 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	30,925,608	7,941,575	22,984,033	16,907,000	6,077,033	（　0.9549） 5,802,959	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	141,535,585 円　　　　（　 580,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	173.05	ＲＣ6	856.92
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	244 ㎡	17.0 m x 15.4 m	前面道路：区道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗１室、２階～６階は共同住宅２０戸、専有面積３３㎡前後を想定

⑦有効率　 84.9 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	87.42	86.5	75.64	4,000	302,560	6.0	1,815,360
							0.0	0
2～ 3	住宅	153.90	84.8	130.46	3,300	430,518	1.0	430,518
							1.0	430,518
4～ 5	住宅	153.90	84.8	130.46	3,330	434,432	1.0	434,432
							1.0	434,432
6～ 6	住宅	153.90	84.8	130.46	3,370	439,650	1.0	439,650
							1.0	439,650
～

計		856.92	84.9	727.94		2,472,110		3,984,910
								2,169,550

⑨年額支払賃料	2,472,110 円　×　12ヶ月　＝　 29,665,320 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 727.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,747,056 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似性の高い店舗付共同住宅等の管理費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分に担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	31,412,376 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,570,619 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,841,757 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,984,910 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 37,857 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,169,550 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,045,994 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	30,925,608 円　　　　（　 126,744 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-49	3,153 ( 3,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,442 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０５　　　　-50	3,411 ( 3,270)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,411
c	Ｒ４１２０５　　　　-51	3,758 ( 3,603)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,721

大田 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,590,000 円	265,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,235,475 円	31,412,376　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 333,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,252,500 円	265,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	265,000 円	265,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,941,575 円　（　　　　　　 32,547 円／㎡）　　（経費率　　 25.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	265,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 856.92 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,907,000 円（　　　　　 69,291 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	30,925,608 円
②総費用	7,941,575 円
③純収益　①－②	22,984,033 円
④建物等に帰属する純収益	16,907,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,077,033 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,802,959 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,535,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 580,000 円／㎡）