鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１０１ -20	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m区道、北9.9m、二方路		近商高度地区2種 (90,300)
b	Ｒ３７１１５ -24	大田区		建付地	（　）	不整形	南9m区道、中間画地		近商高度地区2種 (75,155)
c	Ｒ３１１１５ -904	大田区		建付地	（　）	不整形	東9.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ４１１０６ -3	大田区		更地	（　）	不整形	南西8.8m区道、南東3m、二方路		近商高度地区3種 (100,300)
e	Ｒ４１１０５ -36	大田区		建付地	（　）	長方形	南東6.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 677,392	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	665,438	100 [ 98.0]	679,018	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	679,000
b	(　 ) 313,963	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 57.6]	550,525	100 [ 89.3]	616,489		616,000
c	(　 ) 610,617	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	645,969	100 [ 95.9]	673,586		674,000
d	(　 ) 364,549	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	459,332	100 [ 75.0]	612,443		612,000
e	(　 ) 645,563	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	647,500	100 [ 99.0]	654,040		654,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -42.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 665,000 円／㎡]

大田 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,487,692	9,058,065	24,429,627	17,034,600	7,395,027	（　0.9549） 7,061,511	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	172,231,976 円　　　　（　 474,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	220.72	ＲＣ5	941.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	85 ％	300 ％	277 ％	363 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は共同住宅（２ＤＫタイプ）を想定。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.72	74.5	164.45	3,800	624,910	8.0	4,999,280
							0.0	0
2～ 2	住宅	180.14	92.2	166.04	3,050	506,422	1.0	506,422
							1.0	506,422
3～ 5	住宅	180.14	92.2	166.04	3,100	514,724	1.0	514,724
							1.0	514,724
～

～

計		941.28	88.0	828.61		2,675,504		7,049,874
								2,050,594

⑨年額支払賃料	2,675,504 円　×　12ヶ月　＝　 32,106,048 円
⑩a共益費（管理費）	239 円／㎡　×　 828.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,376,453 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,482,501 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,724,125 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,758,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,049,874 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,974 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,050,594 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 662,342 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,487,692 円　　　　（　 92,253 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１６　　　　-20	3,536 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,501	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,139 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１６　　　　-21	3,022 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,088
c	Ｒ４１２１２　　　　-12	2,750 ( 2,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,301

大田 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,602,000 円	267,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,206,865 円	34,482,501　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 445,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,269,500 円	267,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,058,065 円　（　　　　　　 24,953 円／㎡）　　（経費率　　 27.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	267,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 941.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	17,034,600 円（　　　　　 46,927 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,487,692 円
②総費用	9,058,065 円
③純収益　①－②	24,429,627 円
④建物等に帰属する純収益	17,034,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,395,027 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,061,511 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,453 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 172,231,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 474,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-25

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　瀧　康次郎

TEL.

鑑定評価額

230,000,000 円

１㎡当たりの価格

633,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区千鳥１丁目７８番１０外｢千鳥１－１６－２｣				②地積　(㎡)	363 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区2種 (85,277)
	1:2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	中層店舗兼住宅、共同住宅等が多い近隣商業地域	北8.5m区道	水道、ガス、下水	千鳥町 160m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．５ｍ区道

交通

施設

千鳥町駅東方

160m

法令

規制

近商
(85,277)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗兼住宅、共同住宅が多い近隣商業地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分
は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 680,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 473,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として大田区内の東急池上線及び東急多摩川線沿線の近隣商業地域である。主たる需要者は、地縁を
有する個人事業者や賃貸運営を目的に土地を取得する不動産業者等が考えられる。駅周辺の商業地は供給が少なく、需
給関係は安定的である。需要の中心となる価格帯は、最寄り駅等の立地条件、規模、繁華性の程度等によって異なり、
正確に把握することは困難であるが、土地単価は坪当たり１５０～２５０万円程度と思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか
、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 695,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[111.0]

[100.0]
100

631,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    628,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されるなかで、このところ持ち
直しの動きがみられる。

千鳥町駅近くの中層店舗兼住宅、共同住宅が
多い近隣商業地域で、地域要因に大きな変化
はない。地価は微増傾向である。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１７ -31	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
b	Ｒ３１１０１ -20	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m区道、北9.9m、二方路		近商高度地区2種 (90,300)
c	Ｒ４１１１８ -8	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ４１１１８ -3	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西7.2m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 522,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	517,605	100 [ 83.1]	622,870	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	623,000
b	(　 ) 677,392	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	665,438	100 [ 93.1]	714,756		715,000
c	(　 ) 744,426	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	751,126	100 [ 99.0]	758,713		759,000
d	(　 ) 572,111	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 112.2]	513,472	100 [ 87.6]	586,155		586,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +12.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 680,000 円／㎡]

大田 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,401,470	9,385,154	24,016,316	16,651,800	7,364,516	（　0.9549） 7,032,376	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	171,521,366 円　　　　（　 473,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	220.00	ＲＣ5	940.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区2種	85 ％	300 ％	277 ％	363 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 8.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階については店舗、２～５階については共同住宅（２ＤＫ４０㎡程度）と想定。

⑦有効率　 88.1 ％
の理由

同種の建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	74.5	164.00	3,800	623,200	8.0	4,985,600
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	180.00	92.2	166.00	3,000	498,000	1.0	498,000
							1.0	498,000
3～ 5	共同住宅	180.00	92.2	166.00	3,050	506,300	1.0	506,300
							1.0	506,300
～

～

計		940.00	88.1	828.00		2,640,100		7,002,500
								2,016,900

⑨年額支払賃料	2,640,100 円　×　12ヶ月　＝　 31,681,200 円
⑩a共益費（管理費）	240 円／㎡　×　 828.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,384,640 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,065,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,703,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,362,548 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,002,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,524 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,016,900 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 972,398 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,401,470 円　　　　（　 92,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１２　　　　-9	3,063 ( 2,936)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	3,034	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１２　　　　-10	2,995 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	2,941
c	Ｒ４１２１６　　　　-20	3,536 ( 3,436)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [105.0]	3,334

大田 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,566,000 円	261,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,632,954 円	34,065,840　×　　　　 13.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 445,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,218,500 円	261,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	261,000 円	261,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,385,154 円　（　　　　　　 25,854 円／㎡）　　（経費率　　 28.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	261,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 940.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,651,800 円（　　　　　 45,873 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,401,470 円
②総費用	9,385,154 円
③純収益　①－②	24,016,316 円
④建物等に帰属する純収益	16,651,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,364,516 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,032,376 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,373 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,521,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 473,000 円／㎡）