鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１８ -25	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東4m区道、南西4m、二方路		近商高度地区3種 (90,240)
b	Ｒ４１１１４ -37	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西4.2m区道、中間画地		近商高度地区 (100,252)
c	Ｒ３１１１１ -1	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,240)
d	Ｒ３７１１８ -22	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 607,903	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	593,148	100 [ 89.4]	663,477	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	663,000
b	(　 ) 493,160	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	495,133	100 [ 73.3]	675,488		675,000
c	(　 ) 458,507	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	458,507	100 [ 66.3]	691,564		692,000
d	(　 ) 670,054	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	682,914	100 [ 99.9]	683,598		684,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 677,000 円／㎡]

大田 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,744,225	3,350,292	8,393,933	5,774,730	2,619,203	（　0.9533） 2,496,886	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	60,899,659 円　　　　（　 420,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	107.43	Ｓ4	315.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	145 ㎡	8.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上共同住宅、２５～３８㎡（１Ｒ～１ＬＤＫ）。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.43	66.6	71.57	4,500	322,065	6.0	1,932,390
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	101.75	90.9	92.51	3,200	296,032	1.0	296,032
							1.0	296,032
3～ 3	共同住宅	70.85	91.3	64.69	3,300	213,477	1.0	213,477
							1.0	213,477
4～ 4	共同住宅	35.50	82.6	29.34	3,400	99,756	1.0	99,756
							1.0	99,756
～

計		315.53	81.8	258.11		931,330		2,541,655
								609,265

⑨年額支払賃料	931,330 円　×　12ヶ月　＝　 11,175,960 円
⑩a共益費（管理費）	275 円／㎡　×　 258.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 851,763 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,027,723 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 601,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,426,337 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,541,655 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,146 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 609,265 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 293,742 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,744,225 円　　　　（　 80,995 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１７　　　　-37	3,459 ( 3,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,459	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１７　　　　-38	3,256 ( 3,256)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,256
c	Ｒ４１２１７　　　　-39	3,350 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,350

大田 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	522,600 円	87,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,731,992 円	12,027,723　×　　　　 14.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 740,300 円	87,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	87,100 円	87,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	87,100 円	87,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,350,292 円　（　　　　　　 23,105 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	87,100,000 円	設計監理料率　 268,000 円／㎡　×　 315.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,774,730 円（　　　　　 39,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,744,225 円
②総費用	3,350,292 円
③純収益　①－②	8,393,933 円
④建物等に帰属する純収益	5,774,730 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,619,203 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,496,886 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,220 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,899,659 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 420,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-21

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　紺谷　昌弘

TEL.

鑑定評価額

95,400,000 円

１㎡当たりの価格

658,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	530,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区西糀谷４丁目７１番３｢西糀谷４－１４－１４｣				②地積　(㎡)	145 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,300)
	1:2	店舗Ｓ3	小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前通りの商業地域	西8.2m区道	水道、ガス、下水	糀谷 70m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 144 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８．２ｍ区道

交通

施設

糀谷駅北方

70m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小規模店舗兼住宅や店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、今後とも同様に推移するものと予測され
る。

(3)最有効使用の判定

中低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 707,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 475,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区内の京急線沿線を中心とする近隣商業地域である。需要者は、同一需給圏に地縁性を有する事業
者のほか、賃貸事業又は分譲事業を目的としたデベロッパーや投資家等が中心である。規模がまとまれば、マンション
用地としてデベロッパーの需要は高い。取引価格水準は、概ね１㎡当たり４０万～８０万円程度が取引の中心であるが
、駅に近い物件については高値での取引も見受けられ、規模、形状、駅接近等によりばらつきが大きい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、糀谷駅を最寄りとする商店街に位置する近隣商業地域である。自己利用のほか、賃貸事業を目的とした需
要も考えられるため、収益性をも考慮されて取引される地域である。したがって、多数の信頼性ある取引事例から求め
られた実証的な比準価格に、収益性を反映する収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記
のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 585,000 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[ 91.2]

[100.0]
100

656,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    657,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は厳しい状況が徐々に緩和されつつあり
、持ち直しの動きがみられるが、先行きには
未だ不透明感がある。

糀谷駅近くの商店街に位置する近隣商業地域
であり、地域要因に大きな変化はない。

市場性・競争力等の変動は、特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１０１ -25	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (78,288)
b	Ｒ３７１０７ -4	大田区		更地	（　）	長方形	東11.7m区道、北4m、角地		近商高度3種最低7m (100,300)
c	Ｒ４１１１６ -22	大田区		建付地	（　）	長方形	東5.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ３７１１５ -905	大田区		建付地	（　）	長方形	南東7.4m区道、北西5m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 459,366	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	460,285	100 [ 68.4]	672,931	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	673,000
b	(　 ) 790,560	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	583,798	100 [ 78.3]	745,591		746,000
c	(　 ) 533,160	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	537,958	100 [ 76.0]	707,839		708,000
d	(　 ) 554,471	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	541,551	100 [ 76.8]	705,145		705,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 707,000 円／㎡]

大田 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,631,063	3,064,591	8,566,472	5,602,350	2,964,122	（　0.9533） 2,825,698	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	68,919,463 円　　　　（　 475,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	107.43	Ｓ4	315.53
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	300 ％	145 ㎡	8.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 8.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階以上は１Ｋタイプ平均専有面積３１㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	107.43	66.6	71.57	4,500	322,065	6.0	1,932,390
							0.0	0
2～ 2	住宅	101.75	90.9	92.51	3,200	296,032	1.0	296,032
							1.0	296,032
3～ 3	住宅	70.85	91.3	64.69	3,230	208,949	1.0	208,949
							1.0	208,949
4～ 4	住宅	35.50	82.6	29.34	3,230	94,768	1.0	94,768
							1.0	94,768
～

計		315.53	81.8	258.11		921,814		2,532,139
								599,749

⑨年額支払賃料	921,814 円　×　12ヶ月　＝　 11,061,768 円
⑩a共益費（管理費）	275 円／㎡　×　 258.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 851,763 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,913,531 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 595,677 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,317,854 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,532,139 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,055 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 599,749 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 289,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,631,063 円　　　　（　 80,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-28	3,196 ( 3,196)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１７　　　　-39	3,350 ( 3,086)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	3,454
c	Ｒ４１２１２　　　　-17	2,916 ( 2,916)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	3,229

大田 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	507,000 円	84,500,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,489,191 円	11,913,531　×　　　　 12.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 181,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 718,200 円	84,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	84,500 円	84,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	84,500 円	84,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,064,591 円　（　　　　　　 21,135 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	84,500,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 315.53 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0663	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,602,350 円（　　　　　 38,637 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,631,063 円
②総費用	3,064,591 円
③純収益　①－②	8,566,472 円
④建物等に帰属する純収益	5,602,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,964,122 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,825,698 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,488 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,919,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 475,000 円／㎡）