鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１０１ -20	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南9.1m区道、北9.9m、二方路		近商高度地区2種 (90,300)
b	Ｒ３７１０２ -4	大田区		建付地	（　）	長方形	南西8.4m都道、南東6.2m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	Ｒ３７１１５ -25	大田区		建付地	（　）	長方形	南10.9m都道、北1.8m、二方路		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ３７１０７ -4	大田区		更地	（　）	長方形	東11.7m区道、北4m、角地		近商高度3種最低7m (100,300)
e	２７１１７ -31	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.5m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 677,392	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	665,438	100 [ 115.3]	577,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	577,000
b	(　 ) 748,538	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	720,022	100 [ 115.8]	621,781		622,000
c	(　 ) 718,778	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	704,123	100 [ 110.5]	637,215		637,000
d	(　 ) 790,560	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 136.5]	583,798	100 [ 101.0]	578,018		578,000
e	(　 ) 522,781	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	517,605	100 [ 97.3]	531,968		532,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +36.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 590,000 円／㎡]

大田 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,312,409	4,360,489	10,951,920	7,719,800	3,232,120	（　0.9549） 3,086,351	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	75,276,854 円　　　　（　 462,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	111.68	ＲＣ4	412.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	163 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し。住宅は１ＤＫタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０㎡前後。

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.54	76.8	95.64	3,800	363,432	6.0	2,180,592
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.36	92.5	95.56	3,100	296,236	1.0	296,236
							1.0	296,236
3～ 3	住宅	103.36	92.5	95.56	3,150	301,014	1.0	301,014
							1.0	301,014
4～ 4	住宅	80.86	93.8	75.82	3,250	246,415	1.0	246,415
							1.0	246,415
～

計		412.12	88.0	362.58		1,207,097		3,024,257
								843,665

⑨年額支払賃料	1,207,097 円　×　12ヶ月　＝　 14,485,164 円
⑩a共益費（管理費）	270 円／㎡　×　 362.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,174,759 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,659,923 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 782,996 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,876,927 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,024,257 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,730 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 843,665 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 406,752 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,312,409 円　　　　（　 93,941 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１５　　　　-37	3,406 ( 3,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,234 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１５　　　　-38	3,374 ( 3,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,374
c	Ｒ４１２１５　　　　-39	3,156 ( 3,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,156

大田 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	726,000 円	121,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,192,389 円	15,659,923　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,028,500 円	121,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	121,000 円	121,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,360,489 円　（　　　　　　 26,751 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	121,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 412.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,719,800 円（　　　　　 47,361 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,312,409 円
②総費用	4,360,489 円
③純収益　①－②	10,951,920 円
④建物等に帰属する純収益	7,719,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,232,120 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,086,351 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,935 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,276,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 462,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-18

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　井上　康

TEL.

鑑定評価額

88,700,000 円

１㎡当たりの価格

544,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月21日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区田園調布南１９番５９｢田園調布南１９－３｣				②地積　(㎡)	163 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種 (90,300)
	1:1.5	事務所兼共同住宅ＲＣ4	店舗兼住宅、中層共同住宅が混在する商業地域	北東8m都道	水道、ガス、下水	沼部 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.5 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ都道

交通

施設

沼部駅南東方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

（商・住）混在する商業地域で、地域の発展または衰退を促す要因も認められず、当分の間は現状のまま推移す
るものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 565,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 485,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として大田区南西部に所在する比較的に広幅員の商業地域である。近年近隣地域は、容積率を生かし
た中層共同住宅が多くなりつつある。需要者は地縁性のある個人事業者や法人のほか、賃貸建物を建築し収益獲得を目
的とする不動産業者等も見受けられる。市場は新型コロナウイルス感染症の影響から持ち直しつつある。土地価格は規
模にもよるが、標準的画地規模で８千万円～１億円程度が取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、取引市場の実態を勘案して市場性を反映したものである。収益価格は、不動産の賃貸運用を前提として収
益性を反映したものである。近隣地域には、自用建物のほか貸家も見受けられる。取引では収益性をも考慮したものも
見受けられ、自用目的と収益目的の取引が混在する。本件では、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格と関連
づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 695,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[100.0]

100
[128.8]

[100.0]
100

543,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    543,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大田区商業地の取引自体が多くなく、新型コ
ロナウイルス感染症の影響により、不動産取
引は動きにくい状況にある。

人通りが少なく車の往来が多い近隣商業地域
である。環境条件に特に大きな変化はなく、
その他、地域要因に大きな変動は認められな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１９ -14	大田区		更地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	Ｒ３７１０２ -3	大田区		貸家建付地	（　）	長方形	北東8.4m都道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	Ｒ３１１１５ -904	大田区		建付地	（　）	不整形	東9.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	Ｒ３７１０５ -11	大田区		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 日影規制 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 786,476	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 120.0]	658,018	100 [ 115.0]	572,190	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	572,000
b	(　 ) 716,802	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	723,970	100 [ 130.0]	556,900		557,000
c	(　 ) 610,617	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	645,969	100 [ 118.5]	545,122		545,000
d	(　 ) 767,865	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	858,302	100 [ 146.9]	584,276		584,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 565,000 円／㎡]

大田 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,547,698	4,047,904	11,499,794	8,102,600	3,397,194	（　0.9549） 3,243,981	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	79,121,488 円　　　　（　 485,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	111.68	ＲＣ4	412.12
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種	90 ％	300 ％	300 ％	163 ㎡	11.0 m x 15.0 m	前面道路：都道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階以上は専有面積３０㎡前後の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.0 ％
の理由

地域において標準的な建物を想定したため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	124.54	76.8	95.64	4,000	382,560	6.0	2,295,360
							0.0	0
2～ 2	住宅	103.36	92.5	95.56	3,200	305,792	1.0	305,792
							1.0	305,792
3～ 3	住宅	103.36	92.5	95.56	3,200	305,792	1.0	305,792
							1.0	305,792
4～ 4	住宅	80.86	93.8	75.82	3,230	244,899	1.0	244,899
							1.0	244,899
～

計		412.12	88.0	362.58		1,239,043		3,151,843
								856,483

⑨年額支払賃料	1,239,043 円　×　12ヶ月　＝　 14,868,516 円
⑩a共益費（管理費）	270 円／㎡　×　 362.58 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,174,759 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺同種建物の共益費（管理費）より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,043,275 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 802,164 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,241,111 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,151,843 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,943 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 856,483 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 276,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,547,698 円　　　　（　 95,385 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-43	2,681 ( 2,681)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,681	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,293 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０５　　　　-44	3,577 ( 3,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,613
c	Ｒ４１２０５　　　　-45	3,297 ( 3,161)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,297

大田 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	762,000 円	127,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,780,804 円	16,043,275　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 171,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,079,500 円	127,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	127,000 円	127,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,047,904 円　（　　　　　　 24,834 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	127,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 412.12 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,102,600 円（　　　　　 49,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,547,698 円
②総費用	4,047,904 円
③純収益　①－②	11,499,794 円
④建物等に帰属する純収益	8,102,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,397,194 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,243,981 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,902 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,121,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 485,000 円／㎡）