鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１４ -26	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ４１１１３ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、北東2.7m、北西4m、三方路		商業 (100,432)
c	Ｒ３７１１７ -25	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.6m都道、南西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	Ｒ３７１１０ -28	大田区		更地	（　）	不整形	南20m区道、北4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,556)
e	Ｒ３１１１１ -901	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東25m国道、南西6m、北西6m、三方路		準住居高度地区3種 (80,278)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,811,881	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,820,940	100 [ 91.9]	1,981,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,980,000
b	(　 1,422,555) 1,616,540	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 92.0]	100 [ 96.9]	1,824,202	100 [ 85.0]	2,146,120		2,150,000
c	(　 ) 1,636,347	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,572,452	100 [ 67.9]	2,315,835		2,320,000
d	(　 ) 2,068,879	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	2,197,503	100 [ 95.1]	2,310,729		2,310,000
e	(　 ) 1,391,466	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	1,303,036	100 [ 63.2]	2,061,766		2,060,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,150,000 円／㎡]

大田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	181,187,861	59,438,143	121,749,718	66,732,000	55,017,718	（　0.9299） 51,160,976	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,218,118,476 円　　　　（　 1,640,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	577.57	Ｓ9F1B	3,223.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	430 ％	744 ㎡	22.5 m x 36.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は店舗、３～９階は事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

類似建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	568.52	62.2	353.69	7,600	2,688,044	12.0	32,256,528
							0.0	0
2～ 2	店舗	517.57	95.0	491.70	5,460	2,684,682	10.0	26,846,820
							0.0	0
3～ 4	事務所	362.38	92.9	336.51	4,368	1,469,876	6.0	8,819,256
							0.0	0
5～ 9	事務所	248.20	89.6	222.33	4,368	971,137	6.0	5,826,822
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	171.40

計		3,223.25	81.6	2,630.06		13,168,163		105,875,970
								0

⑨年額支払賃料	13,168,163 円　×　12ヶ月　＝　 158,017,956 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,630.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,404,648 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺における類似建物の共益費等水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	186,422,604 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 9,483,130 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	180,179,474 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	105,875,970 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,005,822 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,565 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	181,187,861 円　　　　（　 243,532 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１０　　　　-30	3,532 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 82.5]	100 [100.0]	4,705	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,390 円/㎡　月額支払賃料（　 4,368 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４１２１０　　　　-31	2,787 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 67.2]	100 [100.0]	4,276
c	Ｒ４１２１０　　　　-32	3,045 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 90.9]	100 [100.0]	4,187

大田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,976,000 円	996,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	32,242,643 円	189,662,604　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,761,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,466,000 円	996,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	996,000 円	996,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	996,000 円	996,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 59,438,143 円　（　　　　　　 79,890 円／㎡）　　（経費率　　 32.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9299

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	996,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 3,223.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	66,732,000 円（　　　　　 89,694 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	181,187,861 円
②総費用	59,438,143 円
③純収益　①－②	121,749,718 円
④建物等に帰属する純収益	66,732,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	55,017,718 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	51,160,976 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 68,765 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,218,118,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,640,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 5-4

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　星野　與四峰

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,020,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区山王２丁目２３１７番１外｢山王２－５－１０｣				②地積　(㎡)	744 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,430)
	1:1.5	事務所ＳＲＣ5F1B	中高層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	東15m都道	水道、ガス、下水	大森 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 36.0 ｍ、規模　　 740 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

補助第２８号線の円滑化、防
災性向上のため、３０ｍまで
拡幅整備が予定されている。

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

大森駅北西方

180m

法令

規制

商業
(100,430)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

都市計画道路の事業予定区間内にあり、池上通りの対象標準地前面は拡幅され、バス停、自家用車・荷さばき車
両の停車場が作られる。歩行者や車両の交通量は増えるが、混雑は緩和され、安全な街づくりが推進される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,150,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,610,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主としてＪＲ京浜東北線沿線を最寄駅とする大田区、品川区内の商業地域の圏域である。需要者は不動産
業者、資金力のある個人、上場企業等である。概してオフィスビルは、コロナ禍でオフィス賃料は空室率の上昇、募集
賃料の下落傾向が続いている。大森駅北口に近く、歩行者、車両の交通量も多いので、低層階は店舗も可能である。多
様な利用ができることから土地需要は強く、賃料下げ圧力に抗し概ね横ばいを保っている。価格帯はばらつきが多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は大森駅近くに商業ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。比準価格は、同一需給圏内で収集できた事
例のうち比較的繁華性が高く、できるだけ各条件で類似性の高い事例から試算した。一方、近隣地域は収益性の高い商
業地域であるため、不動産の投資採算性に基づく収益価格の規範性も高いといえる。以上から、実証性を有する比準価
格と収益性を示す収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金余りによる２３区内土地・マンション価格
の上昇でも、コロナ禍で家賃は下落で、ちぐ
はぐ。資金供給量依然増加で下落、上昇のど
ちらもありうる。

池上通り沿い、ＪＲ大森駅近の普通商業地で
ある。品川区とも近接している。池上通り拡
幅整備事業及び大森駅西口再開発計画が進行
中である。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１４ -26	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ４１１１３ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、北東2.7m、北西4m、三方路		商業 (100,432)
c	Ｒ３７１１７ -25	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西15.6m都道、南西4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	Ｒ３１１１２ -6	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北西20m都道、北6.3m、角地		準工特別用途地区高度地区 (80,273)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,811,881	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,820,940	100 [ 85.0]	2,142,282	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,140,000
b	(　 1,422,555) 1,616,540	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 92.0]	100 [ 96.9]	1,824,202	100 [ 84.3]	2,163,941		2,160,000
c	(　 ) 1,636,347	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,572,452	100 [ 73.6]	2,136,484		2,140,000
d	(　 ) 1,344,047	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	1,318,986	100 [ 61.1]	2,158,733		2,160,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -21.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -13.5
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -21.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,150,000 円／㎡]

大田 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	179,636,111	57,842,746	121,793,365	69,010,000	52,783,365	（　0.9526） 50,281,433	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	1,197,176,976 円　　　　（　 1,610,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	577.57	Ｓ9F1B	3,223.25
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	430 ％	744 ㎡	23.0 m x 36.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階～９階は事務所で各フロアー貸、地下は駐車場。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

地域の同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	568.52	62.2	353.69	7,544	2,668,237	12.0	32,018,844
							0.0	0
2～ 2	店舗	517.57	95.0	491.70	5,432	2,670,914	10.0	26,709,140
							0.0	0
3～ 4	事務所	362.38	92.9	336.51	4,311	1,450,695	6.0	8,704,170
							0.0	0
5～ 9	事務所	248.20	89.6	222.33	4,311	958,465	6.0	5,750,790
							0.0	0
地下 1～ 1	駐車場	171.40

計		3,223.25	81.6	2,630.06		13,032,866		104,890,274
								0

⑨年額支払賃料	13,032,866 円　×　12ヶ月　＝　 156,394,392 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,630.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 28,404,648 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺同種建物の共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	184,799,040 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 9,401,952 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	178,637,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	104,890,274 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 996,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	270,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 2,565 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	179,636,111 円　　　　（　 241,446 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１０　　　　-32	3,045 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 83.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	4,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,333 円/㎡　月額支払賃料（　 4,311 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４１２１０　　　　-30	3,532 ( 3,327)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 90.0]	100 [ 96.0]	4,492
c	Ｒ４１２１０　　　　-31	2,787 ( 2,773)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 75.0]	100 [ 95.0]	4,252

大田 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,180,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	30,086,246 円	188,039,040　×　　　　 16.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 10,761,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,755,000 円	1,030,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,030,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,030,000 円	1,030,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 57,842,746 円　（　　　　　　 77,746 円／㎡）　　（経費率　　 32.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,030,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 3,223.25 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0670	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	69,010,000 円（　　　　　 92,755 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	179,636,111 円
②総費用	57,842,746 円
③純収益　①－②	121,793,365 円
④建物等に帰属する純収益	69,010,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	52,783,365 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	50,281,433 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,583 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,197,176,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,610,000 円／㎡）