鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１４ -907	大田区		更地	（　）	ほぼ正方形	南6m区道、東4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
b	Ｒ４１１０９ -28	大田区		建付地	（　）	長方形	北西6.7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ４１１０６ -33	大田区		更地	（　）	長方形	北東5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ３７１０１ -16	大田区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7m区道、北東5.5m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
e	Ｒ４１１１５ -27	大田区		更地	（　）	長方形	南西6.3m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 547,329	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	500,188	100 [ 102.0]	490,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	490,000
b	(　 ) 421,555	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	419,468	100 [ 102.0]	411,243		411,000
c	(　 ) 431,696	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.9]	505,572	100 [ 101.9]	496,145		496,000
d	(　 ) 572,784	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	561,106	100 [ 101.8]	551,185		551,000
e	(　 ) 458,032	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	442,177	100 [ 70.3]	628,986		629,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -14.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 537,000 円／㎡]

大田 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,541,530	2,405,096	8,136,434	4,465,370	3,671,064	（　0.9533） 3,499,625	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	85,356,707 円　　　　（　 287,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.00	Ｓ2	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	297 ㎡	16.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積４７㎡程度、平面駐車場４台を想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	148.00	95.0	140.60	2,670	375,402	1.0	375,402
							1.0	375,402
2～ 2	共同住宅	148.00	95.0	140.60	2,720	382,432	1.0	382,432
							1.0	382,432
～

～

～

計		296.00	95.0	281.20		757,834		757,834
								757,834

⑨年額支払賃料	757,834 円　×　12ヶ月　＝　 9,094,008 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 281.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 506,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,600,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 535,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,168,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	757,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,199 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 757,834 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 365,371 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,541,530 円　　　　（　 35,493 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-31	2,861 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	2,806	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,837 円/㎡　月額支払賃料（　 2,720 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０５　　　　-32	3,066 ( 2,940)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [103.0]	2,862
c	Ｒ４１２０５　　　　-33	2,984 ( 2,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,954

大田 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	350,500 円	70,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,016,896 円	10,704,168　×　　　　 9.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 595,800 円	70,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	70,100 円	70,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,405,096 円　（　　　　　　 8,098 円／㎡）　　（経費率　　 22.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	70,100,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,465,370 円（　　　　　 15,035 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,541,530 円
②総費用	2,405,096 円
③純収益　①－②	8,136,434 円
④建物等に帰属する純収益	4,465,370 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,671,064 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,499,625 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,783 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,356,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 287,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 -47　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -47

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　吉野　宜秀

TEL.

鑑定評価額

153,000,000 円

１㎡当たりの価格

516,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区久が原１丁目１１４７番１｢久が原１－３４－５｣				②地積　(㎡)	297 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模の一般住宅が多い区画整然とした住宅地域	北7.2m区道	水道、ガス、下水	久が原 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 80 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 16.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 290 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　７
．２ｍ区道

交通

施設

久が原駅北東方

750m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模の戸建住宅を中心に、一部共同住宅等も見られる区画整然とした閑静な住宅地域である。価格形成要因に
格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 524,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 269,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、大田区南西部のうち東急池上線・多摩川線沿線の低層住宅地域である。需要者の中心は自己利用目的で
住宅を購入するエンドユーザーであるが、不動産業者の参入も認められる。中規模以上の住宅が多い地区であるが、建
売住宅では土地が細分化され３０坪程度に区画割りされるケースも見られる。取引価格帯は規模によるが、土地で概ね
５０～６０万円／㎡程度、３０坪程度の新築建売住宅で概ね総額８～９千万円台程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域は最寄り駅から徒歩圏内にある環境の優れた住宅地域で、居住の快適性や利便性が価格形成の指標になっており
、自用目的での取引が中心である。アパート等の収益物件も見られるが、土地に対する投資採算性は低い。したがって
、周辺の取引事例に基づく実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 535,000 円／㎡

[100.4]
100

100
[100.0]

100
[104.0]

[100.0]
100

516,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    513,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大により景気は
停滞しており、ここ１年数カ月不動産取引は
停滞している。

駅から徒歩圏内で、区画整然とした住環境の
良好な住宅地域。需要は底堅く、新型コロナ
の影響下でも地価は僅かに上昇している。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -47　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３７１０２ -8	大田区		建付地	（　）	長方形	北5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ３１１１０ -18	大田区		更地	（　）	長方形	東7.2m区道、南3.7m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	Ｒ３１１１９ -23	大田区		更地	（　）	不整形	南7m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ４１１０５ -21	大田区		建付地	（　）	長方形	北東3.5m道路、中間画地		１低専高度地区1種絶対高さ１０ｍ (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 563,207	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	567,713	100 [ 100.0]	567,713	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	568,000
b	(　 ) 703,267	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 124.3]	570,874	100 [ 103.0]	554,247		554,000
c	(　 ) 424,926	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	415,015	100 [ 86.5]	479,786		480,000
d	(　 ) 459,179	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	456,906	100 [ 92.8]	492,356		492,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +8.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 524,000 円／㎡]

大田 -47　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,496,389	2,498,679	7,997,710	4,560,920	3,436,790	（　0.9533） 3,276,292	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	79,909,561 円　　　　（　 269,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -47　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	148.00	Ｓ2	296.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	297 ㎡	16.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ、平均専有面積５０㎡程度、平面駐車場４台を想定。

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	148.00	95.0	140.60	2,660	373,996	1.0	373,996
							1.0	373,996
2～ 2	共同住宅	148.00	95.0	140.60	2,703	380,042	1.0	380,042
							1.0	380,042
～

～

～

計		296.00	95.0	281.20		754,038		754,038
								754,038

⑨年額支払賃料	754,038 円　×　12ヶ月　＝　 9,048,456 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 281.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 506,160 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準より査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,104,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,554,616 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,104,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 532,931 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,125,685 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	754,038 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,163 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 754,038 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 363,541 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,496,389 円　　　　（　 35,341 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１９　　　　-22	3,600 ( 3,451)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [109.0]	3,303	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,820 円/㎡　月額支払賃料（　 2,703 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１９　　　　-41	2,764 ( 2,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,685
c	Ｒ４１２１９　　　　-24	2,538 ( 2,433)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	2,471

大田 -47　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	358,000 円	71,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,087,179 円	10,658,616　×　　　　 10.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 608,600 円	71,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	71,600 円	71,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,498,679 円　（　　　　　　 8,413 円／㎡）　　（経費率　　 23.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	71,600,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 296.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,560,920 円（　　　　　 15,357 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,496,389 円
②総費用	2,498,679 円
③純収益　①－②	7,997,710 円
④建物等に帰属する純収益	4,560,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,436,790 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,276,292 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,909,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 269,000 円／㎡）