鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大田 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０３ -5	大田区		建付地	（　）	不整形	東8m区道、北西6m、南4m、三方路		商業 (100,480)
b	Ｒ３７１０８ -7	大田区		建付地	（　）	不整形	東50m国道、南10m、角地		商業 (100,500)
c	Ｒ４１１１３ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、北東2.7m、北西4m、三方路		商業 (100,432)
d	Ｒ４１１１７ -13	大田区		建付地	（　）	ほぼ正方形	西12m区道、北8m、南4m、三方路		商業 (100,500)
e	Ｒ４１１１４ -910	大田区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,476,518	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,633,757	100 [ 147.4]	1,786,809	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,790,000
b	(　 ) 2,324,764	100 [ 150.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.8]	1,449,204	100 [ 112.4]	1,289,327		1,290,000
c	(　 1,422,555) 1,616,540	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 92.0]	100 [ 96.9]	1,824,202	100 [ 125.5]	1,453,547		1,450,000
d	(　 ) 1,516,270	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	1,439,026	100 [ 104.6]	1,375,742		1,380,000
e	(　 ) 1,486,676	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,489,649	100 [ 99.8]	1,492,634		1,490,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +5.0
b	買進み	％／月 +0.05	画地　　　　 +7.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +26.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

大田 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		賃貸需要は比較的高いものの、最有効使用は分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地規模が大きく、分譲マンション用地としての需要が高いため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,403,598,080	1,569,863,514	11	1,040,000	2,848.00	389,000	3,719.00
⑧開発法による価格	833,734,566 円　　　　（　 1,380,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
603 ㎡	㎡		㎡		㎡	603.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
364.00 ㎡	3,719.00 ㎡	3,003.00 ㎡	716.00 ㎡	2,848.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 47 戸) 61㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.4 ％）	（ 616.7 ％）	（ 498.0 ％）	（ 118.7 ％）	（ 76.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	25.0 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,040,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,040,000 円／㎡　　×　　 2,848.00 ㎡　　＝　　　　 2,961,920,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,961,920,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 389,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 400,670 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 400,670 円／㎡　　×　　　 3,719.00 ㎡　　＝　　　　 1,490,091,730 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特にない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,961,920,000 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 355,430,400 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,845,522,130 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	17 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	24 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	236,953,600 円	( 8 ％)	×　　0.8626	（ 17 ヶ月）	＝　　 204,396,175 円
	販売総額(2期)	2,132,582,400 円	( 72 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,730,803,876 円
	販売総額(3期)	592,384,000 円	( 20 ％)	×　　0.7907	（ 27 ヶ月）	＝　　 468,398,029 円
収入合計		－	－	－	－	2,403,598,080 円
支出	建築工事費(1期)	223,513,760 円	( 15 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 212,159,261 円
	建築工事費(2期)	223,513,760 円	( 15 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 196,178,027 円
	建築工事費(3期)	1,043,064,211 円	( 70 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 846,550,914 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	213,258,240 円	( 60 ％)	×　　0.9167	（ 10 ヶ月）	＝　　 195,493,829 円
	販売管理費(2期)	142,172,160 円	( 40 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 119,481,483 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,569,863,514 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,403,598,080 円　　－　　　　　　 1,569,863,514 円　　＝　　　　　 833,734,566 円 1,380,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大田 -38　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大田 -38

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　石井　栄洋

TEL.

鑑定評価額

844,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大田区大森北１丁目１５番９｢大森北１－１５－１５｣				②地積　(㎡)	603 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	共同住宅兼駐車場ＳＲＣ10	高層マンションが多い利便性のよい共同住宅地域	北西20m区道	水道、ガス、下水	大森 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 15 ｍ、南 10 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ区道

交通

施設

大森駅南方

380m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンション等が建ち並ぶ地域として熟成しており、特段の地域要因の変化は見込まれないことから、当面
は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,400,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、都内城南エリアに存し高層共同住宅を標準的使用とする圏域であり、主として容積率５００％以上の商
住混在地域である。主たる需要者は、数十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外のファンド、デベ
ロッパー、不動産会社等である。不動産市場においては好立地物件の供給は限定的で需給はタイトであり、地価は強含
みに推移している。需要目的は多岐にわたり需要者の価格目線は一様でなく、取引の中心価格帯の把握は難しい。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。開発法による価格は事業者の投資採算性を反映した価
格で、想定建物や建築費、販売費等の事業計画において想定要素が多いものの、デベロッパーの直近の事業実績に基づ
く数値から求めており説得力は高い。両試算価格とも同等に規範性は高いと判断されるが、本件の主たる需要者はデベ
ロッパーと判断されるため開発法を重視し、代表標準地から検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大田 -9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 561,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[100.0]

100
[ 41.0]

[100.0]
100

1,410,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,340,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる不動産市場への影響は、ア
セットタイプにより強弱、２極化が認められ
、個別に判断が必要である。

ＪＲ大森駅に近く、ホテル、マンションなど
多様な用途が認められ、新型コロナによる取
引への影響は軽微で、需要は強含みで推移し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 0.0
交通・接近　　　 -10.0
環境　　　　　　 0.0
行政　　　　　　 -30.0
その他　　　　　 -35.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

大田 -38　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１３ -17	大田区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東15m都道、北東2.7m、北西4m、三方路		商業 (100,432)
b	Ｒ４１１０３ -5	大田区		建付地	（　）	不整形	東8m区道、北西6m、南4m、三方路		商業 (100,480)
c	Ｒ３７１１２ -26	大田区		更地	（　）	長方形	西6m区道、北9m、角地		１中専高度地区2種 (80,200)
d	Ｒ４１１０８ -11	大田区		更地	（　）	ほぼ整形	西35m国道、北4m、南7.3m、三方路		近商 (93,332)
e	Ｒ４１１１５ -12	大田区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東4m、南西4m、三方路		１中専高度地区2種 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 1,422,555) 1,616,540	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 92.0]	100 [ 96.9]	1,824,202	100 [ 119.9]	1,521,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,520,000
b	(　 ) 2,476,518	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	2,633,757	100 [ 122.2]	2,155,284		2,160,000
c	(　 ) 843,826	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	826,622	100 [ 53.2]	1,553,801		1,550,000
d	(　 ) 901,544	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	1,001,826	100 [ 61.2]	1,636,971		1,640,000
e	(　 ) 927,736	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	872,245	100 [ 53.8]	1,621,273		1,620,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 +25.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 -7.0	その他　　　 -3.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 -13.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,550,000 円／㎡]

大田 -38　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		分譲マンション用地が最有効使用である為、開発法を適用し、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

画地規模が大きく、分譲マンション用地としての需要が高いため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,266,860,972	1,422,532,941	13	1,025,000	2,848.00	368,000	3,719.00
⑧開発法による価格	844,328,031 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大田 -38　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
603 ㎡	㎡		㎡		㎡	603.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
364.00 ㎡	3,719.00 ㎡	3,003.00 ㎡	716.00 ㎡	2,848.00 ㎡	ＲＣ・11F ( 47 戸) 61㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.4 ％）	（ 616.7 ％）	（ 498.0 ％）	（ 118.7 ％）	（ 76.58 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	間口奥行	25.0 ｍ 24.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		20.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,025,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,025,000 円／㎡　　×　　 2,848.00 ㎡　　＝　　　　 2,919,200,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,919,200,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 368,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 379,040 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 379,040 円／㎡　　×　　　 3,719.00 ㎡　　＝　　　　 1,409,649,760 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	特にない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,919,200,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 321,112,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,730,761,760 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	145,960,000 円	( 5 ％)	×　　0.8850	（ 12 ヶ月）	＝　　 129,174,600 円
	販売総額(2期)	145,960,000 円	( 5 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 121,511,700 円
	販売総額(3期)	2,627,280,000 円	( 90 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 2,016,174,672 円
収入合計		－	－	－	－	2,266,860,972 円
支出	建築工事費(1期)	211,447,464 円	( 15 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 194,912,272 円
	建築工事費(2期)	211,447,464 円	( 15 ％)	×　　0.8583	（ 15 ヶ月）	＝　　 181,485,358 円
	建築工事費(3期)	986,754,832 円	( 70 ％)	×　　0.7831	（ 24 ヶ月）	＝　　 772,727,709 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	128,444,800 円	( 40 ％)	×　　0.9124	（ 9 ヶ月）	＝　　 117,193,036 円
	販売管理費(2期)	128,444,800 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 106,930,296 円
	販売管理費(3期)	64,222,400 円	( 20 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 49,284,270 円
支出合計		－	－	－	－	1,422,532,941 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,266,860,972 円　　－　　　　　　 1,422,532,941 円　　＝　　　　　 844,328,031 円 1,400,000 円／㎡