鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)
b	ＭＳＫ（公）０４ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、中間画地		準工地区計画 (60,600)
c	Ｒ４１１０１ -901	港区		その他	（　）	不整形	北東10.5m区道、南東6.7m、角地		商業 (99,496)
d	０７公０４ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)
e	Ｒ３７１０１ -47	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北東30m都道、北西7.3m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 70.8]	4,159,658	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	4,150,000
b	(　 ) 3,087,890	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,109,505	100 [ 74.2]	4,190,708		4,180,000
c	(　 ) 3,860,092	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	3,829,180	100 [ 93.0]	4,117,398		4,110,000
d	(　 ) 6,851,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,851,614	100 [ 166.1]	4,124,993		4,120,000
e	(　 ) 2,231,020	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 91.8]	2,442,457	100 [ 59.9]	4,077,558		4,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +23.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,130,000 円／㎡]

目黒 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	198,203,701	54,402,129	143,801,572	68,640,000	75,161,572	（　0.9354） 70,306,134	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,802,721,385 円　　　　（　 3,550,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.60	ＲＣ8F2B	3,241.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	566 ％	508 ㎡	19.5 m x 26.0 m	前面道路：都道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階店舗、３階～６階事務所で、各階フロアー分割貸し、地下駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	90.00

地下 1～ 1	駐車場	176.90

1～ 1	店舗	353.30	38.2	135.00	13,000	1,755,000	10.0	17,550,000
							0.0	0
2～ 2	店舗	295.90	80.3	237.50	7,500	1,781,250	8.0	14,250,000
							0.0	0
3～ 8	事務所	387.60	74.1	287.20	6,700	1,924,240	8.0	15,393,920
							0.0	0

計		3,241.70	64.6	2,095.70		15,081,690		124,163,520
								0

⑨年額支払賃料	15,081,690 円　×　12ヶ月　＝　 180,980,280 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,095.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,633,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	203,613,840 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,780,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,369,692 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	197,024,148 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	124,163,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,179,553 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	198,203,701 円　　　　（　 390,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-13	5,437 ( 5,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	6,396	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,745 円/㎡　月額支払賃料（　 6,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４１２０５　　　　-14	4,728 ( 4,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,562
c	Ｒ４１２０５　　　　-15	5,228 ( 4,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	6,834

目黒 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,600,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	22,605,929 円	207,393,840　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,646,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,350,000 円	1,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 54,402,129 円　（　　　　　　 107,091 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 3,241.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,640,000 円（　　　　　 135,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	198,203,701 円
②総費用	54,402,129 円
③純収益　①－②	143,801,572 円
④建物等に帰属する純収益	68,640,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,161,572 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	70,306,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,398 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,802,721,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,550,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-16

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　星野　與四峰

TEL.

鑑定評価額

2,010,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,950,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	3,070,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区下目黒１丁目１１９番１２外｢下目黒１－１－１１｣				②地積　(㎡)	508 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m (100,566)
	不整形 1:1.5	店舗兼事務所Ｓ8	店舗兼事務所等が建ち並ぶ商業地域	北東21.8m都道、北西側道	水道、ガス、下水	目黒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 65 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２１．８ｍ都道

交通

施設

目黒駅西方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

資金供給量の増加による金余りで価格等が上昇しやすい下地はあるものの、コロナ禍で東京のビジネス地区のオ
フィスの空室率は上昇し、賃料は下がり続けている。この両者の駆け引きで価格は均衡を保っている。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,710,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として山手線その他のＪＲ線及びその沿線各駅に連結する私鉄各駅の内、高層商業ビルが建ち並ぶ商業
地域。需要者は商業ビル等の賃貸を業とする不動産業者、不動産投資家。Ｒ元年までは駅南東部の再開発等もあり、オ
フィス賃料は上昇していたが、コロナ禍により一転、下落傾向へと変化した。金余りの上昇圧力と賃料の下げによる収
益性の減少は一時的な均衡を得ている。市場の中心価格帯はばらつきがあり、規模により異なり、判断は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は高層商業ビルが建ち並ぶ繁華性の高い商業地域である。比準価格は、同一需給圏内で収集できた事例のうち
比較的繁華性が高く、できるだけ各条件で類似性の高い事例から試算した。一方、近隣地域は収益性の高い商業地域で
あるため、賃料水準が高く、不動産の投資採算性に基づく収益価格の規範性も高いといえる。以上から、代表標準地の
価格との均衡を踏まえ実証性を有する比準価格と収益性を示す収益価格を関連づけ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,030,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[100.3]

[ 99.8]
100

3,950,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金余りによる２３区内土地・マンション価格
の上昇でも、コロナ禍で家賃は下落で、ちぐ
はぐ。資金供給量依然増加で下落、上昇のど
ちらもありうる。

令和３年９月に、下目黒一丁目街づくり協議
会が用途地域の変更及び地区計画の策定に関
する「下目黒一丁目地区街づくり提案書」を
区へ提出。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.5
環境　　　　　　 +15.5
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３７１１０ -28	大田区		更地	（　）	不整形	南20m区道、北4m、二方路		商業駐車付置義務 (100,556)
b	Ｒ３７１０６ -8	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		近商高度地区2種17m 地区計画等 (90,200)
c	Ｒ３１１１８ -11	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.7m区道、中間画地		準工高度2種最高17m (70,200)
d	Ｒ４１１１０ -33	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西5.5m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,068,879	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 94.9]	2,197,503	100 [ 51.9]	4,234,110	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.9 行政　　 -3.0 その他　 0.0 　　　[ 99.8] 　　　　 100	4,230,000
b	(　 ) 2,041,052	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,047,175	100 [ 48.6]	4,212,294		4,200,000
c	(　 ) 2,126,025	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,126,025	100 [ 50.5]	4,209,950		4,200,000
d	(　 ) 2,041,824	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,045,908	100 [ 49.0]	4,175,322		4,170,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -44.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.3	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -24.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,200,000 円／㎡]

目黒 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	202,122,416	54,848,774	147,273,642	68,640,000	78,633,642	（　0.9354） 73,553,909	（ 4.3 - 0.4 ） 3.9％
	⑧収益価格	1,885,997,667 円　　　　（　 3,710,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	387.60	ＲＣ8F2B	3,241.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	566 ％	508 ㎡	20.0 m x 26.0 m	前面道路：都道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階店舗、３階～８階事務所で、各階フロアー分割貸し、地下駐車場７台を想定した。

⑦有効率　 64.6 ％
の理由

地域の同種建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	90.00

地下 1～ 1	駐車場	176.90

1～ 1	店舗	353.30	38.2	135.00	12,993	1,754,055	10.0	17,540,550
							0.0	0
2～ 2	店舗	295.90	80.3	237.50	7,643	1,815,213	8.0	14,521,704
							0.0	0
3～ 8	事務所	387.60	74.1	287.20	6,879	1,975,649	8.0	15,805,192
							0.0	0

計		3,241.70	64.6	2,095.70		15,423,162		126,893,406
								0

⑨年額支払賃料	15,423,162 円　×　12ヶ月　＝　 185,077,944 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,095.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 22,633,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,780,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されるので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,711,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,780,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,574,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	200,916,929 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	126,893,406 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,205,487 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	202,122,416 円　　　　（　 397,879 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-13	5,437 ( 5,191)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 78.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	7,897	対象基準階の　月額実質賃料　　 7,694 円/㎡　月額支払賃料（　 7,643 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０５　　　　-15	5,228 ( 4,992)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 81.0]	100 [ 80.0]	100 [ 97.0]	8,317
c	Ｒ４１２０５　　　　-14	4,728 ( 4,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	6,855

目黒 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	6,600,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	23,052,574 円	211,491,504　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 13,646,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 9,350,000 円	1,100,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,100,000 円	1,100,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 54,848,774 円　（　　　　　　 107,970 円／㎡）　　（経費率　　 27.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9354

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,100,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 3,241.70 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0624	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0896 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	68,640,000 円（　　　　　 135,118 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	202,122,416 円
②総費用	54,848,774 円
③純収益　①－②	147,273,642 円
④建物等に帰属する純収益	68,640,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	78,633,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	73,553,909 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,885,997,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,710,000 円／㎡）