鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１８ -33	目黒区		建付地	（　）	長方形	南東7m区道、北東7m、角地		近商高度3種最高20m (100,300)
b	Ｒ４１１１７ -2	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	南5.5m区道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ｒ４１１１６ -29	目黒区		建付地	（　）	長方形	北15m区道、中間画地		近商高度3種最高30m (90,300)
d	Ｒ３７１０８ -905	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西5.4m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)
e	Ｒ４１１１５ -23	目黒区		更地	（　）	ほぼ台形	北西7.2m区道、中間画地		近商高度3種最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,294,236	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,230,141	100 [ 69.9]	1,759,858	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,810,000
b	(　 ) 1,563,411	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,571,228	100 [ 82.9]	1,895,329		1,950,000
c	(　 ) 1,804,014	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 130.0]	1,390,478	100 [ 82.7]	1,681,352		1,730,000
d	(　 ) 1,797,892	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 110.0]	1,640,985	100 [ 85.5]	1,919,281		1,980,000
e	(　 ) 1,609,321	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,614,149	100 [ 88.2]	1,830,101		1,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,880,000 円／㎡]

目黒 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,836,328	11,908,511	29,927,817	16,843,200	13,084,617	（　0.9549） 12,494,501	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	304,743,927 円　　　　（　 1,520,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	165.00	ＲＣ4F1B	826.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	400 ％	400 ％	200 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階・１階は店舗、２階～４階は事務所を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	173.00	83.8	145.00	4,000	580,000	10.0	5,800,000
							0.0	0
1～ 1	店舗	165.00	83.0	137.00	6,000	822,000	12.0	9,864,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.00	94.5	156.00	4,500	702,000	6.0	4,212,000
							0.0	0
3～ 3	事務所	165.00	94.5	156.00	3,600	561,600	6.0	3,369,600
							0.0	0
4～ 4	事務所	158.00	94.3	149.00	3,600	536,400	6.0	3,218,400
							0.0	0

計		826.00	90.0	743.00		3,202,000		26,464,000
								0

⑨年額支払賃料	3,202,000 円　×　12ヶ月　＝　 38,424,000 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 743.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,349,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似ビルの賃貸事例を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

類似不動産の賃借人の状況を勘案

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,773,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,188,680 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,584,920 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,464,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 251,408 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,836,328 円　　　　（　 209,182 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１２　　　　-40	4,145 ( 4,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,523 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１２　　　　-41	3,965 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,129
c	Ｒ４１２１２　　　　-42	4,038 ( 3,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	4,630

目黒 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,584,000 円	264,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	5,121,511 円	43,773,600　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,431,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,244,000 円	264,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	264,000 円	264,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,908,511 円　（　　　　　　 59,543 円／㎡）　　（経費率　　 28.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	264,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 826.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,843,200 円（　　　　　 84,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,836,328 円
②総費用	11,908,511 円
③純収益　①－②	29,927,817 円
④建物等に帰属する純収益	16,843,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	13,084,617 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	12,494,501 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,473 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 304,743,927 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,520,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-9

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　筒井　知子

TEL.

鑑定評価額

344,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,720,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区平町１丁目２１５番２１外｢平町１－２７－１｣				②地積　(㎡)	200 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高40m (100,400)
	1:1.5	店舗ＲＣ4F1B	中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北東11m区道、北西側道	水道、ガス、下水	都立大学近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 0 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

都立大学駅南東方近接

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高40m

⑤地域要因の将
　来予測

都立大学駅前に店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。駅南口の平町商店街に位置し、駅前商業地として熟成し
ており、今後とも現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,830,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,400,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は目黒区内及び隣接区内の中小規模の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域である。需要者は、地縁性を有
する中小規模の事業者のほか、収益目的の投資家及び不動産業者等幅広く想定される。駅前商業地は供給が少なく稀少
性が認められるため、需要は底堅い。コロナ禍による店舗需要の減退等の影響についても懸念されたが、潜在的な需要
は強く持ち直しの動きも見られる。規模や需要目的で価格にばらつきがあるため、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域に存する商業地及び近隣商業地等の取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の
高い価格である。近隣地域は駅前に位置する稀少性の高い商業地域であり、自己利用目的の取引のほか、都心への接近
性等の利便性も良好な地域であることから収益物件の需要も底堅い。よって比準価格を中心に収益価格を関連付けて調
整を行い、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 5-2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 4,030,000 円／㎡

[100.5]
100

100
[102.0]

100
[238.0]

[103.0]
100

1,720,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,710,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不動
産市場は一時的に停滞していたが、用途によ
り異なるものの、持ち直しの動きがみられる
。

店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域で
ある。コロナ禍の影響も落ち着きつつあり、
持ち直しの動きも見られる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　+108.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０４０１９０２ -2	世田谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北18m都道、北西3.7m、角地		商業 (100,600)
b	Ｒ３１１１５ -933	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高40m (100,400)
c	Ｒ３７１０８ -904	目黒区		更地	（　）	長方形	東11m区道、中間画地		近商高度2種最高17m 特別用途地区 (90,200)
d	Ｒ４１１０４ -29	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北7.4m区道、中間画地		近商高度2種最高17m 日影規制 (90,200)
e	０９公０４ -5	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南15m区道、北西3.2m、二方路		近商高度地区最高40m 特別用途地区 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,965,113	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	2,161,840	100 [ 123.4]	1,751,896	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,800,000
b	(　 ) 1,328,683	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,262,882	100 [ 76.8]	1,644,378		1,690,000
c	(　 ) 1,126,718	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,131,225	100 [ 63.9]	1,770,305		1,820,000
d	(　 ) 1,070,478	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,075,830	100 [ 65.0]	1,655,123		1,700,000
e	(　 ) 1,847,082	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,927,976	100 [ 105.0]	1,836,168		1,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -35.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,830,000 円／㎡]

目黒 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,968,946	13,351,818	28,617,128	16,588,000	12,029,128	（　0.9549） 11,486,614	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	280,161,317 円　　　　（　 1,400,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所	165.53	ＲＣ4F1B	827.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高40m	100 ％	400 ％	400 ％	200 ㎡	11.0 m x 18.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階は店舗、２階～４階は事務所を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	173.36	84.2	145.91	4,050	590,936	10.0	5,909,360
							0.0	0
1～ 1	店舗	165.16	83.4	137.74	5,900	812,666	12.0	9,751,992
							0.0	0
2～ 2	事務所	165.52	94.4	156.28	4,580	715,762	6.0	4,294,572
							0.0	0
3～ 3	事務所	165.52	94.4	156.28	3,580	559,482	6.0	3,356,892
							0.0	0
4～ 4	事務所	158.24	94.2	149.00	3,580	533,420	6.0	3,200,520
							0.0	0

計		827.80	90.0	745.21		3,212,266		26,513,336
								0

⑨年額支払賃料	3,212,266 円　×　12ヶ月　＝　 38,547,192 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 745.21 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,365,512 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の賃貸事例等を参考に算出
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	43,912,704 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,195,635 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,717,069 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,513,336 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 251,877 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,968,946 円　　　　（　 209,845 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１４　　　　-21	4,672 ( 4,536)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,603 円/㎡　月額支払賃料（　 4,580 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１４　　　　-22	3,405 ( 3,084)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,547
c	Ｒ４１２１４　　　　-23	3,965 ( 3,933)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,598

目黒 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,560,000 円	260,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	6,630,818 円	43,912,704　×　　　　 15.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,431,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,351,818 円　（　　　　　　 66,759 円／㎡）　　（経費率　　 31.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 827.80 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0587 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,588,000 円（　　　　　 82,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,968,946 円
②総費用	13,351,818 円
③純収益　①－②	28,617,128 円
④建物等に帰属する純収益	16,588,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,029,128 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,486,614 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,433 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 280,161,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,400,000 円／㎡）