別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
目黒 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-5 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 瀧 康次郎   TEL.
鑑定評価額 217,000,000 円  1㎡当たりの価格 850,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
680,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
目黒区八雲4丁目8番2外
「八雲4-1-19」
②地積
 (㎡)
255  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高17m


(70,200)

1:1.5
店舗兼共同住宅

RC3
駒沢通り沿いで店舗
等がみられる近隣商
業地域
北15m都道 水道、ガス、下水 都立大学

1.1km
(2)



①範囲 東    60 m、西   120 m、南    20 m、北    40 m ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    20.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

15m 都道 交通

施設
都立大学駅 北西方

1.1km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
 来予測
駒沢通り沿いで店舗のほか、一般住宅、共同住宅等が混在する近隣商業地域である。地域内においては特段の変
動要因がないことから、当分は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           910,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           695,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区を中心とする東急東横線沿線の各駅周辺の近隣商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域等であ
る。需要者の属性は、自用の店舗併用住宅を求める個人事業者、賃貸用収益不動産の取得を目的とする投資家等が中心
である。最寄り駅からの接近性は劣り、商業性は限定的であるが、背後に良好な住宅地域があり需要は堅調である。需
要の中心となる価格帯は、一律には把握し難いが、土地単価は坪当たり230~330万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は賃貸用建物の建築を
想定し、不動産を賃貸運用することを前提とした賃貸市場の現状を反映した価格である。当該地域は、自己利用のほか
、賃貸事業を目的とした需要も考えられる。鑑定評価額の決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ
て、代表標準地との検討結果を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 目黒 5-4                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        945,000 円/㎡
[100.5]
100
100
[100.0]
100
[111.9]
[100.0]
100
849,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          845,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症による厳しい状況
が徐々に緩和されるなかで、このところ持ち
直しの動きがみられる。


駒沢通り沿いに店舗のほか、一般住宅、共同
住宅等が混在する地域で、地域要因に大きな
変化はない。地価は微増傾向である。


個別的要因に特に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -5.0
交通・接近    +10.0
環境        +2.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.6 %  %
3 試算価格算定内訳 目黒 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R3711

-34
目黒区

更地


  
(           ) 
長方形 北東6m区道、
北西3.2m、
角地



1住居
高度2種最高17m
(80,200)
b R4110

-29
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.4m区道、
中間画地




近商
高度2種最高17m
日影規制
(90,200)
c R4110

-41
目黒区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m都道、
中間画地




1中専
高度2種最高17m
(70,200)
d R4110

-27
目黒区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8.4m都道、
中間画地




1中専
高度地区2種17m
最低敷地60平米
(70,200)
e R4110

-903
目黒区

更地


  
(           ) 
長方形 東5.5m区道、
中間画地




1中専
高度地区1種17m
最低敷地60㎡
(70,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
831,025  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.9]

817,296 
100
[  96.0]

851,350 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

851,000 
b (            
1,070,478  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,075,830 
100
[ 121.6]

884,729 

885,000 
c (            
918,130  
100
[ 100.0]
[ 100.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

906,428 
100
[  98.0]

924,927 

925,000 
d (            
1,009,236  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,023,365 
100
[ 103.9]

984,952 

985,000 
e (            
899,554  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

887,207 
100
[  99.8]

888,985 

889,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +9.0 環境     +15.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +6.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.12 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近   +5.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     910,000 円/㎡]  



目黒 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

22,092,969 

5,340,043 

16,752,926 

9,338,800 

7,414,126 
( 0.9556
7,084,939 
  4.4 -  0.4 )
4.0%  
⑧収益価格      177,123,475 円    (     695,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
目黒 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 152.72 RC4 541.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高17m
70 %   200 %   200 %   255 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路:都道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗はフロアー貸し、2階~4階は30㎡~35㎡程度の1DKを想定。 ⑦有効率   90.3 %
の理由
同規模建物として標準的。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
112.05 

88.8 

99.49 

4,100 

407,909 
6.0  2,447,454 
0.0  0 

 2 2
住宅
143.25 

90.7 

129.90 

3,300 

428,670 
1.0  428,670 
1.0  428,670 

 3 3
住宅
143.25 

90.7 

129.90 

3,330 

432,567 
1.0  432,567 
1.0  432,567 

 4 4
住宅
143.25 

90.7 

129.90 

3,350 

435,165 
1.0  435,165 
1.0  435,165 

    

 

 

 

 

 
   
   


541.80 

90.3 

489.19 


1,704,311 
3,743,856 
1,296,402 
⑨年額支払賃料      1,704,311 円 × 12ヶ月 =       20,451,732 円 
⑩a共益費(管理費)             257 円/㎡ ×      489.19 ㎡ × 12ヶ月 =        1,508,662 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の類似不動産に係る共益費より査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  25,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          600,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金にて担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       21,960,394 円  ×     5.0 %                          
+            600,000 円  ×     5.0 % =       1,128,020 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,432,374 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,743,856 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           35,567 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,296,402 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          625,028 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   22,092,969 円    (         86,639 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R41212
    -38
3,576  
  3,429
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[108.0]
100
[104.0]

3,249 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,442 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,300 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R41211
    -4
3,682  
  3,529
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[111.0]
100
[102.0]

3,252 
c R41211
    -5
3,919  
  3,754
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

3,563 
目黒 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 888,000 円          148,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 2,481,643 円            22,560,394 ×      11.0 %
③公租公課  土地               416,400 円     査定額
 建物             1,258,000 円          148,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円          148,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円          148,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない。
⑦総費用

 ①~⑥


                  5,340,043 円 (              20,941 円/㎡)  (経費率    24.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円                          設計監理料率
  265,000 円/㎡ ×      541.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0631        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0466 ×  40 % + 0.0579 ×  30 % + 0.0902 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
9,338,800 円  
(             36,623 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 22,092,969 円      
②総費用 5,340,043 円      
③純収益 ①-② 16,752,926 円      
④建物等に帰属する純収益 9,338,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 7,414,126 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
7,084,939 円      

  (                         27,784 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                             177,123,475 円


(                       695,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
目黒 5-5 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-5 東京都 区部第6 氏名  不動産鑑定士 大坪 広治   TEL.
鑑定評価額 216,000,000 円  1㎡当たりの価格 848,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
680,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
目黒区八雲4丁目8番2外
「八雲4-1-19」
②地積
 (㎡)
255  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度2種最高17m


(70,200)

1:1.5
店舗兼共同住宅

RC3
駒沢通り沿いで店舗
等がみられる近隣商
業地域
北15m都道 水道、ガス、下水 都立大学

1.1km
(2)



①範囲 東    60 m、西   120 m、南    20 m、北    40 m ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.5 m、奥行 約    20.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

15m都道 交通

施設
都立大学駅北西方

1.1km
法令

規制
1中専
(70,200)
準防 
高度2種最高17m
⑤地域要因の将
 来予測
近隣地域は、駒沢通り沿いに店舗、一般住宅、共同住宅等が混在する地域である。地域要因に特段の変動要因は
なく、当面は現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           908,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           707,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区内の幹線道路沿い、若しくは商店街沿いで、店舗や店舗付共同住宅等が建ち並ぶ
近隣商業地域一円である。需要者の属性は、店舗付共同住宅等を開発・運用する不動産業者や投資家、店舗運営企業等
が中心である。最寄り駅からやや距離があるものの、幹線道路沿いに立地しており一定の需要が認められる。市場での
中心価格帯は、規模等の個別性にもよるが、70万円/㎡~100万円/㎡程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格の試算では、目黒区内における近隣商業地域の事例を中心に、市場参加者の観点から代替競争関係が認められ
る事例を選択し、市場性を反映した実証的な価格が求められた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定のうえ
、土地残余法を適用して理論的な価格が試算された。商業地の価格形成においては、市場性及び収益性の両面が重視さ
れることから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 目黒 5-4                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        945,000 円/㎡
[100.5]
100
100
[100.0]
100
[112.1]
[100.0]
100
847,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          845,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
国内景気は新型コロナの影響で不透明感があ
るものの、目黒区内における商業地の需要は
、利便性や低金利等を背景に底堅く推移して
いる。

駒沢通り沿いに店舗、共同住宅等が混在する
地域である。幹線道路沿いであり、視認性に
優れる。地域要因に大きな変化はない。


市場競争力の程度は標準的である。個別的要
因に特段の変動はない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -3.0
交通・接近     +9.0
環境        +1.0
行政        +5.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 目黒 5-5 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a R3711

-910
目黒区

建付


  
(           ) 
台形 北西7.3m区道
、南東2.5m、
二方路



近商
高度3種最高20m
(90,300)
b R4110

-29
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.4m区道、
中間画地




近商
高度2種最高17m
日影規制
(90,200)
c R3111

-933
目黒区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 南25m都道、
中間画地




商業
高度3種最高40m
(100,400)
d R3711

-28
目黒区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南西33m都道、
北西6.1m、
角地



2住居
高度2種最高30m
地区計画等
(78,280)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
736,573  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  97.9]

752,373 
100
[  83.9]

896,750 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

897,000 
b (            
1,070,478  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,075,830 
100
[ 116.3]

925,047 

925,000 
c (            
1,328,683  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

1,262,882 
100
[ 140.2]

900,772 

901,000 
d (            
857,972  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.0]

822,019 
100
[  86.5]

950,311 

950,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +3.0 環境     -20.0
画地      -2.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +9.0 環境     +10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境     +15.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     +15.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +4.0 環境     -20.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +4.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     908,000 円/㎡]  



目黒 5-5 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

21,715,634 

4,830,128 

16,885,506 

9,338,800 

7,546,706 
( 0.9556
7,211,632 
  4.4 -  0.4 )
4.0%  
⑧収益価格      180,290,800 円    (     707,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
目黒 5-5 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 152.72 RC4 541.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度2種最高17m
70 %   200 %   200 %   255 ㎡     13.0 m x   20.0 m  前面道路:都道        15.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階を店舗、2~4階を単身者向けの共同住宅と想定した。 ⑦有効率   90.3 %
の理由
共用部分等を考慮したため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
112.05 

88.8 

99.49 

4,000 

397,960 
6.0  2,387,760 
0.0  0 

 2 2
住宅
143.25 

90.7 

129.90 

3,374 

438,283 
1.0  438,283 
1.0  438,283 

 3 3
住宅
143.25 

90.7 

129.90 

3,374 

438,283 
1.0  438,283 
1.0  438,283 

 4 4
住宅
143.25 

90.7 

129.90 

3,374 

438,283 
1.0  438,283 
1.0  438,283 

    

 

 

 

 

 
   
   


541.80 

90.3 

489.19 


1,712,809 
3,702,609 
1,314,849 
⑨年額支払賃料      1,712,809 円 × 12ヶ月 =       20,553,708 円 
⑩a共益費(管理費)             150 円/㎡ ×      489.19 ㎡ × 12ヶ月 =          880,542 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  30,000 円/台 ×    2 台 × 12ヶ月 +            =          720,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
       21,434,250 円  ×     5.0 %                          
+            720,000 円  ×     5.0 % =       1,107,713 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,046,537 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)         3,702,609 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =           35,175 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
        1,314,849 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          633,922 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                   21,715,634 円    (         85,159 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a R41204
    -16
3,132  
  3,000
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[103.0]
100
[100.0]

3,201 
対象基準階の
 月額実質賃料
      3,520 円/㎡

 月額支払賃料
(     3,374 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b R41204
    -14
3,442  
  3,297
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[104.0]
100
[100.0]

3,484 
c R41214
    -12
4,354  
  4,347
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

4,065 
目黒 5-5 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 888,000 円          148,000,000 ×       0.6 %
②維持管理費 1,971,728 円            22,154,250 ×       8.9 %
③公租公課  土地               416,400 円     査定額
 建物             1,258,000 円          148,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円          148,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円          148,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特にない
⑦総費用

 ①~⑥


                  4,830,128 円 (              18,942 円/㎡)  (経費率    22.2 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.4 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9556    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円                          設計監理料率
  265,000 円/㎡ ×      541.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0631        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0466 ×  40 % + 0.0579 ×  30 % + 0.0902 ×  30 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
9,338,800 円  
(             36,623 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 21,715,634 円      
②総費用 4,830,128 円      
③純収益 ①-② 16,885,506 円      
④建物等に帰属する純収益 9,338,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 7,546,706 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
7,211,632 円      

  (                         28,281 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.0 %

                             180,290,800 円


(                       707,000 円/㎡)