鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０９ -8	目黒区		更地	（　）	袋地等	西6.2m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
b	Ｒ４１１１３ -22	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	Ｒ３１１０２ -14	目黒区		更地	（　）	長方形	南東3.8m私道、中間画地		準工高度2種最高17m (70,200)
d	Ｒ３７１１８ -10	目黒区		建付地	（　）	不整形	西3.6m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	Ｒ４１１０９ -4	目黒区		更地	（　）	ほぼ台形	南6m区道、中間画地		１中専高度1種最高17m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 679,406	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	748,235	100 [ 96.0]	779,411	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	779,000
b	(　 ) 919,932	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	945,277	100 [ 119.0]	794,350		794,000
c	(　 ) 889,468	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	867,231	100 [ 104.4]	830,681		831,000
d	(　 ) 887,495	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	929,626	100 [ 102.5]	906,952		907,000
e	(　 ) 771,552	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	742,894	100 [ 104.8]	708,868		709,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 778,000 円／㎡]

目黒 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,319,685	8,280,525	25,039,160	13,993,200	11,045,960	（　0.9556） 10,555,519	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	263,887,975 円　　　　（　 702,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.38	ＲＣ5	825.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	376 ㎡	19.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

全階共同住宅（１５戸　平均専有約４９㎡　１ＤＫ：１戸　２ＬＤＫ：１４戸）を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

地域における標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	181.54	71.9	130.60	3,500	457,100	1.0	457,100
							1.0	457,100
2～ 2	住宅	161.02	94.9	152.74	3,571	545,435	1.0	545,435
							1.0	545,435
3～ 3	住宅	161.02	94.9	152.74	3,590	548,337	1.0	548,337
							1.0	548,337
4～ 4	住宅	161.02	94.9	152.74	3,620	552,919	1.0	552,919
							1.0	552,919
5～ 5	住宅	161.02	94.9	152.74	3,640	555,974	1.0	555,974
							1.0	555,974

計		825.62	89.8	741.56		2,659,765		2,659,765
								2,659,765

⑨年額支払賃料	2,659,765 円　×　12ヶ月　＝　 31,917,180 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 741.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,779,744 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似不動産の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,696,924 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,684,846 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	32,012,078 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,659,765 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,268 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,659,765 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,282,339 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,319,685 円　　　　（　 88,616 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１９　　　　-1	3,518 ( 3,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	3,453	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,725 円/㎡　月額支払賃料（　 3,571 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１９　　　　-2	3,635 ( 3,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	3,569
c	Ｒ４１２１９　　　　-3	3,813 ( 3,656)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,856

目黒 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,170,000 円	234,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,111,025 円	33,696,924　×　　　　 12.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 542,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,989,000 円	234,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	234,000 円	234,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,280,525 円　（　　　　　　 22,023 円／㎡）　　（経費率　　 24.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	234,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 825.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,993,200 円（　　　　　 37,216 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,319,685 円
②総費用	8,280,525 円
③純収益　①－②	25,039,160 円
④建物等に帰属する純収益	13,993,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	11,045,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,555,519 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,073 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 263,887,975 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 702,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -31

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　筒井　知子

TEL.

鑑定評価額

281,000,000 円

１㎡当たりの価格

748,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	590,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区目黒本町２丁目９番９｢目黒本町２－１５－２０｣				②地積　(㎡)	376 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m (70,200)
	台形 1:1	共同住宅兼事務所Ｓ3	共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	学芸大学 960m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

学芸大学駅南東方

960m

法令

規制

準工
(70,200)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

中層共同住宅、戸建住宅並びに作業所等も混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状
のまま推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 783,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 666,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区及び隣接区内の東急東横線及び東急目黒線沿線に位置する共同住宅及び戸建住宅、作業所等が混
在する地域である。需要者の中心は、小規模画地は自用の住宅を求めるエンドユーザー、中規模以上の画地は開発業者
、投資家等であり、都心部へのアクセスに優れた住宅地として、需要は底堅く推移しており、新型コロナウイルス感染
症による影響は軽微である。市場の中心価格帯は、６０～１２０坪程度の画地で１．５億～３億円前後となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例から求められており、市場の実態を反映した実証性の高い価格であ
る。また、近隣地域は共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地域であり、需要者は開発業者のほか収益性を重視し
て取引意思を決定する投資家等が想定され、収益性が反映された収益価格も均衡して求められた。よって、比準価格及
び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 818,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[109.6]

[100.0]
100

747,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    739,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により不動
産市場は一時的に停滞していたが、用途によ
り異なるものの、持ち直しの動きがみられる
。

共同住宅を中心に作業所等もみられる住宅地
域であり、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３７１０４ -28	目黒区		建付地	（　）	長方形	東7m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	Ｒ４１１１３ -22	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東15m都道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	Ｒ３７１１１ -34	目黒区		更地	（　）	長方形	北東6m区道、北西3.2m、角地		１住居高度2種最高17m (80,200)
d	Ｒ４１１０９ -6	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東4m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
e	Ｒ３１１０４ -5	目黒区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		１住居高度3種最高17m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 729,545	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	725,254	100 [ 96.0]	755,473	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	755,000
b	(　 ) 919,932	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	945,277	100 [ 117.8]	802,442		802,000
c	(　 ) 831,025	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 102.9]	817,296	100 [ 99.9]	818,114		818,000
d	(　 ) 707,883	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	701,637	100 [ 91.3]	768,496		768,000
e	(　 ) 611,084	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	620,250	100 [ 82.4]	752,731		753,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 783,000 円／㎡]

目黒 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	33,299,956	8,041,795	25,258,161	14,770,600	10,487,561	（　0.9556） 10,021,913	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	250,547,825 円　　　　（　 666,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.38	ＲＣ5	825.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度2種最高17m	70 ％	200 ％	200 ％	376 ㎡	19.0 m x 20.0 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプ１戸、２ＬＤＫタイプ１４戸、平均専有面積約５０㎡程度を想定。

⑦有効率　 89.8 ％
の理由

共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	181.54	71.9	130.60	3,430	447,958	1.0	447,958
							1.0	447,958
2～ 2	住宅	161.02	94.9	152.74	3,600	549,864	1.0	549,864
							1.0	549,864
3～ 3	住宅	161.02	94.9	152.74	3,610	551,391	1.0	551,391
							1.0	551,391
4～ 4	住宅	161.02	94.9	152.74	3,620	552,919	1.0	552,919
							1.0	552,919
5～ 5	住宅	161.02	94.9	152.74	3,640	555,974	1.0	555,974
							1.0	555,974

計		825.62	89.8	741.56		2,658,106		2,658,106
								2,658,106

⑨年額支払賃料	2,658,106 円　×　12ヶ月　＝　 31,897,272 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 741.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,779,744 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,677,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,683,851 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,993,165 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,658,106 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,252 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,658,106 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,281,539 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	33,299,956 円　　　　（　 88,564 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１４　　　　-15	4,032 ( 3,868)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,953	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１４　　　　-16	3,939 ( 3,935)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,751
c	Ｒ４１２１５　　　　-17	3,306 ( 3,169)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,523

目黒 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,235,000 円	247,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,670,795 円	33,677,016　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 542,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,099,500 円	247,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	247,000 円	247,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,041,795 円　（　　　　　　 21,388 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	247,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 825.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,770,600 円（　　　　　 39,284 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	33,299,956 円
②総費用	8,041,795 円
③純収益　①－②	25,258,161 円
④建物等に帰属する純収益	14,770,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,487,561 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,021,913 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 250,547,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666,000 円／㎡）