鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０９ -9	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度2種最高17m (70,200)
b	Ｒ４１１１３ -20	目黒区		更地	（　）	長方形	北8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
c	２７１１７ -30	目黒区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南西4.3m区道、北西4m、角地		１中専高度2種最高17m (80,172)
d	Ｒ３７１１４ -909	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m区道、北3.4m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)
e	Ｒ４１１１９ -33	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 646,314	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	624,155	100 [ 87.4]	714,136	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	714,000
b	(　 ) 1,142,923	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	886,205	100 [ 111.0]	798,383		798,000
c	(　 ) 803,649	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	761,628	100 [ 85.8]	887,678		888,000
d	(　 ) 772,029	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	744,850	100 [ 84.9]	877,326		877,000
e	(　 ) 589,574	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	585,528	100 [ 79.7]	734,665		735,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 802,000 円／㎡]

目黒 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,746,553	6,381,349	17,365,204	10,823,800	6,541,404	（　0.9556） 6,250,966	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	156,274,150 円　　　　（　 566,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	164.64	ＲＣ4	585.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	300 ％	276 ㎡	12.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫタイプ５戸ほか、１Ｋタイプ２戸、　１ＬＤＫタイプ５戸、２ＬＤＫタイプ２戸

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

中層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	159.19	78.7	125.29	3,630	454,803	1.0	454,803
							1.0	454,803
2～ 2	住宅	157.76	92.1	145.37	3,700	537,869	1.0	537,869
							1.0	537,869
3～ 3	住宅	157.76	92.1	145.37	3,700	537,869	1.0	537,869
							1.0	537,869
4～ 4	住宅	110.72	88.8	98.33	3,740	367,754	1.0	367,754
							1.0	367,754
～

計		585.43	87.9	514.36		1,898,295		1,898,295
								1,898,295

⑨年額支払賃料	1,898,295 円　×　12ヶ月　＝　 22,779,540 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 514.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,234,464 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,014,004 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,200,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,813,304 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,898,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,034 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,898,295 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 915,215 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,746,553 円　　　　（　 86,038 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０５　　　　-10	3,927 ( 3,765)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,967	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,860 円/㎡　月額支払賃料（　 3,700 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４１２０５　　　　-11	4,166 ( 3,839)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,166
c	Ｒ４１２０５　　　　-12	3,841 ( 3,841)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,803

目黒 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	905,000 円	181,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,169,849 円	24,014,004　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 406,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,381,349 円　（　　　　　　 23,121 円／㎡）　　（経費率　　 26.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 585.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,823,800 円（　　　　　 39,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,746,553 円
②総費用	6,381,349 円
③純収益　①－②	17,365,204 円
④建物等に帰属する純収益	10,823,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,541,404 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,250,966 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,648 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 156,274,150 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 566,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -30

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　石井　栄洋

TEL.

鑑定評価額

216,000,000 円

１㎡当たりの価格

782,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区下目黒２丁目２２０番１外｢下目黒２－１０－１０｣				②地積　(㎡)	276 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度3種最高20m (70,300)
	1:2	事務所兼共同住宅ＲＣ3	一般住宅、共同住宅、小売店舗等の混在する地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	目黒 740m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 90 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

目黒駅　南西方

740m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度3種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線背後に商住の多用途が認められる地域であるが、今後は住宅用途へ純化していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 850,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 646,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区内を中心に近隣区を含み、中層共同住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要者は
、賃貸用不動産からの不動産収益を見込む投資家や個人の富裕層、また最近は与信のあるサラリーマンも節税等の目的
で市場参加している。収益不動産のため利回りが重視されるが、相続税対策に低利回りでも購入する需要者も散見され
、価格上昇の一部要因となっている。市場の中心価格帯は、土地建物総額で数億円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、事業所や共同住宅等が混在する地域であり、収益用不動産のほか自己利用目的の取引も認められるなど、
多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は公法上の規制により想定建物
の十分な容積消化ができず低位に求められた。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準
地との均衡にも留意して、鑑定価格額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 818,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[104.9]

[100.0]
100

781,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる不動産市場への影響は、ア
セットタイプにより強弱、２極化が認められ
、個別に判断が必要である。

ＪＲ目黒駅徒歩圏の商住混在地で多様な用途
が認められ、新型コロナによる取引への影響
は軽微で、需要は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -8.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３７１１４ -909	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m区道、北3.4m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)
b	Ｒ３１１１８ -32	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西2.8m私道、南東1.4m、二方路		準工高度3種最高20m (70,240)
c	２７１１８ -28	目黒区		更地	（　）	ほぼ整形	東3m区道、北2.5m、角地		準工高度3種最高20m (80,240)
d	２７１１２ -906	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.2m私道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 772,029	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	745,585	100 [ 94.1]	792,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	792,000
b	(　 ) 968,589	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	953,543	100 [ 87.2]	1,093,513		1,090,000
c	(　 ) 956,447	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.7]	1,003,923	100 [ 94.9]	1,057,875		1,060,000
d	(　 ) 774,693	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	777,761	100 [ 92.1]	844,474		844,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 850,000 円／㎡]

目黒 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,556,539	5,911,794	18,644,745	11,182,600	7,462,145	（　0.9556） 7,130,826	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	178,270,650 円　　　　（　 646,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	164.64	ＲＣ4	585.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度3種最高20m	70 ％	300 ％	300 ％	276 ㎡	12.5 m x 22.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約２６㎡～４９㎡の共同住宅、計１４戸を想定

⑦有効率　 87.9 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	159.19	78.7	125.29	3,700	463,573	1.0	463,573
							1.0	463,573
2～ 2	住宅	157.76	92.1	145.37	3,800	552,406	1.0	552,406
							1.0	552,406
3～ 3	住宅	157.76	92.1	145.37	3,900	566,943	1.0	566,943
							1.0	566,943
4～ 4	住宅	110.72	88.8	98.33	3,900	383,487	1.0	383,487
							1.0	383,487
～

計		585.43	87.9	514.36		1,966,409		1,966,409
								1,966,409

⑨年額支払賃料	1,966,409 円　×　12ヶ月　＝　 23,596,908 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 514.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,234,464 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	24,831,372 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,241,569 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,589,803 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,966,409 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 18,681 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,966,409 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 948,055 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,556,539 円　　　　（　 88,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０３　　　　-19	4,089 ( 4,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,894	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,068 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４１２０３　　　　-20	4,546 ( 4,542)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,330
c	Ｒ４１２０３　　　　-21	4,865 ( 4,664)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,633

目黒 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	935,000 円	187,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,607,294 円	24,831,372　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 406,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,589,500 円	187,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	187,000 円	187,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,911,794 円　（　　　　　　 21,420 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	187,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 585.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,182,600 円（　　　　　 40,517 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,556,539 円
②総費用	5,911,794 円
③純収益　①－②	18,644,745 円
④建物等に帰属する純収益	11,182,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,462,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,130,826 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,836 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,270,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 646,000 円／㎡）