鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１０ -34	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、東4m、準角地		１低専高度地区1種 (80,150)
b	Ｒ３７１１３ -1	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	Ｒ３７１１８ -25	目黒区		更地	（　）	ほぼ台形	南西7.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ３７１１３ -6	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
e	Ｒ３１１１１ -20	目黒区		建付地	（　）	不整形	北東3.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 762,953	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	753,229	100 [ 95.0]	792,873	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	833,000
b	(　 ) 929,481	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 127.5]	739,940	100 [ 94.0]	787,170		827,000
c	(　 ) 808,538	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	789,102	100 [ 98.8]	798,686		839,000
d	(　 ) 713,335	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	746,462	100 [ 94.0]	794,109		834,000
e	(　 ) 753,306	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	778,672	100 [ 93.9]	829,257		871,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 840,000 円／㎡]

目黒 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,851,605	1,585,131	5,266,474	2,639,700	2,626,774	（　0.9540） 2,505,942	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	62,648,550 円　　　　（　 545,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	57.00	Ｓ3	171.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度1種最高10m	70 ％	150 ％	150 ％	115 ㎡	9.3 m x 14.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

想定建物は共同住宅、１Ｋ・１ＤＫタイプ、１戸当たり約２５～３０㎡程度を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	57.00	90.0	51.30	3,500	179,550	1.0	179,550
							1.0	179,550
2～ 2	住宅	57.00	90.0	51.30	3,600	184,680	1.0	184,680
							1.0	184,680
3～ 3	住宅	57.00	90.0	51.30	3,700	189,810	1.0	189,810
							1.0	189,810
～

～

計		171.00	90.0	153.90		554,040		554,040
								554,040

⑨年額支払賃料	554,040 円　×　12ヶ月　＝　 6,648,480 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 153.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　 277,020 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産に係る共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,925,500 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 346,275 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,579,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	554,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,263 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 554,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 267,117 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,851,605 円　　　　（　 59,579 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１７　　　　-7	4,174 ( 4,002)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,174	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,755 円/㎡　月額支払賃料（　 3,600 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１７　　　　-8	3,684 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,684
c	Ｒ４１２１７　　　　-9	3,502 ( 3,357)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,502

目黒 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	209,500 円	41,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	768,731 円	6,925,500　×　　　　 11.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 356,100 円	41,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,900 円	41,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,585,131 円　（　　　　　　 13,784 円／㎡）　　（経費率　　 23.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,900,000 円	設計監理料率　 238,000 円／㎡　×　 171.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,639,700 円（　　　　　 22,954 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,851,605 円
②総費用	1,585,131 円
③純収益　①－②	5,266,474 円
④建物等に帰属する純収益	2,639,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,626,774 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,505,942 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,791 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,648,550 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 545,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 -23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -23

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　石井　栄洋

TEL.

鑑定評価額

94,900,000 円

１㎡当たりの価格

825,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区五本木２丁目２６０７番７４｢五本木２－５０－１３｣				②地積　(㎡)	115 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.5	住宅Ｗ2F1B	一般住宅が多く共同住宅等も混在する住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	学芸大学 530m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.5 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ区道

交通

施設

学芸大学駅　北方

530m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層の戸建住宅を中心とした既成住宅地であり、地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくも
のと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 880,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 576,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区内の東急東横線沿線に所在する低層一般住宅が標準的使用と認められる圏域である。主たる需要
者は、目黒区内外の高所得層の個人や規模が纏まった土地は分割販売を企図する不動産業者等が中心である。当該地域
は良好な住環境や交通利便性から住宅需要は堅調であり、価格は底堅く推移している。画地規模により総額は様々であ
るが、市場の中心価格帯は、土地建物総額で１億円前後が需要の中心と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、低層一般住宅を中心とした住宅地域であるが、自己居住目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快
適性等の住環境が重視されて取引がなされている。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり規範性は高い。収
益価格は地域特性等から元本価格に見合う収益性が得られず、低位に求められた。よって本件では比準価格を中心に、
収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 818,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[104.8]

[105.0]
100

820,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    812,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナによる不動産市場への影響は、ア
セットタイプにより強弱、２極化が認められ
、個別に判断が必要である。

東急東横線の最寄駅から徒歩圏の住宅地であ
り、新型コロナによる取引への影響は軽微で
、底堅い住宅需要が認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２７１１４ -903	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東2.7m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	Ｒ３７１１３ -1	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	Ｒ３７１１３ -6	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	Ｒ４１１１０ -34	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、東4m、準角地		１低専高度地区1種 (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 802,352	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	798,419	100 [ 90.9]	878,349	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	922,000
b	(　 ) 929,481	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 127.5]	739,940	100 [ 92.1]	803,409		844,000
c	(　 ) 713,335	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	746,462	100 [ 96.9]	770,343		809,000
d	(　 ) 762,953	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	753,229	100 [ 96.9]	777,326		816,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 880,000 円／㎡]

目黒 -23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,414,841	1,351,680	5,063,161	2,286,900	2,776,261	（　0.9540） 2,648,553	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	66,213,825 円　　　　（　 576,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	50.00	Ｓ3	150.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	115 ㎡	9.3 m x 14.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ・専有面積約２５㎡を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	90.0	45.00	3,800	171,000	1.0	171,000
							1.0	171,000
2～ 2	住宅	50.00	90.0	45.00	3,900	175,500	1.0	175,500
							1.0	175,500
3～ 3	住宅	50.00	90.0	45.00	4,000	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
～

～

計		150.00	90.0	135.00		526,500		526,500
								526,500

⑨年額支払賃料	526,500 円　×　12ヶ月　＝　 6,318,000 円
⑩a共益費（管理費）	100 円／㎡　×　 135.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 162,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺同種建物の共益費より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金で担保するので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,480,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 324,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,156,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	526,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,002 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 526,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 253,839 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,414,841 円　　　　（　 55,781 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０３　　　　-22	4,551 ( 4,547)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,551	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,068 円/㎡　月額支払賃料（　 3,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０３　　　　-23	3,892 ( 3,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,892
c	Ｒ４１２０３　　　　-24	4,124 ( 3,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,124

目黒 -23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	181,500 円	36,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	622,080 円	6,480,000　×　　　　 9.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 167,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 308,500 円	36,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	36,300 円	36,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,351,680 円　（　　　　　　 11,754 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	36,300,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 150.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,286,900 円（　　　　　 19,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,414,841 円
②総費用	1,351,680 円
③純収益　①－②	5,063,161 円
④建物等に帰属する純収益	2,286,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,776,261 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,648,553 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,031 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,213,825 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 576,000 円／㎡）