鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１８ -18	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5m区道、東5m、南5m、三方路		２中専高度3種最高20m (80,200)
b	Ｒ４１１１８ -901	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東5.4m区道、南西5.4m、角地		１中専高度2種最高17m (80,200)
c	２７１０６ -903	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東10.9m都道、南西5m、二方路		１中専高度2種最高17m 最低敷地６０㎡ (65,254)
d	Ｒ３７１１５ -1	目黒区		更地	（　）	不整形	南8m区道、中間画地		２中専高度2種最高17m (68,180)
e	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,710,425	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	1,739,560	100 [ 67.4]	2,580,950	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,580,000
b	(　 ) 2,366,650	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 109.2]	2,178,098	100 [ 75.8]	2,873,480		2,870,000
c	(　 ) 1,160,261	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,154,573	100 [ 53.0]	2,178,440		2,180,000
d	(　 ) 1,215,067	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 89.8]	1,372,024	100 [ 55.6]	2,467,669		2,470,000
e	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 104.9]	2,807,472		2,810,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 +20.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -40.0	その他　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.0	その他　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -10.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -42.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,550,000 円／㎡]

目黒 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺地域の利用状況は分譲マンション（住宅）を中心としており、マンション適地として収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺地域の利用状況、画地規模等から分譲マンション適地と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,645,030,065	1,470,369,730	13	1,210,000	2,868.00	392,000	3,648.52
⑧開発法による価格	1,174,660,335 円　　　　（　 2,340,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
502 ㎡	㎡		㎡		㎡	502.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
304.03 ㎡	3,648.52 ㎡	3,010.60 ㎡	637.92 ㎡	2,868.00 ㎡	ＲＣ・13F 1B ( 36 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.6 ％）	（ 726.8 ％）	（ 599.7 ％）	（ 127.1 ％）	（ 78.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	33.0 ｍ 16.5 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,210,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定した。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,210,000 円／㎡　　×　　 2,868.00 ㎡　　＝　　　　 3,470,280,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,470,280,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 392,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 403,760 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定した。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 403,760 円／㎡　　×　　　 3,648.52 ㎡　　＝　　　　 1,473,126,435 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,470,280,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 347,028,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,820,154,435 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	11 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	173,514,000 円	( 5 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 155,121,516 円
	販売総額(2期)	173,514,000 円	( 5 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 141,535,370 円
	販売総額(3期)	3,123,252,000 円	( 90 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 2,348,373,179 円
収入合計		－	－	－	－	2,645,030,065 円
支出	建築工事費(1期)	220,968,965 円	( 15 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 203,689,192 円
	建築工事費(2期)	220,968,965 円	( 15 ％)	×　　0.8410	（ 17 ヶ月）	＝　　 185,834,900 円
	建築工事費(3期)	1,031,188,504 円	( 70 ％)	×　　0.7674	（ 26 ヶ月）	＝　　 791,334,058 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	138,811,200 円	( 40 ％)	×　　0.8940	（ 11 ヶ月）	＝　　 124,097,213 円
	販売管理費(2期)	138,811,200 円	( 40 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 113,228,296 円
	販売管理費(3期)	69,405,600 円	( 20 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 52,186,071 円
支出合計		－	－	－	－	1,470,369,730 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,645,030,065 円　　－　　　　　　 1,470,369,730 円　　＝　　　　　 1,174,660,335 円 2,340,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -22

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

TEL.

鑑定評価額

1,180,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,790,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区青葉台３丁目５０３番３｢青葉台３－５－４４｣				②地積　(㎡)	502 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最高50m (100,600)
	不整形 2:1	共同住宅ＳＲＣ14	高層マンション、事業所等が混在する地域	北西40m国道、西側道	水道、ガス、下水	神泉 590m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

神泉駅　南西方

590m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は幹線道路沿いに高層マンションと事業所が建ち並ぶ熟成度が高い地域であり、地域要因に特段の変動
はなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,350,000 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は目黒区及び隣接区内のうち、幹線道路沿いにマンションが建ち並ぶ地域。②主たる需要者は分譲マンシ
ョンの建築・販売を行うマンションデベロッパーのほか、投資法人や不動産事業者である。③目黒区内のマンションは
ブランド力が高く、都心部のマンション用地は供給が限定的であり、引き合いは強い。④規模や立地条件により価格は
まちまちで中心価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は事例収集範囲を広げ、類似地域のマンション素地の取引事例を採用し、大規模地の事例を中心に試算してお
り市場実態を反映している。開発法による試算価格はデベロッパーの事業採算性を反映して求めた価格であり、分譲単
価・建築費・投下資本収益率について適切な想定を行い信頼性の高い価格が求められた。比準価格と開発法による価格
を関連付け、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,040,000 円／㎡

[104.8]
100

100
[103.0]

100
[ 44.6]

[100.0]
100

2,370,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,240,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区内のマンションはブランド力が高く、
需要は堅調である。都心部のマンション用地
は供給は限定的であり、引き合いは強い。

幹線道路沿いの高層マンション等が高度に集
積している地域であり、熟成度は高く、特段
地域要因に変動はない。

個別的要因に特に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -27.0
行政　　　　　　 -30.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１６公０４ -10	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南20m区道、中間画地		商業高度地区最高60m (100,500)
b	ＨＴＲ（公）０４ -202	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)
c	Ｒ４１１０１ -905	港区		建付地	（　）	長方形	西12m都道、中間画地		近商 (100,400)
d	Ｒ４１１０１ -906	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西33m都道、北西5.3m、角地		２住居高度地区最高40m (80,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,520,033	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	3,606,238	100 [ 141.0]	2,557,616	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,560,000
b	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,067,316	100 [ 127.6]	2,403,853		2,400,000
c	(　 ) 2,742,997	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,767,684	100 [ 104.6]	2,645,969		2,650,000
d	(　 ) 2,917,867	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,835,713	100 [ 105.8]	2,680,258		2,680,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,550,000 円／㎡]

目黒 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		周辺地域の利用状況は分譲マンション（住宅）を中心としており、分譲マンション適地として収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺の利用状況、画地規模等から分譲マンション適地と判断

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,649,271,751	1,471,852,792	13	1,230,000	2,868.00	395,000	3,648.52
⑧開発法による価格	1,177,418,959 円　　　　（　 2,350,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
502 ㎡	㎡		㎡		㎡	502.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
304.03 ㎡	3,648.52 ㎡	3,010.60 ㎡	637.92 ㎡	2,868.00 ㎡	ＲＣ・13F 1B ( 36 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.6 ％）	（ 726.8 ％）	（ 599.7 ％）	（ 127.1 ％）	（ 78.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	33.0 ｍ 16.5 ｍ		前面道路：国道特定道路までの距離：		40.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,230,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,230,000 円／㎡　　×　　 2,868.00 ㎡　　＝　　　　 3,527,640,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,527,640,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 395,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 406,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 406,850 円／㎡　　×　　　 3,648.52 ㎡　　＝　　　　 1,484,400,362 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,527,640,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 352,764,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,837,164,362 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	20 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	28 ヶ月	販売管理費(3期目)	28 ヶ月
建築工事(3期目)	28 ヶ月	販売収入(3期目)	32 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	282,211,200 円	( 8 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 230,199,676 円
	販売総額(2期)	2,539,900,800 円	( 72 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 1,909,751,412 円
	販売総額(3期)	705,528,000 円	( 20 ％)	×　　0.7219	（ 32 ヶ月）	＝　　 509,320,663 円
収入合計		－	－	－	－	2,649,271,751 円
支出	建築工事費(1期)	148,440,036 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 136,832,025 円
	建築工事費(2期)	296,880,072 円	( 20 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 247,152,660 円
	建築工事費(3期)	1,039,080,253 円	( 70 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 781,284,442 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	176,382,000 円	( 50 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 162,588,928 円
	販売管理費(2期)	141,105,600 円	( 40 ％)	×　　0.8325	（ 18 ヶ月）	＝　　 117,470,412 円
	販売管理費(3期)	35,276,400 円	( 10 ％)	×　　0.7519	（ 28 ヶ月）	＝　　 26,524,325 円
支出合計		－	－	－	－	1,471,852,792 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,649,271,751 円　　－　　　　　　 1,471,852,792 円　　＝　　　　　 1,177,418,959 円 2,350,000 円／㎡