別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 目黒 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   目黒 -20 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　戸谷　涼賀   TEL.

鑑定評価額 273,000,000 円  １㎡当たりの価格 915,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 710,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月24日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 目黒区目黒本町３丁目１３６番１外 ｢目黒本町３－１６－６｣ ②地積 　(㎡) 298   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,300) 不整形 1:2 作業所、住宅兼共同 住宅 ＲＣ7 住宅、アパート、事 業所等が混在する住 宅地域 南西15m都道、背面道 水道、ガス、下水 武蔵小山 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ都道 交通 施設 武蔵小山駅北西方 650m 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域として地域内には格別の変動要因はないため、当分は現状を維持 しながら推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    990,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    742,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区内の中層共同住宅地域である。需要者は、不動産事業法人が中心で、一棟全体を 単身者向け賃貸用共同住宅とするケースが多い。中層共同住宅地に対する需要は、景気の持ち直しの動きがみられるな か、緩和的金融環境などを背景に、堅調に推移している。取引価格は、高度利用の可能性など取引ごとにばらつきが見 られるが、１㎡当たりの土地価格で９０万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅、アパート、事業所等が混在する住宅地域に属しており、土地利用形態は賃貸用の中層共同住宅が中心である。事 例収集では、取引事例、賃貸事例ともに価格牽連性を有する事例を収集することができた。収益還元法で採用した諸元 についても近隣地域における不動産市況を踏まえ賃貸事業リスクを十分に考慮した。したがって、本件では、比準価格 を標準に収益価格を参酌し、さらには代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　目黒 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,040,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [115.4] [100.0] 100 917,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    888,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の持ち直しの動きがみられるなか、緩和 的金融環境などを背景に、共同住宅地に対す る需要は、力強さを欠くものの、堅調に推移 している。 都心部への通勤圏内にあり、住宅、アパート 、事業所等が混在する住宅地域である。中層 共同住宅地に対する需要は堅調に推移してい る。 標準的画地の価格形成要因と比較して上記の 個別的要因がある。なお、格別の変動要因は なく、近隣地域内における競争力は中位であ る。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％