鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１０ -37	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	Ｒ３７１１３ -11	目黒区		建付地	（　）	袋地等	南4.7m区道、中間画地		近商高度2種最高17m (85,211)
c	Ｒ３７１１３ -6	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	Ｒ３７１１３ -1	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
e	Ｒ３７１１４ -6	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 897,057	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	859,466	100 [ 98.3]	874,330	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	883,000
b	(　 ) 725,963	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	778,970	100 [ 93.2]	835,805		844,000
c	(　 ) 713,335	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	746,462	100 [ 94.6]	789,072		797,000
d	(　 ) 929,481	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 127.5]	739,940	100 [ 92.6]	799,071		807,000
e	(　 ) 776,940	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	772,370	100 [ 90.3]	855,338		864,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 840,000 円／㎡]

目黒 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,594,311	2,797,252	9,797,059	4,378,500	5,418,559	（　0.9540） 5,169,305	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	129,232,625 円　　　　（　 637,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	203 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプの共同住宅で、平均専有面積は概ね３０㎡前後。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

共用部分等を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	3,700	333,000	1.0	333,000
							1.0	333,000
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	3,750	337,500	1.0	337,500
							1.0	337,500
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	3,800	342,000	1.0	342,000
							1.0	342,000
～

～

計		300.00	90.0	270.00		1,012,500		1,012,500
								1,012,500

⑨年額支払賃料	1,012,500 円　×　12ヶ月　＝　 12,150,000 円
⑩a共益費（管理費）	180 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 583,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,733,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 636,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,096,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,012,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,619 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,012,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 488,152 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,594,311 円　　　　（　 62,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１５　　　　-4	4,338 ( 4,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	4,089	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,912 円/㎡　月額支払賃料（　 3,750 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１５　　　　-5	4,030 ( 3,864)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,838
c	Ｒ４１２１５　　　　-6	4,069 ( 3,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,803

目黒 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	347,500 円	69,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,400,652 円	12,733,200　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 319,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 590,700 円	69,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	69,500 円	69,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,797,252 円　（　　　　　　 13,780 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	69,500,000 円	設計監理料率　 225,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,378,500 円（　　　　　 21,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,594,311 円
②総費用	2,797,252 円
③純収益　①－②	9,797,059 円
④建物等に帰属する純収益	4,378,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,418,559 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,169,305 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,465 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,232,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 637,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -12

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　浅井　康徳

TEL.

鑑定評価額

168,000,000 円

１㎡当たりの価格

827,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区祐天寺１丁目２１５３番２２｢祐天寺１－２５－４｣				②地積　(㎡)	203 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,150) 準防（その他）高度地区1種 (70,150)
	1:1.5	住宅ＬＳ2	一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域	北東4.5m区道	水道、ガス、下水	祐天寺 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　４
．５ｍ区道

交通

施設

祐天寺駅北東方

400m

法令

規制

１低専
(70,150)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

低層戸建住宅、低層共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、標準的使用に影響を与える地域要因の変動は特段認
められず今後も同様と思料する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 638,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区内の東急東横線沿線の各駅から徒歩圏にある住宅地域である。需要者の中心は、自用の戸建住宅
を求める目黒区及び隣接区の所得水準の比較的高い個人であり、良好な住環境及び生活利便性から堅調な需要が認めら
れる。市場の中心価格帯は、１５０～２００㎡程度の画地で１．３億～１．７億円であるが、近年は５０～１００㎡程
度の画地で総額を抑えた５千万～１億１千万円前後の取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、主たる需要者は居住の快適性を重視して取引意思を決定
する自己の居住目的の個人である。比準価格は、当該需要者が重視する要因が反映された取引事例に基づく実証的な価
格である。賃貸想定により求めた収益価格は、投資採算に見合う賃料水準が形成されていないためやや低位に求められ
た。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    818,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    818,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

目黒区の建築着工戸数は減少しているものの
、人口（近５年）、取引件数は増加傾向にあ
り、取引価格は上昇傾向で推移している。

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域で
あり、地域要因に大きな変動はないが、需要
は堅調で地価は上昇傾向にある。

北東側で区道に面した中間画地で、市場にお
ける競争力に影響を及ぼす個別的要因の変動
はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.1 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１１０ -37	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	南3.6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
b	Ｒ４１１１０ -34	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m道路、東4m、準角地		１低専高度地区1種 (80,150)
c	Ｒ３７１１３ -6	目黒区		建付地	（　）	ほぼ台形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)
d	Ｒ３１１１３ -23	目黒区		更地	（　）	ほぼ正方形	南東4.5m区道、北東4m、角地		１低専高度1種最高10m (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 897,057	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	859,466	100 [ 98.0]	877,006	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	886,000
b	(　 ) 762,953	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	753,229	100 [ 90.0]	836,921		845,000
c	(　 ) 713,335	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	746,462	100 [ 89.1]	837,780		846,000
d	(　 ) 1,115,294	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 139.2]	812,434	100 [ 97.0]	837,561		846,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 870,000 円／㎡]

目黒 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,015,688	2,714,550	10,301,138	4,869,900	5,431,238	（　0.9540） 5,181,401	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	129,535,025 円　　　　（　 638,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	Ｓ3	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	70 ％	150 ％	150 ％	203 ㎡	12.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ平均専有面積３０㎡程度の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の有効率を参考に共用部を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	100.00	90.0	90.00	3,830	344,700	1.0	344,700
							1.0	344,700
2～ 2	住宅	100.00	90.0	90.00	3,950	355,500	1.0	355,500
							1.0	355,500
3～ 3	住宅	100.00	90.0	90.00	3,950	355,500	1.0	355,500
							1.0	355,500
～

～

計		300.00	90.0	270.00		1,055,700		1,055,700
								1,055,700

⑨年額支払賃料	1,055,700 円　×　12ヶ月　＝　 12,668,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 486,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,154,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 657,720 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,496,680 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,055,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,029 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,055,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 508,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,015,688 円　　　　（　 64,117 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０２　　　　-4	4,509 ( 4,322)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０２　　　　-7	4,040 ( 3,866)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,962
c	Ｒ４１２０３　　　　-24	4,124 ( 3,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,124

目黒 -12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	386,500 円	77,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,197,050 円	13,154,400　×　　　　 9.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 319,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 657,000 円	77,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	77,300 円	77,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,714,550 円　（　　　　　　 13,372 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	77,300,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,869,900 円（　　　　　 23,990 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,015,688 円
②総費用	2,714,550 円
③純収益　①－②	10,301,138 円
④建物等に帰属する純収益	4,869,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,431,238 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,181,401 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,524 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,535,025 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 638,000 円／㎡）