鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

目黒 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３１１１８ -12	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4m私道、中間画地		１低専高度1種最高10m (70,150)
b	Ｒ４１１１２ -12	目黒区		貸家建付地	（　）	長方形	北東5m区道、南西4m、二方路		１低専高度1種最高10m (70,150)
c	Ｒ３７１１３ -2	目黒区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.2m区道、南4m、二方路		２中専高度3種最高20m (70,168)
d	Ｒ４１１１０ -36	目黒区		建付地	（　）	長方形	西7.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ３７１１３ -9	目黒区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (70,150)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 815,716	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	818,947	100 [ 85.7]	955,597	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,000,000
b	(　 ) 915,332	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	895,781	100 [ 90.3]	992,006		1,040,000
c	(　 ) 640,023	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	630,702	100 [ 69.9]	902,292		947,000
d	(　 ) 1,322,757	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 122.4]	1,085,007	100 [ 119.8]	905,682		951,000
e	(　 ) 1,046,592	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 131.3]	809,056	100 [ 88.5]	914,188		960,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

目黒 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,451,375	2,177,816	8,273,559	4,050,900	4,222,659	（　0.9540） 4,028,417	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	100,710,425 円　　　　（　 735,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高17m	80 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	13.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１戸あたりの専用面積３５㎡～４０㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	85.0	68.00	3,900	265,200	1.0	265,200
							1.0	265,200
2～ 2	住宅	80.00	90.0	72.00	4,000	288,000	1.0	288,000
							1.0	288,000
3～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	4,100	295,200	1.0	295,200
							1.0	295,200
～

～

計		240.00	88.3	212.00		848,400		848,400
								848,400

⑨年額支払賃料	848,400 円　×　12ヶ月　＝　 10,180,800 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 381,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,562,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 528,120 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,034,280 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	848,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 848,400 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 409,035 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,451,375 円　　　　（　 76,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２１６　　　　-1	4,332 ( 4,209)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	4,206	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,173 円/㎡　月額支払賃料（　 4,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２１６　　　　-2	4,108 ( 3,991)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	4,550
c	Ｒ４１２１５　　　　-3	3,232 ( 3,232)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	3,399

目黒 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,500 円	64,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	950,616 円	10,562,400　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,500 円	64,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,177,816 円　（　　　　　　 15,896 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,050,900 円（　　　　　 29,569 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,451,375 円
②総費用	2,177,816 円
③純収益　①－②	8,273,559 円
④建物等に帰属する純収益	4,050,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,222,659 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,028,417 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,405 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,710,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 735,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
目黒 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 -10

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

TEL.

鑑定評価額

128,000,000 円

１㎡当たりの価格

932,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区東山３丁目１０２１番２｢東山３－１２－１０｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高17m (80,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅、共同住宅に、店舗も見られる住宅地域	南西7.2m区道、南東側道	水道、ガス、下水	池尻大橋 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北７．２
ｍ区道

交通

施設

池尻大橋駅南東方

280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高17m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は低層住宅と一部店舗が混在する地域として熟成しており、特段には地域要因の変化はみられないこと
から、今後とも現状を維持すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 980,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 772,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は目黒区及び世田谷区内の最寄駅徒歩圏の住宅地域。②新型コロナウイルス感染症の影響は、富裕層の居
住目的の需要が中心であることから影響は小さい。③良好な住環境と都心へのアクセスから需要は堅調であり、利便性
の高い住宅地の需要は依然強く、地価は底堅く推移している。④取引価格は敷地の規模によりばらつきはあるが、土地
総額で１億円から２億円前後が中心であるが、規模により３億円を超える取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は目黒区を中心とした価格形成要因の類似した事例を標準に試算しており、信頼性が高い。収益価格は共同住
宅を想定し、諸元につき適切な想定をして試算したが、快適性を重視した自用目的の取引が中心であること、地価水準
に対する賃料の遅行性を反映してやや低位に求められた。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　目黒 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 818,000 円／㎡

[101.1]
100

100
[101.0]

100
[ 92.2]

[105.0]
100

932,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    924,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響により様子見、買い控えも見
られたが、目黒区内の住宅地に対する潜在的
需要は高く取引は正常に戻りつつある。

都心への交通利便性に優れた住宅地であり、
都心部へのアクセスに優れた利便性の高い住
宅地の需要は高まっている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

目黒 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ４１１０５ -903	目黒区		更地	（　）	長方形	東5.5m区道、中間画地		１中専高度地区1種17m 最低敷地６０㎡ (70,200)
b	Ｒ４１１０１ -904	世田谷区		更地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、中間画地		１中専高度2種最高19m 地区計画等 (70,200)
c	Ｒ４１１０５ -27	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8.4m都道、中間画地		１中専高度地区2種17m 最低敷地６０平米 (70,200)
d	Ｒ４１１１６ -901	目黒区		建付地	（　）	長方形	北5.2m区道、東3m、角地		１低専高度地区1種 (80,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 899,554	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	887,207	100 [ 95.1]	932,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	980,000
b	(　 ) 985,042	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 110.3]	901,095	100 [ 96.8]	930,883		977,000
c	(　 ) 1,009,236	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,023,365	100 [ 99.0]	1,033,702		1,090,000
d	(　 ) 1,283,840	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,231,264	100 [ 124.8]	986,590		1,040,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 980,000 円／㎡]

目黒 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,464,672	2,191,467	8,273,205	3,845,140	4,428,065	（　0.9556） 4,231,459	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	105,786,475 円　　　　（　 772,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	ＲＣ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高17m	80 ％	200 ％	200 ％	137 ㎡	13.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅専有面積３５㎡前後（１ＬＤＫ）

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	85.0	68.00	3,980	270,640	1.0	270,640
							1.0	270,640
2～ 3	住宅	80.00	90.0	72.00	4,100	295,200	1.0	295,200
							1.0	295,200
～

～

～

計		240.00	88.3	212.00		861,040		861,040
								861,040

⑨年額支払賃料	861,040 円　×　12ヶ月　＝　 10,332,480 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 212.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 381,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺アパートの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,714,080 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 535,704 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,178,376 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	861,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,180 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 861,040 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 278,116 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,464,672 円　　　　（　 76,384 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４１２０１　　　　-7	3,994 ( 3,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,220 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ４１２０１　　　　-8	4,832 ( 4,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	4,981
c	Ｒ４１２０１　　　　-9	3,808 ( 3,511)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	4,134

目黒 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	321,500 円	64,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	964,267 円	10,714,080　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 230,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 546,500 円	64,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,300 円	64,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,191,467 円　（　　　　　　 15,996 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,300,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,845,140 円（　　　　　 28,067 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,464,672 円
②総費用	2,191,467 円
③純収益　①－②	8,273,205 円
④建物等に帰属する純収益	3,845,140 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,428,065 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,231,459 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,887 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 105,786,475 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 772,000 円／㎡）