別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 品川 5-24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   品川 5-24 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　有賀　岳大   TEL.

鑑定評価額 167,000,000 円  １㎡当たりの価格 700,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 550,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 品川区南品川４丁目５３４番２０ ｢南品川４－１７－６｣ ②地積 　(㎡) 238   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (85,300) 1:3 事務所 ＲＣ4F1B 小売店舗、事業所等 が混在する既成商業 地域 東12m区道 水道、ガス、下水 新馬場 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 １２ｍ区道 交通 施設 新馬場駅南西方 400m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小売店舗、事業所等が混在する地域であるが、繁華性は低いため、共同住宅用地としての需要が見込まれる地域 である。地域内は格別の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    735,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    490,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内のうち、京浜急行本線沿線及びＪＲ京浜東北線沿線の商業地域である。商業地域とは言え、繁 華性は低い一方、都心エリアへのアクセスは良好で中高層の共同住宅地化が進んでいることから、主たる需要者は共同 住宅の建設を目論む不動産業者や各種投資家等が想定される。賃料については軟調な動きを示しているものの、都心へ の利便性は高い立地に対する富裕層等の物件取得意欲は強く、売買市場と賃貸市場とは異なった動きが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 需要者は中層の店舗兼共同住宅建設を目論む不動産業者である。収益価格は対象標準地上店舗兼共同住宅建設を想定し 求めており、収益性を反映し一定の説得力を有するが、想定要素が多く、やや理論的である。一方、比準価格は比較的 敷地規模や用途が類似した事例を収集し求めており、より実証的である。以上より比準価格を重視し、収益価格を比較 考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ規準価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　品川 5-9                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    980,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [142.7] [100.0] 100 700,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    687,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、新型コロナウイルス感染症による厳 しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、 引き続き持ち直しの動きが弱い分野も見られ ている。 周辺に大規模な事業計画はなく大きな要因変 動は見られない。賃貸市場は軟調であるが、 一定以上の利便性があるため売買市場での需 要は底堅い。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％