鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０４ -301	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北6.7m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	ＹＡＳ（公）０４ -6	品川区		建付地	（　）	正方形	西4.2m区道、南2.7m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
c	ＭＳＫ（公）０４ -7	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	北西7.3m区道、北東3.8m、二方路		近商高度地区3種 (87,288)
d	ＹＯＳ（公）０４ -15	品川区		建付地	（　）	長方形	南西7.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	ＫＳＨ（公）０４ -10	品川区		底地	（　）	ほぼ長方形	南7.4m区道、東7.8m、西2.4m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,100,434	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,110,338	100 [ 89.3]	1,243,380	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,260,000
b	(　 ) 280,983	100 [ 50.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.3]	546,734	100 [ 79.4]	688,582		695,000
c	(　 ) 953,545	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	991,923	100 [ 86.6]	1,145,408		1,160,000
d	(　 ) 665,591	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	672,247	100 [ 86.6]	776,267		784,000
e	(　 438,301) 1,095,753	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 108.0]	1,024,732	100 [ 94.1]	1,088,982		1,100,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 +0.09	画地　　　　 +3.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,449,888	12,423,669	28,026,219	20,862,000	7,164,219	（　0.9493） 6,800,993	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	194,314,086 円　　　　（　 875,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	114.54	ＲＣ13	1,041.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～８階は３５㎡／戸程度の１ＬＤＫタイプ、９階～１３階はファミリータイプを想定。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.54	50.0	57.28	6,000	343,680	8.0	2,749,440
							0.0	0
2～ 4	住宅	80.96	88.2	71.38	3,495	249,473	1.0	249,473
							0.0	0
5～ 8	住宅	80.96	88.2	71.38	3,600	256,968	1.0	256,968
							0.0	0
9～12	住宅	71.96	86.7	62.38	3,700	230,806	1.0	230,806
							0.0	0
13～13	住宅	71.96	86.7	62.38	3,800	237,044	1.0	237,044
							0.0	0

計		1,041.06	83.5	868.84		3,280,239		5,685,999
								0

⑨年額支払賃料	3,280,239 円　×　12ヶ月　＝　 39,362,868 円
⑩a共益費（管理費）	303 円／㎡　×　 868.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,159,102 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共益費の相場より判断。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,521,970 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,126,099 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	40,395,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,685,999 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 54,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,449,888 円　　　　（　 182,207 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-27	3,241 ( 3,171)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,582	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,498 円/㎡　月額支払賃料（　 3,495 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭＲ（公）０４賃貸　　　　-30	3,780 ( 3,780)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	3,778
c	ＴＭＲ（公）０４賃貸　　　　-28	2,833 ( 2,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,205

品川 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,098,000 円	366,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,101,169 円	42,521,970　×　　　　 16.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 381,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,111,000 円	366,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	366,000 円	366,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,423,669 円　（　　　　　　 55,962 円／㎡）　　（経費率　　 30.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.2 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9493

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	366,000,000 円	設計監理料率　 335,000 円／㎡　×　 1,041.06 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,862,000 円（　　　　　 93,973 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,449,888 円
②総費用	12,423,669 円
③純収益　①－②	28,026,219 円
④建物等に帰属する純収益	20,862,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,164,219 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,800,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,314,086 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 875,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-21

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　佐藤　重彦

TEL.

鑑定評価額

212,000,000 円

１㎡当たりの価格

954,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	750,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区中延６丁目７４８番７｢中延６－３－８｣				②地積　(㎡)	222 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、共同住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域	東25m国道、南側道	水道、ガス、下水	中延 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 45 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

第二京浜（国道１号線）沿道
で、都心との接近性に優れ、
１階店舗のマンションが増加

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

中延駅南方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

都心への交通接近性に優れ、幹線道路沿いにあって容積率が高く、かつ纏まった土地が比較的確保し易いため、
今後も中高層の店舗兼共同住宅等への建て替えが進み、土地の高度利用が進展すると予測。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,020,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 935,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、区内及び隣接区内の普通・近隣商業地域と把握される。中心的需要者は、分譲マンションの開発業者、
賃貸物件の建築を企図する投資家等を中心に自己利用目的の個人・法人需要も存する。新型コロナウイルス感染症の流
行は実物経済には大きな影響を及ぼしているものの、従前以上に緩和された金融と取引見合わせによる売り物件の減少
のため価格への影響は限定的。中心価格帯は、標準的な規模の土地で、総額２～３億円程度となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、区内における普通・近隣商業地の取引事例から試算した価格で、近時の市場の需給動向を表し信頼性が高
い。収益価格は、対象地上に最有効使用の店舗兼共同住宅の建築を想定して求めた価格で、標準地の収益性を示すが想
定の要素も大きい。本件では当地域における市場の実勢を表す比準価格、及びその収益性を反映した収益価格を相互に
関連付け、代表標準地との検討を行い、対象標準地の総額的市場性を勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 980,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[106.6]

[101.0]
100

947,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    935,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

後退する景気に反して金余りはあらゆる資産
価格の上昇要因となり、住宅地、商業地価格
とも収益力低下にも係わらず堅調に推移して
いる。

繁華性に劣るが、都営線駅に近く、街路条件
に恵まれ、今後一層高度利用が進展する地域
と判断され、新型コロナウイルス感染症流行
の影響は軽微。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０４ -1	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、南西8.6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＷＴＮ（公）０４ -404	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東23.5m都道、中間画地		近商最低限度高さ (100,400)
c	ＮＫＭ（公）０４ -5	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、南2m、角地		商業 (97,373)
d	ＫＳＨ（公）０４ -111	品川区		更地	（　）	台形	北西22m国道、中間画地		商業 (100,500)
e	ＮＳＫ（公）０４ -131	品川区		建付地	（　）	不整形	南東23m国道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 976,305	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	959,243	100 [ 106.7]	899,009	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	908,000
b	(　 ) 846,883	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	858,739	100 [ 84.4]	1,017,463		1,030,000
c	(　 ) 805,798	100 [ 85.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,003,355	100 [ 101.4]	989,502		999,000
d	(　 ) 950,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	962,350	100 [ 99.6]	966,215		976,000
e	(　 ) 1,097,007	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,150,161	100 [ 97.7]	1,177,237		1,190,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +4.0
c	その他	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,020,000 円／㎡]

品川 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,627,053	8,516,702	26,110,351	18,354,000	7,756,351	（　0.9371） 7,268,477	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	207,670,771 円　　　　（　 935,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	114.54	ＲＣ13	1,041.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	222 ㎡	12.5 m x 18.0 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階～６階は１戸当たり３０㎡前後の小世帯向け１ＬＤＫタイプの共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.54	50.0	57.28	3,500	200,480	8.0	1,603,840
							0.0	0
2～ 8	住宅	80.96	88.2	71.38	3,200	228,416	1.0	228,416
							1.0	228,416
9～13	住宅	71.96	86.7	62.38	3,250	202,735	1.0	202,735
							1.0	202,735
～

～

計		1,041.06	83.5	868.84		2,813,067		4,216,427
								2,612,587

⑨年額支払賃料	2,813,067 円　×　12ヶ月　＝　 33,756,804 円
⑩a共益費（管理費）	190 円／㎡　×　 868.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,980,955 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の店舗兼共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金・保証金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	35,737,759 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,786,888 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,950,871 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,216,427 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,056 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,612,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 636,126 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,627,053 円　　　　（　 155,978 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-28	3,782 ( 3,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,062	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＴＭＲ（公）０４賃貸　　　　-29	3,794 ( 3,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,835
c	ＴＭＲ（公）０４賃貸　　　　-28	2,833 ( 2,831)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,951

品川 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	966,000 円	322,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	3,788,202 円	35,737,759　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 381,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,737,000 円	322,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	322,000 円	322,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,516,702 円　（　　　　　　 38,364 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9371

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	322,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,041.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,354,000 円（　　　　　 82,676 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,627,053 円
②総費用	8,516,702 円
③純収益　①－②	26,110,351 円
④建物等に帰属する純収益	18,354,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,756,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,268,477 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 207,670,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 935,000 円／㎡）