鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０４ -134	品川区		貸家建付地	（　）	不整形	東7.2m区道、中間画地		近商高度地区最高13m 地区計画等
b	ＳＴＳ（公）０４ -7	品川区		建付地	（　）	長方形	西7.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	ＡＢＲ（公）０４ -130	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東7.9m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	ＮＳＫ（公）０４ -113	品川区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東5.4m区道、北東2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 332,893	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 50.0]	672,444	100 [ 68.3]	984,545	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	985,000
b	(　 ) 886,603	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	877,042	100 [ 89.3]	982,130		982,000
c	(　 ) 1,037,924	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,052,455	100 [ 104.7]	1,005,210		1,010,000
d	(　 ) 937,444	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	941,201	100 [ 92.8]	1,014,225		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -50.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,000,000 円／㎡]

品川 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,123,768	3,804,692	12,319,076	8,379,000	3,940,076	（　0.9575） 3,772,623	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	107,789,229 円　　　　（　 849,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	127 ㎡	7.3 m x 17.5 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上階住宅、専有面積４０㎡程度（１ＬＤＫ）

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同類形の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	3,375	236,250	6.0	1,417,500
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	80.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
3～ 3	住宅	100.00	80.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
4～ 4	住宅	100.00	80.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
5～ 5	住宅	100.00	80.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000

計		500.00	78.0	390.00		1,292,250		2,473,500
								1,056,000

⑨年額支払賃料	1,292,250 円　×　12ヶ月　＝　 15,507,000 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,170,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺店舗付マンションの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,677,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 833,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,843,150 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,473,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,498 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,056,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 257,120 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,123,768 円　　　　（　 126,959 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-54	3,202 ( 3,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [110.0]	3,295	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-55	3,760 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [116.0]	100 [103.0]	3,313
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-47	3,367 ( 3,367)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [105.0]	3,516

品川 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	441,000 円	147,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,600,992 円	16,677,000　×　　　　 9.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,804,692 円　（　　　　　　 29,958 円／㎡）　　（経費率　　 23.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 285,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,379,000 円（　　　　　 65,976 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,123,768 円
②総費用	3,804,692 円
③純収益　①－②	12,319,076 円
④建物等に帰属する純収益	8,379,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,940,076 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,772,623 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,789,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 849,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　野坂　啓介

TEL.

鑑定評価額

119,000,000 円

１㎡当たりの価格

934,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	740,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区南大井３丁目１０５番２｢南大井３－８－１７｣				②地積　(㎡)	127 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	倉庫、事務所兼住宅ＲＣ5	中層の店舗併用住宅が建ち並ぶ近隣商業地域	北西25m区道	水道、ガス、下水	大森 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 70 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 125 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

２５ｍ区道

交通

施設

大森駅北東方

600m

法令

規制

近商
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層の店舗やマンション等が建ち並ぶ商業地域として熟成しているが、繁華性は低く今後はマンシ
ョン中心とした地域に変化していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 993,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 837,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区の普通商業地域とその周辺地域である。需要者の中心はマンション開発業者や地縁のある事業者等
である。店舗や事務所としての需要よりもマンション用地としての需要が強い。賃料は経済状況を反映してやや弱含み
の傾向にある。３億円程度までの小規模収益物件に対しては一定の需要があるが、取引される価格帯（総額）にはかな
りの幅がある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は取引市場の実勢を反映している。取引事例は同一需給圏内の商業地域とその周辺地域から選択しており、類
似性が高く説得力がある。需要者は投資や開発目的の法人、個人か自用目的の事業者等であるが、需要者層を考慮する
と、収益性に着目した収益価格は重視すべき価格である。従って比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 980,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[107.2]

[100.0]
100

932,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    925,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

金融等の不動産の投資環境は変わっていない
。経済状況の不透明感は依然として残るもの
の、投資意欲は回復しつつある。

地域要因に変動はない。居住用の賃貸需要は
底堅いが、店舗需要は弱含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +16.5
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０４ -13	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西3.2m区道、北東3.3m、角地		商業 (100,240)
b	ＭＳＫ（公）０４ -8	品川区		貸家建付地	（　）	台形	北東7.2m区道、北4m、角地		近商 (100,400)
c	ＹＯＳ（公）０４ -15	品川区		建付地	（　）	長方形	南西7.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
d	ＮＫＭ（公）０４ -402	品川区		建付地	（　）	長方形	南8m区道、東4m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,127,900	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	1,177,349	100 [ 120.4]	977,865	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	978,000
b	(　 ) 520,758	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 72.1]	729,495	100 [ 84.6]	862,287		862,000
c	(　 ) 665,591	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	672,247	100 [ 70.7]	950,844		951,000
d	(　 ) 890,570	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 94.0]	100 [ 102.0]	943,700	100 [ 90.0]	1,048,556		1,050,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 993,000 円／㎡]

品川 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,006,134	3,970,772	12,035,362	8,151,000	3,884,362	（　0.9575） 3,719,277	（ 3.8 - 0.3 ） 3.5％
	⑧収益価格	106,265,057 円　　　　（　 837,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	100.00	ＲＣ5	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火	100 ％	400 ％	400 ％	127 ㎡	7.3 m x 17.5 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、上階住宅、専有面積４０㎡程度（１ＬＤＫ）

⑦有効率　 78.0 ％
の理由

同類形の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	70.0	70.00	3,400	238,000	6.0	1,428,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.00	80.0	80.00	3,200	256,000	1.0	256,000
							1.0	256,000
3～ 3	住宅	100.00	80.0	80.00	3,250	260,000	1.0	260,000
							1.0	260,000
4～ 4	住宅	100.00	80.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
5～ 5	住宅	100.00	80.0	80.00	3,350	268,000	1.0	268,000
							1.0	268,000

計		500.00	78.0	390.00		1,286,000		2,476,000
								1,048,000

⑨年額支払賃料	1,286,000 円　×　12ヶ月　＝　 15,432,000 円
⑩a共益費（管理費）	240 円／㎡　×　 390.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,123,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺店舗付マンションの共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,555,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 827,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,727,440 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,476,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,522 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,048,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 255,172 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,006,134 円　　　　（　 126,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-13	2,997 ( 2,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-54	3,202 ( 3,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 98.5]	100 [100.0]	3,317
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-55	3,760 ( 3,678)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.5]	100 [100.0]	3,935

品川 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	429,000 円	143,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,821,072 円	16,555,200　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 219,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,215,500 円	143,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	143,000 円	143,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,970,772 円　（　　　　　　 31,266 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9575

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	143,000,000 円	設計監理料率　 278,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0570	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 × 40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,151,000 円（　　　　　 64,181 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,006,134 円
②総費用	3,970,772 円
③純収益　①－②	12,035,362 円
④建物等に帰属する純収益	8,151,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,884,362 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,719,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,286 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,265,057 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 837,000 円／㎡）