鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０４ -1	品川区		建付地	（　）	不整形	北12m区道、南3.9m、二方路		商業 (100,700)
b	ＫＳＨ（公）０４ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m区道、西6m、角地		商業 (100,554)
c	ＭＳＫ（公）０４ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、中間画地		準工地区計画 (60,600)
d	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)
e	ＨＴＲ（公）０４ -202	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 3,503,698) 3,305,022	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	3,365,174	100 [ 102.5]	3,283,097	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,280,000
b	(　 ) 3,645,010	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,544,338	100 [ 97.7]	3,627,777		3,630,000
c	(　 ) 3,087,890	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,109,505	100 [ 94.7]	3,283,532		3,280,000
d	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 83.2]	3,539,709		3,540,000
e	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,067,316	100 [ 91.5]	3,352,258		3,350,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,390,000 円／㎡]

品川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,213,233,325	365,971,808	847,261,517	477,688,000	369,573,517	（　0.9257） 342,114,205	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	11,035,942,097 円　　　　（　 3,000,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	2,172.80	Ｓ15F1B	24,738.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火地区計画等	70 ％	300 ％	610 ％	3,684 ㎡	70.0 m x 50.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し）

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	915.00

1～ 1	事務所	2,109.80	38.1	804.50	5,000	4,022,500	10.0	40,225,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,545.60	45.5	703.57	5,000	3,517,850	10.0	35,178,500
							0.0	0
3～15	事務所	1,545.60	79.8	1,232.80	5,000	6,164,000	10.0	61,640,000
							0.0	0
～

計		24,738.20	70.9	17,534.47		87,672,350		876,723,500
								0

⑨年額支払賃料	87,672,350 円　×　12ヶ月　＝　 1,052,068,200 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 189,372,276 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 26,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,241,440,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 26,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 63,416,024 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,204,904,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	876,723,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,328,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,213,233,325 円　　　　（　 329,325 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-47	5,049 ( 4,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	5,776	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,143 円/㎡　月額支払賃料（　 5,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-50	4,554 ( 4,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,746
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-49	4,889 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	5,166

品川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	25,230,000 円	8,410,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	180,101,508 円	1,268,320,476　×　　　　 14.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,335,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 71,485,000 円	8,410,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	8,410,000 円	8,410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,410,000 円	8,410,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 365,971,808 円　（　　　　　　 99,341 円／㎡）　　（経費率　　 30.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9257

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,410,000,000 円	設計監理料率　 330,000 円／㎡　×　 24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	477,688,000 円（　　　　　 129,666 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,213,233,325 円
②総費用	365,971,808 円
③純収益　①－②	847,261,517 円
④建物等に帰属する純収益	477,688,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	369,573,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	342,114,205 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,865 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,035,942,097 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,000,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-10

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

11,900,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,220,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大崎１丁目３４２番１｢大崎１－２－１｣				②地積　(㎡)	3,684 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）地区計画等 (70,610)
	1.5:1	事務所Ｓ15	大型の再開発ビルが建ち並ぶ大崎駅前の商業地域	南東12m区道	水道、ガス、下水	大崎 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

地区計画による高層事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 70.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 3,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

大崎駅東口第３地区地区計画
区域内で、市街地再開発事業
による大型の高層ビルが林立

街

路

１２ｍ区道

交通

施設

大崎駅北方

250m

法令

規制

準工
(70,610)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

再開発ビルの多い大崎駅周辺では、これから再開発が見込まれる事業用地が残されており、発展余地が大きい。
近隣地域はそのような中にあり、大崎駅の拠点性向上と相俟って、今後も発展傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

地区計画による高層事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,490,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区及び周辺区の準高度商業地域を主とする圏域だが、投資対象の代替不動産は広域に拡がる。需要者
の中心は豊富な資金力を有するＲＥＩＴ等の不動産投資ファンドや大手不動産会社等で、海外投資家の参画も目立つ。
過剰流動性を背景に不動産投資需要は依然として堅調であるが、長引くコロナ禍によりオフィス空室率が上昇し、賃料
は下落傾向にある。取引はＡクラスビルで１００～３００億円の売買が多く、規模によってはそれ以上の取引も多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は中心的需要者の取引動機が反映され、市場の実勢が的確に把握された実証的な価格である。収益価格は標準
地にＡクラスビルの建設を想定してその収益力を測定したもので、中心的需要者の投資判断を左右する指標である。従
って、両価格共に地価形成に及ぼす影響力が大きい。ここでは標準地が大規模ビル用地として稀少性が高いことを踏ま
え、比準価格をやや重視して収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,620,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[111.6]

[100.0]
100

3,220,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,230,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

品川区内の好立地・優良ビルには依然として
豊富な投資資金が流入。一方、コロナ禍でビ
ルの収益は悪化。過剰流動性が寛容性を高め
、利回りは低下。

地域要因に特段の変動はみられない。標準的
画地の規模は大規模で効率的な投資適格ビル
を建設するには十分であるため、地域の優位
性は変わらない。

個別的要因に変動はない。近隣地域において
標準的な規模・画地等の条件であり、地域内
で代替競争関係にある不動産と比べて競争力
は平均的である。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)
b	ＷＴＮ（公）０４ -7	品川区		建付地	（　）	長方形	北11.9m区道、中間画地		商業 (100,700)
c	ＮＫＭ（公）０４ -412	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西27m都道、北東6m、二方路		商業高度地区最高60m (100,500)
d	ＨＴＲ（公）０４ -402	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西11m区道、中間画地		２住居 (82,440)
e	ＮＫＭ（公）０４ -401	港区		借地権	（　）	ほぼ長方形	南27m区道、西6m、角地		準工地区計画等住宅付置義務 (70,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 82.2]	3,582,771	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,580,000
b	(　 ) 3,077,866	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,099,411	100 [ 90.5]	3,424,764		3,420,000
c	(　 ) 4,804,116	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	4,620,429	100 [ 131.2]	3,521,668		3,520,000
d	(　 3,006,607) 2,866,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,866,293	100 [ 83.7]	3,424,484		3,420,000
e	(　 1,753,099) 2,921,832	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	2,864,541	100 [ 80.6]	3,554,021		3,550,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +40.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,490,000 円／㎡]

品川 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,245,066,284	409,691,190	835,375,094	478,656,000	356,719,094	（　0.9298） 331,677,414	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	10,699,271,419 円　　　　（　 2,900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所	2,172.80	Ｓ15F1B	24,738.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火地区計画等	70 ％	300 ％	610 ％	3,684 ㎡	70.0 m x 50.0 m	前面道路：区道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と地上１階に平面及び機械式６９台の駐車場（うち５台は荷捌き用）、地上１階より上層階はフロア貸し主体の事務所を想定

⑦有効率　 70.9 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	915.00

1～ 1	事務所	2,109.80	38.1	804.50	5,150	4,143,175	10.0	41,431,750
							0.0	0
2～ 2	事務所	1,545.60	45.5	703.57	5,150	3,623,386	10.0	36,233,860
							0.0	0
3～15	事務所	1,545.60	79.8	1,232.80	5,150	6,348,920	10.0	63,489,200
							0.0	0
塔屋～		75.00

計		24,738.20	70.9	17,534.47		90,302,521		903,025,210
								0

⑨年額支払賃料	90,302,521 円　×　12ヶ月　＝　 1,083,630,252 円
⑩a共益費（管理費）	908 円／㎡　×　 17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　 191,055,585 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 64 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 26,880,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,274,685,837 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 26,880,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 65,078,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,236,487,545 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	903,025,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,578,739 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,245,066,284 円　　　　（　 337,966 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-36	5,125 ( 4,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	5,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,193 円/㎡　月額支払賃料（　 5,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-24	4,722 ( 4,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	5,082
c	ＨＴＲ（公）０４賃貸　　　　-13	4,889 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,373

品川 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	24,930,000 円	8,310,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	225,170,890 円	1,301,565,837　×　　　　 17.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 72,335,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 70,635,000 円	8,310,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	8,310,000 円	8,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	8,310,000 円	8,310,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 409,691,190 円　（　　　　　　 111,208 円／㎡）　　（経費率　　 32.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9298

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	8,310,000,000 円	設計監理料率　 326,000 円／㎡　×　 24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0576	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0416 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	478,656,000 円（　　　　　 129,928 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,245,066,284 円
②総費用	409,691,190 円
③純収益　①－②	835,375,094 円
④建物等に帰属する純収益	478,656,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	356,719,094 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	331,677,414 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 90,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,699,271,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,900,000 円／㎡）