鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)
b	ＷＴＮ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.3m都道、南西40m、角地		商業高度地区最高40m (93,453)
c	ＫＳＨ（公）０４ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m区道、西6m、角地		商業 (100,554)
d	ＴＭＲ（公）０４ -136	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東30m都道、中間画地		商業高度地区40m (100,500)
e	ＷＴＮ（公）０４ -7	品川区		建付地	（　）	長方形	北11.9m区道、中間画地		商業 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 78.3]	3,761,223	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	3,800,000
b	(　 ) 3,268,415	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	3,422,102	100 [ 90.0]	3,802,336		3,840,000
c	(　 ) 3,645,010	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,544,338	100 [ 89.4]	3,964,584		4,000,000
d	(　 ) 3,658,578	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,713,457	100 [ 92.1]	4,031,984		4,070,000
e	(　 ) 3,077,866	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,099,411	100 [ 91.2]	3,398,477		3,430,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,820,000 円／㎡]

品川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,586,187	29,646,414	64,939,773	35,329,600	29,610,173	（　0.9400） 27,833,563	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	897,856,871 円　　　　（　 3,260,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	241.56	Ｓ7F1B	1,724.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	13.2 m x 21.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｂ１～２Ｆ店舗、３～７Ｆ事務所（全てフロア貸し）

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同類型の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	142.23	70.2	99.87	4,550	454,409	10.0	4,544,090
							1.0	454,409
1～ 1	店舗	229.46	55.1	126.54	7,200	911,088	12.0	10,933,056
							1.0	911,088
2～ 2	店舗	225.46	91.0	205.10	5,300	1,087,030	10.0	10,870,300
							1.0	1,087,030
3～ 7	事務所	225.46	85.7	193.12	4,550	878,696	8.0	7,029,568
							0.0	0
～

計		1,724.45	81.0	1,397.11		6,846,007		61,495,286
								2,452,527

⑨年額支払賃料	6,846,007 円　×　12ヶ月　＝　 82,152,084 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 1,397.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 15,088,788 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	97,240,872 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,916,044 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	93,404,828 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	61,495,286 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 584,205 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,452,527 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 597,154 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,586,187 円　　　　（　 343,950 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-39	4,967 ( 4,918)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,562	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,580 円/㎡　月額支払賃料（　 4,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-40	4,358 ( 4,238)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,880
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-41	4,214 ( 4,104)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	4,528

品川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,866,000 円	622,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	15,141,414 円	98,320,872　×　　　　 15.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,287,000 円	622,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	622,000 円	622,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	622,000 円	622,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 29,646,414 円　（　　　　　　 107,805 円／㎡）　　（経費率　　 31.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9400

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	622,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 1,724.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,329,600 円（　　　　　 128,471 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,586,187 円
②総費用	29,646,414 円
③純収益　①－②	64,939,773 円
④建物等に帰属する純収益	35,329,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,610,173 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,833,563 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 897,856,871 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,260,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-4

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　柏原　理奈

TEL.

鑑定評価額

998,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,630,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	2,900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区上大崎２丁目５６１番１｢上大崎２－１３－３５｣				②地積　(㎡)	275 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗、事務所、共同住宅の多い商業地域	南30m都道、西側道	水道、ガス、下水	目黒 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 25 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 260 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３０ｍ都道

交通

施設

目黒駅東方

200m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

目黒駅前の大規模複合施設を中心に、駅周辺の商業ポテンシャルは向上してきている。現状では築年数の経過し
た小規模ビルも多くみられるが、将来的には集約のうえ中規模ビルに建て替わっていくことも予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0
セットバック　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,230,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及び周辺区の主として中高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ準高度商業地域。主な需要者は、不
動産会社、投資ファンドのほか自社ビル所有目的の法人も想定される。コロナ禍の影響で店舗及びオフィス需要は弱含
んでいるものの、駅前立地の稀少性と背後に住宅地を擁する立地の特性から地価は底堅く推移している。需要の中心と
なる取引価格帯は規模等により異なるが、３００㎡程度の土地で１㎡当たり３５０～４４０万円程度と推測される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域はＪＲ目黒駅周辺の準高度商業地域であり、対象標準地の画地規模、立地等から主な需要者は不動産投資ファ
ンド等が想定される。これらの需要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、賃料の将来予測や利回りに不確定
要素を多く含むことから、本件では、規範性の高い同種商業地の取引事例を基に求められた比準価格をやや重視し、収
益価格を比較考量の上、周辺標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 5-10                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,610,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気に持ち直しの動きがみられるが、長引く
コロナ禍でオフィスや店舗市況は弱含み、一
方、不動産投資は堅調で取引利回りは低下傾
向にある。

背後の優良住宅地居住者の需要に支えられ店
舗収益の低下は軽微に留まる。地域要因に特
段の変化はなく地価は一般的要因の影響を受
け横ばいで推移。

側道の細街路につき、将来的に対象標準地に
セットバックの必要性が予測されると同時に
、角地の効用も増すため、これらの要因を考
慮した。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

+0.6 ％

３　試算価格算定内訳

品川 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＷＴＮ（公）０４ -7	品川区		建付地	（　）	長方形	北11.9m区道、中間画地		商業 (100,700)
b	ＷＴＮ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.3m都道、南西40m、角地		商業高度地区最高40m (93,453)
c	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)
d	ＫＳＨ（公）０４ -1	品川区		建付地	（　）	不整形	北12m区道、南3.9m、二方路		商業 (100,700)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,077,866	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,099,411	100 [ 83.7]	3,703,000	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	3,740,000
b	(　 ) 3,268,415	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	3,422,102	100 [ 82.3]	4,158,083		4,200,000
c	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 77.2]	3,814,816		3,850,000
d	(　 3,503,698) 3,305,022	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	3,365,174	100 [ 83.7]	4,020,519		4,060,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,960,000 円／㎡]

品川 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	92,257,274	28,643,816	63,613,458	34,307,200	29,306,258	（　0.9400） 27,547,883	（ 3.4 - 0.3 ） 3.1％
	⑧収益価格	888,641,387 円　　　　（　 3,230,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	241.56	Ｓ7F1B	1,724.45
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	275 ㎡	13.2 m x 21.0 m	前面道路：都道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階はフロア貸し店舗、地上３階以上はフロア貸し事務所、１階に平面駐車場２台を想定。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	142.23	70.2	99.87	4,600	459,402	10.0	4,594,020
							1.0	459,402
1～ 1	店舗	229.46	55.1	126.54	7,200	911,088	12.0	10,933,056
							1.0	911,088
2～ 2	店舗	225.46	91.0	205.10	5,200	1,066,520	10.0	10,665,200
							1.0	1,066,520
3～ 7	事務所	225.46	85.7	193.12	4,500	869,040	8.0	6,952,320
							0.0	0
～

計		1,724.45	81.0	1,397.11		6,782,210		60,953,876
								2,437,010

⑨年額支払賃料	6,782,210 円　×　12ヶ月　＝　 81,386,520 円
⑩a共益費（管理費）	800 円／㎡　×　 1,397.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　 13,412,256 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	45,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,798,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,793,939 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,084,837 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	60,953,876 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 579,062 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,437,010 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 593,375 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	92,257,274 円　　　　（　 335,481 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-35	4,611 ( 4,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,611	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,530 円/㎡　月額支払賃料（　 4,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-36	5,125 ( 4,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,457
c	ＫＳＨ（公）０４賃貸　　　　-37	4,633 ( 4,514)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,633

品川 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,812,000 円	604,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	14,381,816 円	95,878,776　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 6,108,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 5,134,000 円	604,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	604,000 円	604,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	604,000 円	604,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,643,816 円　（　　　　　　 104,159 円／㎡）　　（経費率　　 31.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.6 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9400

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	604,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 1,724.45 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0568	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 × 30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	34,307,200 円（　　　　　 124,753 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	92,257,274 円
②総費用	28,643,816 円
③純収益　①－②	63,613,458 円
④建物等に帰属する純収益	34,307,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	29,306,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	27,547,883 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,174 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 888,641,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,230,000 円／㎡）