鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＹＡＳ（公）０４ -1	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、南西8.6m、角地		商業地区計画等 (100,500)
b	ＷＴＮ（公）０４ -404	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東23.5m都道、中間画地		近商最低限度高さ (100,400)
c	ＮＫＭ（公）０４ -5	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東25m国道、南2m、角地		商業 (97,373)
d	ＫＳＨ（公）０４ -111	品川区		更地	（　）	台形	北西22m国道、中間画地		商業 (100,500)
e	ＮＳＫ（公）０４ -131	品川区		建付地	（　）	不整形	南東23m国道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 976,305	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	959,243	100 [ 77.5]	1,237,733	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,240,000
b	(　 ) 846,883	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	858,739	100 [ 61.3]	1,400,879		1,400,000
c	(　 ) 805,798	100 [ 85.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.9]	1,003,355	100 [ 73.2]	1,370,704		1,370,000
d	(　 ) 950,000	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	962,350	100 [ 72.3]	1,331,051		1,330,000
e	(　 ) 1,097,007	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,150,161	100 [ 70.3]	1,636,075		1,640,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -16.0	その他　　　 0.0
c	その他	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -13.0
c	その他	％／月 +0.17	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -17.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,400,000 円／㎡]

品川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,464,728	13,464,746	25,999,982	18,635,400	7,364,582	（　0.9402） 6,924,180	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	192,338,333 円　　　　（　 1,240,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.08	ＲＣ9	974.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	155 ㎡	11.9 m x 13.3 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）を想定。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

高層の店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.24	70.0	75.77	4,380	331,873	8.0	2,654,984
							0.0	0
2～ 2	事務所	108.24	93.8	101.50	3,180	322,770	6.0	1,936,620
							0.0	0
3～ 9	事務所	108.24	93.8	101.50	3,180	322,770	6.0	1,936,620
							0.0	0
～

～

計		974.16	91.1	887.77		2,914,033		18,147,944
								0

⑨年額支払賃料	2,914,033 円　×　12ヶ月　＝　 34,968,396 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 887.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 6,391,944 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の店舗付事務所ビルの共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,360,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,068,017 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,292,323 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	18,147,944 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 172,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,464,728 円　　　　（　 254,611 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-21	3,502 ( 3,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	3,113	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,196 円/㎡　月額支払賃料（　 3,180 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-22	3,958 ( 3,932)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	3,383
c	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-23	5,244 ( 5,122)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [128.0]	100 [100.0]	4,224

品川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	918,000 円	306,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,982,546 円	41,360,340　×　　　　 19.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,351,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,601,000 円	306,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	306,000 円	306,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 13,464,746 円　（　　　　　　 86,869 円／㎡）　　（経費率　　 34.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9402

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	306,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 974.16 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0609	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,635,400 円（　　　　　 120,228 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,464,728 円
②総費用	13,464,746 円
③純収益　①－②	25,999,982 円
④建物等に帰属する純収益	18,635,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,364,582 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,924,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,672 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 192,338,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,240,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-3

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　阿比留　健次

TEL.

鑑定評価額

198,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,280,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	1,040,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区南大井３丁目６番２０｢南大井３－３３－１０｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	台形 1:1.2	事務所兼店舗Ｓ9	中高層事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域	南25m区道	水道、ガス、下水	大森海岸 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ区道

交通

施設

大森海岸駅西方

130m

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに中高層の事務所ビル、ホテル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められな
いことから、今後も現状を維持していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,410,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及びその隣接区内の普通商業地の存する圏域である。主たる需要者層は、賃貸用不動産の開発素
地として購入する不動産会社、個人投資家等である。同一需給圏における店舗・事務所の賃料水準は、新型コロナウイ
ルス感染症等の影響によりやや弱含みで推移しており、収益性の低下から開発素地の価格についても弱い状況にある。
土地の中心的な価格帯は、総額で１～３億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は、高層店舗兼事務所地としての使用を最有効使用とする。比準価格は、規範性の認められる取引事例を基
礎として試算されており、実証性を備え高い説得力を有する。収益価格は、賃貸事業としての収益性を反映した理論的
な価格であるが、その効用が十分に収益性に反映しないため、やや低位に試算された。そこで、比準価格を重視し、収
益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 980,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[100.0]

100
[ 78.6]

[100.0]
100

1,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の社会的影響が続
くなか、リモートワークの拡大等により賃貸
オフィスの床需要は弱含みで推移している。

店舗兼事務所用途を中心とする商業地域であ
り、店舗、事務所のいずれも賃貸市場は弱含
みで推移しており、地価の動きも弱い。

個別的要因の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 -22.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０４ -104	品川区		建付地	（　）	長方形	南西2m私道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	ＹＯＳ（公）０４ -301	品川区		貸家建付地	（　）	長方形	南東11.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,298)
c	ＹＡＳ（公）０４ -11	品川区		更地	（　）	長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
d	ＹＯＳ（公）０４ -15	品川区		建付地	（　）	長方形	南西7.1m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 585,864	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	601,874	100 [ 41.0]	1,467,985	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,470,000
b	(　 ) 784,812	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	756,891	100 [ 54.5]	1,388,791		1,390,000
c	(　 ) 878,049	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	887,708	100 [ 62.7]	1,415,802		1,420,000
d	(　 ) 665,591	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	672,247	100 [ 50.3]	1,336,475		1,340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -20.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -28.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,410,000 円／㎡]

品川 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,378,528	12,389,616	24,988,912	18,481,400	6,507,512	（　0.9424） 6,132,679	（ 3.9 - 0.3 ） 3.6％
	⑧収益価格	170,352,194 円　　　　（　 1,100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	121.08	Ｓ9	974.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	155 ㎡	11.9 m x 13.3 m	前面道路：区道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～９階事務所。いずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 91.1 ％
の理由

地域の標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.24	70.0	75.77	3,800	287,926	12.0	3,455,112
							0.0	0
2～ 9	事務所	108.24	93.8	101.50	2,900	294,350	6.0	1,766,100
							0.0	0
～

～

～

計		974.16	91.1	887.77		2,642,726		17,583,912
								0

⑨年額支払賃料	2,642,726 円　×　12ヶ月　＝　 31,712,712 円
⑩a共益費（管理費）	700 円／㎡　×　 887.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,457,268 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似用途の建物の共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,169,980 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,958,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	37,211,481 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	17,583,912 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 167,047 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,378,528 円　　　　（　 241,152 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-110	3,807 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [122.0]	100 [100.0]	2,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,915 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-111	3,224 ( 3,149)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,897
c	ＡＢＲ（公）０４賃貸　　　　-112	3,415 ( 3,328)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,983

品川 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	921,000 円	307,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	6,893,916 円	39,169,980　×　　　　 17.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,351,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,609,500 円	307,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,389,616 円　（　　　　　　 79,933 円／㎡）　　（経費率　　 33.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.4 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9424

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	307,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 974.16 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0602	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 30 ％　＋ 0.0876 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,481,400 円（　　　　　 119,235 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,378,528 円
②総費用	12,389,616 円
③純収益　①－②	24,988,912 円
④建物等に帰属する純収益	18,481,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,507,512 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,132,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 170,352,194 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,100,000 円／㎡）