鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０４ -402	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南22m区道、西6m、角地		商業 (100,554)
b	ＭＳＫ（公）０４ -201	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西25m国道、中間画地		準工地区計画 (60,600)
c	ＷＴＮ（公）０４ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	北西16.3m都道、南西40m、角地		商業高度地区最高40m (93,453)
d	ＴＭＲ（公）０４ -401	品川区		その他	（　）	ほぼ台形	南11m区道、東4.5m、西4.1m、北東6.1m、四方路		商業 (91,412)
e	ＨＴＲ（公）０４ -202	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東39.8m都道、南西8m、二方路		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,645,010	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	3,544,338	100 [ 58.7]	6,038,055	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	6,100,000
b	(　 ) 3,087,890	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	3,109,505	100 [ 56.4]	5,513,307		5,570,000
c	(　 ) 3,268,415	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	3,422,102	100 [ 51.7]	6,619,153		6,690,000
d	(　 ) 3,155,607	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.9]	2,945,038	100 [ 53.2]	5,535,786		5,590,000
e	(　 ) 3,128,662	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	3,067,316	100 [ 52.6]	5,831,399		5,890,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -25.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -38.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +7.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -34.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,900,000 円／㎡]

品川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	202,812,255	61,981,602	140,830,653	71,247,000	69,583,653	（　0.9352） 65,074,632	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	2,243,952,828 円　　　　（　 5,430,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	369.06	Ｓ10F1B	3,699.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	795 ％	413 ㎡	19.5 m x 20.2 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上事務所（フロア貸し）、地下駐車場と想定

⑦有効率　 69.5 ％
の理由

同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	120.00

1～ 1	店舗	340.82	10.5	35.64	7,000	249,480	10.0	2,494,800
							0.0	0
2～10	事務所	359.82	78.3	281.56	5,500	1,548,580	10.0	15,485,800
							0.0	0
～

～

計		3,699.20	69.5	2,569.68		14,186,700		141,867,000
								0

⑨年額支払賃料	14,186,700 円　×　12ヶ月　＝　 170,240,400 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 2,569.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 37,311,754 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似不動産の共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	47,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,512,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	207,552,154 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,512,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,603,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	201,460,946 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	141,867,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,347,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,572 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	202,812,255 円　　　　（　 491,071 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＨＴＲ（公）０４賃貸　　　　-13	4,889 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	5,718	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,546 円/㎡　月額支払賃料（　 5,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＨＴＲ（公）０４賃貸　　　　-14	5,722 ( 5,544)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	5,722
c	ＨＴＲ（公）０４賃貸　　　　-15	4,755 ( 4,688)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,269

品川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,810,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	30,749,302 円	212,064,154　×　　　　 14.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,087,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,795,000 円	1,270,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,270,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,270,000 円	1,270,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 61,981,602 円　（　　　　　　 150,077 円／㎡）　　（経費率　　 30.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9352

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,270,000,000 円	設計監理料率　 333,000 円／㎡　×　 3,699.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0561	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 35 ％　＋　0.0505 × 35 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	71,247,000 円（　　　　　 172,511 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	202,812,255 円
②総費用	61,981,602 円
③純収益　①－②	140,830,653 円
④建物等に帰属する純収益	71,247,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	69,583,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	65,074,632 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 157,566 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,243,952,828 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,430,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 5-1

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　仲丸　智行

TEL.

鑑定評価額

2,280,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,520,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	4,300,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西五反田１丁目２番３外				②地積　(㎡)	413 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他） (100,795)
	1:1	取壊中	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ商業地域	北西40m国道、北東側道	水道、ガス、下水	五反田 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ国道

交通

施設

五反田駅南西方

100m

法令

規制

商業
(100,795)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

周辺では五反田駅の商業ビル化や大型ビルの建て替えが多数みられるが、相対的地位の変動を生じさせるまでの
インパクトはない。当面は老朽化ビルの建て替えが中心であるため、概ね現状のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,970,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,980,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区及び周辺区において高層店舗兼事務所等が建ち並ぶ集積の程度が高い商業地域。主たる需要者は開
発・投資目的の大手不動産会社等、投資目的の機関投資家、ファンド等である。金融緩和策の継続による資金が国内外
から流入し、不動産投資は堅調である。一方で、コロナ禍の長期化は店舗収益の不安定さ、オフィス市況の悪化、新規
ホテルの需要喪失を招いている。強弱錯綜の中で、取引は標準地規模の築浅ビルで３５～４０億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はＪＲ駅前等に存する類似事例から得られ、実勢水準が的確に実証された価格となった。収益価格は賃料水準
や容積率等が反映された標準地の収益力に見合った価格であり、中心的需要者の投資判断を左右する指標となった。こ
こで両価格の試算過程を再吟味したところ、信頼性に優劣がなかった。ここでは駅近かつ国道１号に面する標準地の稀
少性も考慮し、比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,620,000 円／㎡

[100.3]
100

100
[101.0]

100
[ 65.9]

[101.0]
100

5,510,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

品川区内の好立地・優良ビルには依然として
豊富な投資資金が流入。一方、コロナ禍でビ
ルの収益は悪化。過剰流動性が寛容性を高め
、利回りは低下。

品川区で最も商業集積の高い地域の一つであ
るが、金融機関の撤退が相次ぐこと、古いビ
ルの建て替えが進むこと以外、地域要因に特
段の変動はない。

個別的要因に変動はない。近隣地域では、角
地以外は規模を含め平均的な画地。側道から
の誘客力が低いため、角地による市場競争力
はやや良好程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０７公０４ -11	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西22m区道、中間画地		商業 (100,800)
b	０９公０４ -14	渋谷区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、中間画地		商業特別用途地区 (100,600)
c	ＫＳＨ（公）０４ -1	品川区		建付地	（　）	不整形	北12m区道、南3.9m、二方路		商業 (100,700)
d	ＨＴＲ（公）０４ -101	港区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西40.3m都道、北東3.3m、南西3.9m、三方路		商業高度地区最高50m (100,600)
e	ＵＥＨ（公）０４ -404	港区		貸家建付地	（　）	不整形	東33m国道、北6m、角地		商業高度地区最高50m 第二種文教地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 6,851,614	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	6,851,614	100 [ 112.8]	6,074,126	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	6,130,000
b	(　 ) 7,903,563	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	7,911,467	100 [ 130.7]	6,053,150		6,110,000
c	(　 3,503,698) 3,305,022	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.9]	3,365,174	100 [ 58.7]	5,732,835		5,790,000
d	(　 3,337,697) 3,704,517	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,596,618	100 [ 59.5]	6,044,736		6,110,000
e	(　 ) 3,377,104	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.9]	3,481,899	100 [ 61.2]	5,689,377		5,750,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +65.0
b	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -16.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,970,000 円／㎡]

品川 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため、適用が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	196,152,437	64,187,934	131,964,503	67,710,000	64,254,503	（　0.9283） 59,647,455	（ 3.2 - 0.3 ） 2.9％
	⑧収益価格	2,056,808,793 円　　　　（　 4,980,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	369.09	Ｓ10F1B	3,699.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	800 ％	795 ％	413 ㎡	19.5 m x 20.2 m	前面道路：国道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階を駐車場（機械式・賃貸可能８台）、地上１階を店舗（フロア貸し）、地上２～１０階を事務所（フロア貸し）と想定

⑦有効率　 69.5 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	120.00

1～ 1	店舗	340.82	10.5	35.64	7,000	249,480	12.0	2,993,760
							1.0	249,480
2～ 2	事務所	359.82	78.3	281.56	5,800	1,633,048	10.0	16,330,480
							0.0	0
3～10	事務所	359.82	78.3	281.56	5,200	1,464,112	10.0	14,641,120
							0.0	0
～

計		3,699.20	69.5	2,569.68		13,595,424		136,453,200
								249,480

⑨年額支払賃料	13,595,424 円　×　12ヶ月　＝　 163,145,088 円
⑩a共益費（管理費）	1,210 円／㎡　×　 2,569.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 37,311,754 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の同種・同品等建物の共益費（管理費）相場から査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	48,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,608,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等の預り金で担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	200,456,842 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,608,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 10,253,242 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	194,811,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	136,453,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,296,305 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 40,884 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	384,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,648 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	196,152,437 円　　　　（　 474,945 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＫＭ（公）０４賃貸　　　　-23	4,343 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,812	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,243 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-47	5,049 ( 4,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	5,715
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-49	4,889 ( 4,840)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	5,482

品川 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,660,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	33,630,634 円	205,064,842　×　　　　 16.4 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,087,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,370,000 円	1,220,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,220,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,220,000 円	1,220,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,187,934 円　（　　　　　　 155,419 円／㎡）　　（経費率　　 32.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9283

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,220,000,000 円	設計監理料率　 320,000 円／㎡　×　 3,699.20 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0555	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0505 × 30 ％　＋ 0.0834 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	67,710,000 円（　　　　　 163,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	196,152,437 円
②総費用	64,187,934 円
③純収益　①－②	131,964,503 円
④建物等に帰属する純収益	67,710,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,254,503 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,647,455 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 144,425 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 2.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,056,808,793 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,980,000 円／㎡）