鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＫＳＨ（公）０４ -130	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3.4m私道、中間画地		準工高度地区3種特別工業地区 (70,240)
b	ＵＥＨ（公）０４ -154	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、西6m、角地		準工高度地区3種特別工業地区 (80,300)
c	ＦＪＮ（公）０４ -108	品川区		建付地	（　）	長方形	南3m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	ＹＯＳ（公）０４ -403	品川区		建付地	（　）	不整形	西2.3m未舗装私道、中間画地		１住居高度地区2種地区計画等 (70,160)
e	ＳＴＳ（公）０４ -105	品川区		建付地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		準工高度地区2種地区計画 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 699,791	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	688,241	100 [ 92.1]	747,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	755,000
b	(　 ) 775,522	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	760,449	100 [ 102.0]	745,538		753,000
c	(　 ) 653,042	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	636,088	100 [ 86.4]	736,213		744,000
d	(　 ) 684,640	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	713,608	100 [ 96.1]	742,568		750,000
e	(　 ) 691,700	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	686,953	100 [ 92.0]	746,688		754,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 752,000 円／㎡]

品川 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,583,629	1,893,629	7,690,000	4,379,200	3,310,800	（　0.9596） 3,177,044	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	81,462,667 円　　　　（　 631,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度3種最低7m	70 ％	300 ％	300 ％	129 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１Ｋ、平均専有面積２８㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	80.00	100.0	80.00	3,200	256,000	1.0	256,000
							1.0	256,000
2～ 2	住宅	80.00	100.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
3～ 3	住宅	80.00	100.0	80.00	3,340	267,200	1.0	267,200
							1.0	267,200
～

～

計		240.00	100.0	240.00		787,200		787,200
								787,200

⑨年額支払賃料	787,200 円　×　12ヶ月　＝　 9,446,400 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣同種建物の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,878,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 493,920 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,384,480 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	787,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,478 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 787,200 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 191,671 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,583,629 円　　　　（　 74,292 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-29	3,475 ( 3,438)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	3,220	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-29	3,294 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,297
c	ＳＳＫ（公）０４賃貸　　　　-44	3,992 ( 3,822)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [102.0]	3,631

品川 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	68,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	810,029 円	9,878,400　×　　　　 8.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,000 円	68,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,893,629 円　（　　　　　　 14,679 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9596

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,379,200 円（　　　　　 33,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,583,629 円
②総費用	1,893,629 円
③純収益　①－②	7,690,000 円
④建物等に帰属する純収益	4,379,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,310,800 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,177,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,628 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,462,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 631,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 -30　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -30

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　藤野　裕三

TEL.

鑑定評価額

92,600,000 円

１㎡当たりの価格

718,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月27日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区西五反田５丁目１６０番１０｢西五反田５－３１－６｣				②地積　(㎡)	129 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 防火（その他）高度3種最低7m (70,300)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ3	中低層の共同住宅、作業所等が混在する住宅地域	北東5.4m区道	水道、ガス、下水	不動前 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 20 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

中低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北５．４ｍ
区道

交通

施設

不動前駅南東方

500m

法令

規制

準工
(70,300)
防火
高度3種最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

アパート、作業所、戸建住宅等が混在する住宅地域である。老朽化したアパート、作業所等は今後、戸建住宅を
中心に建て替わっていくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 740,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 614,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区内及び隣接する目黒区東部の住宅地域一帯であると把握される。想定される需要者層は住宅取得を
目的とした個人が中心となるものと判断される。良好な資金調達環境は継続しており、住宅取得需要は比較的高い状況
が認められ、地価は緩やかな上昇基調にて推移しているものと判断される。中心となる価格帯は、１３０㎡程度の宅地
で概ね９０００万円から９５００万円程度であると思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例を採用し試算したものであり、試算の過程等は的確であり、不動
産市場の実態を反映した説明力の高い価格であると判断される。収益価格は共同住宅を想定して求めたものであるが、
需要者の中心が個人住宅取得を目的としていることからその説明力は相対的に低いものと判断される。以上より比準価
格を重視し、収益価格比較考量して、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 645,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[ 93.5]

[101.0]
100

718,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    704,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

有利な資金調達環境が継続しており、新型コ
ロナウイルス感染症の影響はあるものの、住
宅に係る取得需要は高い状況が継続している
。

都心への接近性に優れることから一定の住宅
需要が認められ、需要は比較的安定的に推移
していることから、地価は緩やかな上昇基調
にある。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす特段の変化は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -30　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＦＪＮ（公）０４ -14	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東1.1m道路、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (70,240)
b	ＷＴＮ（公）０４ -2	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西3.4m区道、南西3.4m、角地		１住居高度地区3種 (80,160)
c	ＫＳＨ（公）０４ -102	品川区		建付地	（　）	袋地等	北東2.3m私道、無道路地		１住居高度地区3種 (70,160)
d	ＴＭＲ（公）０４ -122	品川区		建付地	（　）	不整形	北4m私道、中間画地		１住居高度地区3種第２種文教地区 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 744,298	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	769,387	100 [ 101.3]	759,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	767,000
b	(　 ) 735,957	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.8]	763,800	100 [ 104.9]	728,122		735,000
c	(　 ) 422,936	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 59.5]	720,057	100 [ 101.0]	712,928		720,000
d	(　 ) 588,812	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	708,653	100 [ 99.3]	713,649		721,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -40.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 740,000 円／㎡]

品川 -30　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,592,952	1,993,296	7,599,656	4,379,200	3,220,456	（　0.9596） 3,090,350	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	79,239,744 円　　　　（　 614,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -30　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	80.00	Ｓ3	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工防火高度3種最低7m	70 ％	300 ％	300 ％	129 ㎡	9.0 m x 15.0 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け１Ｋ（平均専有面積約２８㎡）を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段を想定のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	80.00	100.0	80.00	3,200	256,000	1.0	256,000
							1.0	256,000
2～ 2	居宅	80.00	100.0	80.00	3,300	264,000	1.0	264,000
							1.0	264,000
3～ 3	居宅	80.00	100.0	80.00	3,350	268,000	1.0	268,000
							1.0	268,000
～

～

計		240.00	100.0	240.00		788,000		788,000
								788,000

⑨年額支払賃料	788,000 円　×　12ヶ月　＝　 9,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 432,000 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,888,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 494,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,393,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	788,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,486 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 788,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 191,866 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,592,952 円　　　　（　 74,364 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-29	3,294 ( 3,222)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,327	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＯＳ（公）０４賃貸　　　　-34	3,157 ( 3,089)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,373
c	ＫＭＭ（公）０４賃貸　　　　-25	3,545 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	3,565

品川 -30　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,000 円	68,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	909,696 円	9,888,000　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 165,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,000 円	68,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,000 円	68,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,993,296 円　（　　　　　　 15,452 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9596

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,000,000 円	設計監理料率　 275,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0644	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0529 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,379,200 円（　　　　　 33,947 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,592,952 円
②総費用	1,993,296 円
③純収益　①－②	7,599,656 円
④建物等に帰属する純収益	4,379,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,220,456 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,090,350 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,956 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 79,239,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 614,000 円／㎡）