鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＳＴＳ（公）０４ -120	品川区		建付地	（　）	不整形	西3.5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
b	ＡＢＲ（公）０４ -131	品川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北3.9m区道、西4m、角地		１中専 (80,160)
c	ＳＳＫ（公）０４ -9	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
d	ＷＴＮ（公）０４ -117	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
e	ＳＴＳ（公）０４ -4	品川区		建付地	（　）	長方形	北西3.3m区道、中間画地		近商 (100,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 698,533	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	730,973	100 [ 111.6]	654,994	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	655,000
b	(　 ) 884,225	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	878,157	100 [ 111.3]	789,000		789,000
c	(　 ) 827,444	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	804,371	100 [ 114.0]	705,589		706,000
d	(　 ) 746,923	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	793,172	100 [ 114.2]	694,546		695,000
e	(　 ) 568,483	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	570,734	100 [ 83.6]	682,696		683,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 685,000 円／㎡]

品川 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,875,435	1,001,225	3,874,210	2,163,760	1,710,450	（　0.9604） 1,642,716	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	42,120,923 円　　　　（　 484,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ3	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	87 ㎡	8.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建て共同住宅（１ＬＤＫタイプ約４０㎡）を想定

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

低層共同住宅として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	92.0	40.48	3,100	125,488	1.0	125,488
							1.0	125,488
2～ 2	住宅	44.00	96.0	42.24	3,200	135,168	1.0	135,168
							1.0	135,168
3～ 3	住宅	44.00	96.0	42.24	3,300	139,392	1.0	139,392
							1.0	139,392
～

～

計		132.00	94.7	124.96		400,048		400,048
								400,048

⑨年額支払賃料	400,048 円　×　12ヶ月　＝　 4,800,576 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 124.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 224,928 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似の共同住宅の共益費を参考とした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,025,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 251,275 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,774,229 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,800 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 400,048 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 97,406 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,875,435 円　　　　（　 56,039 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＮＳＫ（公）０４賃貸　　　　-21	3,460 ( 3,385)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,531	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＮＳＫ（公）０４賃貸　　　　-22	2,953 ( 2,888)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,242
c	ＮＳＫ（公）０４賃貸　　　　-23	2,951 ( 2,887)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 99.5]	100 [100.0]	3,224

品川 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	88,800 円	29,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	497,525 円	5,025,504　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 251,600 円	29,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	29,600 円	29,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,225 円　（　　　　　　 11,508 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9604

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	29,600,000 円	設計監理料率　 218,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0594 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,163,760 円（　　　　　 24,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,875,435 円
②総費用	1,001,225 円
③純収益　①－②	3,874,210 円
④建物等に帰属する純収益	2,163,760 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,710,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,642,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,882 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 42,120,923 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 484,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
品川 -26　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -26

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　安本　光夫

TEL.

鑑定評価額

57,200,000 円

１㎡当たりの価格

657,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区南品川４丁目４８８番４｢南品川４－１５－１｣				②地積　(㎡)	87 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:1	住宅ＬＳ3	住宅、共同住宅、作業場等が混在する住宅地域	北5.4m区道	水道、ガス、下水	新馬場 430m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 35 ｍ、南 60 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　５
．４ｍ区道

交通

施設

新馬場駅南西方

430m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、共同住宅に事業所等も見られる住宅地域であるが、今後は事業所等が減少し、戸建住宅や共同住宅の
割合が増加していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 692,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 475,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は品川区内の中小規模住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は区内外の自用目的の個人であり、高
所得のサラリーマン等の一次取得者が中心である。コロナ禍に関わらず、都心に近い戸建住宅の需要は底堅い状況が続
いている。市場の中心となる価格帯は標準地の規模で土地５～６千万円前後、建売住宅で７～８千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は住宅に事業所等も見られる住宅地域に所在する。事業所用地よりも戸建住宅地としての取引が多く、居住
の快適性や利便性に着目した取引が中心で、比準価格が説得力を有するが、周辺では共同住宅も見られるため、収益性
についても考慮すべきである。従って比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、前年標準地価格からの変動要因を踏
まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -16 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 645,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[100.0]

100
[101.0]

[100.0]
100

658,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    639,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅ローン金利が低い状態が続いており、分
譲地や建売住宅の需要は底堅く推移している
。

事業所等が混在する住宅地域であるが、地域
要因に影響を与える開発事業等は見られない
。

ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・
競争関係にある他の不動産と比較し、競争力
は同等である。個別的要因に変動は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -26　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＴＭＲ（公）０４ -14	品川区		更地	（　）	ほぼ長方形	東4m私道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
b	ＡＲＧ（公）０４ -119	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居 (70,160)
c	ＡＲＧ（公）０４ -3	品川区		建付地	（　）	不整形	南西4m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＹＡＳ（公）０４ -136	品川区		建付地	（　）	長方形	北西3.9m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 680,581	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	669,905	100 [ 97.8]	684,974	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	685,000
b	(　 ) 658,822	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	634,351	100 [ 92.9]	682,832		683,000
c	(　 ) 689,704	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	693,122	100 [ 97.8]	708,714		709,000
d	(　 ) 675,247	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	684,607	100 [ 98.8]	692,922		693,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 692,000 円／㎡]

品川 -26　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,924,657	1,018,343	3,906,314	2,229,550	1,676,764	（　0.9604） 1,610,364	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	41,291,385 円　　　　（　 475,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -26　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	44.00	ＬＳ3	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	87 ㎡	8.9 m x 9.2 m	前面道路：区道　 5.4 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、３階建ての共同住宅（１ＬＤＫ４０㎡程度）を想定。

⑦有効率　 94.7 ％
の理由

低層の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	44.00	92.0	40.48	3,100	125,488	1.0	125,488
							1.0	125,488
2～ 2	住宅	44.00	96.0	42.24	3,300	139,392	1.0	139,392
							1.0	139,392
3～ 3	住宅	44.00	96.0	42.24	3,300	139,392	1.0	139,392
							1.0	139,392
～

～

計		132.00	94.7	124.96		404,272		404,272
								404,272

⑨年額支払賃料	404,272 円　×　12ヶ月　＝　 4,851,264 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 124.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 224,928 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,076,192 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,810 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,822,382 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	404,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,841 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 404,272 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 98,434 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,924,657 円　　　　（　 56,605 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-36	3,388 ( 3,314)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,492	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-37	3,299 ( 3,299)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,366
c	ＹＡＳ（公）０４賃貸　　　　-38	3,126 ( 3,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,189

品川 -26　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,500 円	30,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	502,543 円	5,076,192　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 104,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,018,343 円　（　　　　　　 11,705 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

28 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9604

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 224,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0731	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0594 ×　 40 ％　＋　0.0785 × 40 ％　＋ 0.0895 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,229,550 円（　　　　　 25,627 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,924,657 円
②総費用	1,018,343 円
③純収益　①－②	3,906,314 円
④建物等に帰属する純収益	2,229,550 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,676,764 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,610,364 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,510 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,291,385 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 475,000 円／㎡）