鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＨＴＲ（公）０４ -128	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.3m区道、北4.2m、東3.7m、三方路		１低専高度地区1種 (80,150)
b	ＴＭＲ（公）０４ -102	品川区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、南4.2m、角地		近商高度地区地区計画 (100,300)
c	ＮＳＫ（公）０４ -405	品川区		建付地	（　）	不整形	南東11.9m区道、北4.4m、角地		近商高度地区3種 (86,230)
d	ＮＫＭ（公）０４ -116	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,282)
e	Ｒ４１１０３ -25	大田区		建付地	（　）	不整形	北西6.2m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 606,066	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	588,583	100 [ 79.7]	738,498	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.9] 　　　　 100	701,000
b	(　 ) 872,200	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	842,296	100 [ 93.9]	897,014		851,000
c	(　 ) 762,917	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	769,722	100 [ 105.2]	731,675		694,000
d	(　 ) 812,025	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	825,829	100 [ 89.2]	925,817		879,000
e	(　 ) 647,790	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	674,503	100 [ 84.4]	799,174		758,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 750,000 円／㎡]

品川 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため土地の再調達原価の把握が困難であるから。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,915,365	10,137,102	31,778,263	22,809,600	8,968,663	（　0.9360） 8,394,669	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	233,185,250 円　　　　（　 666,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.60	ＲＣ10	1,240.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	350 ㎡	19.4 m x 16.6 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的使用を考慮し、高層共同住宅（１ＤＫ３５～５５㎡程度）を想定。駐車場は平置き３台。

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

中高層の共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	131.25	83.4	109.46	2,890	316,339	1.0	316,339
							1.0	316,339
2～ 4	共同住宅	123.25	88.9	109.55	2,960	324,268	1.0	324,268
							1.0	324,268
5～ 7	共同住宅	123.25	88.9	109.55	3,000	328,650	1.0	328,650
							1.0	328,650
8～10	共同住宅	123.25	88.9	109.55	3,000	328,650	1.0	328,650
							1.0	328,650
～

計		1,240.50	88.3	1,095.41		3,261,043		3,261,043
								3,261,043

⑨年額支払賃料	3,261,043 円　×　12ヶ月　＝　 39,132,516 円
⑩a共益費（管理費）	245 円／㎡　×　 1,095.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,220,505 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の共同住宅の共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 900,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等によって担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,353,021 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 900,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,162,651 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,090,370 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,261,043 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,980 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,261,043 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 794,015 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,915,365 円　　　　（　 119,758 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-8	3,040 ( 2,970)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,105	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,026 円/㎡　月額支払賃料（　 2,960 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＳＴＳ（公）０４賃貸　　　　-13	3,217 ( 3,147)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,217
c	ＡＲＧ（公）０４賃貸　　　　-53	2,818 ( 2,757)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,964

品川 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,188,000 円	396,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,325,302 円	43,253,021　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 465,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,137,102 円　（　　　　　　 28,963 円／㎡）　　（経費率　　 24.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,240.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0576	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0452 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,809,600 円（　　　　　 65,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,915,365 円
②総費用	10,137,102 円
③純収益　①－②	31,778,263 円
④建物等に帰属する純収益	22,809,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,968,663 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,394,669 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,985 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,185,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 666,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月12日　提出
品川 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -22

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　三崎　英司

TEL.

鑑定評価額

249,000,000 円

１㎡当たりの価格

712,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区大井５丁目４５４５番４｢大井５－１１－４｣				②地積　(㎡)	350 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	店舗兼住宅の中に中高層共同住宅が多い地域	北7m区道、背面道	水道、ガス、下水	西大井 870m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 200 ｍ、南 20 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ区道

交通

施設

西大井駅南東方

870m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

店舗兼住宅は減少傾向にある。将来的には住宅地域としての特性が強くなっていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +1.0
セットバック　　　　　　　　　　 -6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 755,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 669,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、品川区及びその隣接区に存在する商住混在地域であり、住宅地域の特性が強くなりつつある地域である
。標準地規模の主たる需要者は、中高層共同住宅の開発を目的とした不動産事業者等が中心と考えられる。共同住宅の
開発に適した物件の供給が限られる中、不動産事業者等の取得需要は足元でも堅調な状況である。需要の中心となる価
格帯（総額）は画地の規模等により乖離が見られるが、土地で２億円～５億円程度と思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は規範性の高い取引事例との比較から求められた現在の市場性を反映する価格である。一方、収益価格は想定
要素を含むが、不動産賃貸事業の収益性・投資採算性を具現する価格である。標準地における主たる需要者はいずれの
価格も重視して取引を行うものであり、両価格はともに説得力を有するものと判断される。従って、本件では、比準価
格及び収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　品川 -17 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 835,000 円／㎡

[103.1]
100

100
[107.0]

100
[108.0]

[ 94.9]
100

707,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    698,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症は経済活動に影響
を与えているが、低金利等の効果もあり、現
時点では不動産価格への影響は限定的と判断
される。

現状では商住混在地域であるが、店舗用途は
減少してきており、住宅地域としての特性が
強くなりつつある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -106	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	北西4.6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,184)
b	ＫＳＨ（公）０４ -118	品川区		建付地	（　）	不整形	東15.4m都道、西2.5m、二方路		１住居高度地区2種 (70,200)
c	ＴＭＲ（公）０４ -102	品川区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、南4.2m、角地		近商高度地区地区計画 (100,300)
d	ＮＫＭ（公）０４ -123	品川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、南3m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 751,633	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	766,666	100 [ 94.0]	815,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -5.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 94.9] 　　　　 100	774,000
b	(　 ) 686,027	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 95.0]	100 [ 97.9]	747,951	100 [ 98.8]	757,035		718,000
c	(　 ) 872,200	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	842,296	100 [ 102.9]	818,558		777,000
d	(　 ) 760,341	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.9]	797,824	100 [ 100.9]	790,708		750,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 755,000 円／㎡]

品川 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内のため再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	41,898,812	10,089,323	31,809,489	22,809,600	8,999,889	（　0.9360） 8,423,896	（ 3.8 - 0.2 ） 3.6％
	⑧収益価格	233,997,111 円　　　　（　 669,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	144.60	ＲＣ10	1,240.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	350 ㎡	19.4 m x 16.6 m	前面道路：区道　 7.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫタイプを中心に１０階建の共同住宅を想定

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	131.25	83.4	109.46	3,020	330,569	1.0	330,569
							1.0	330,569
2～ 3	住宅	123.25	88.9	109.55	3,050	334,128	1.0	334,128
							1.0	334,128
4～ 8	住宅	123.25	88.9	109.55	3,080	337,414	1.0	337,414
							1.0	337,414
9～10	住宅	123.25	88.9	109.55	3,110	340,701	1.0	340,701
							1.0	340,701
～

計		1,240.50	88.3	1,095.41		3,367,297		3,367,297
								3,367,297

⑨年額支払賃料	3,367,297 円　×　12ヶ月　＝　 40,407,564 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 1,095.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,971,738 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 828,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,379,302 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 828,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,160,365 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	41,046,937 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,367,297 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,989 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,367,297 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 819,886 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	41,898,812 円　　　　（　 119,711 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-34	3,122 ( 3,054)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,186	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,118 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 3 F B
b	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-33	2,970 ( 2,906)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,949
c	ＭＳＫ（公）０４賃貸　　　　-37	3,271 ( 3,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,218

品川 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,188,000 円	396,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	4,277,523 円	43,207,302　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 465,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,366,000 円	396,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	396,000 円	396,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,089,323 円　（　　　　　　 28,827 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9360

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	396,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,240.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0576	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0452 ×　 40 ％　＋　0.0551 × 40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	22,809,600 円（　　　　　 65,170 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	41,898,812 円
②総費用	10,089,323 円
③純収益　①－②	31,809,489 円
④建物等に帰属する純収益	22,809,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,999,889 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,423,896 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 233,997,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 669,000 円／㎡）