鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

品川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＭＳＫ（公）０４ -118	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m区道、南東5m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
b	ＳＳＫ（公）０４ -403	品川区		更地	（　）	長方形	西30m国道、中間画地		準工高度地区3種 (76,344)
c	ＫＳＨ（公）０４ -105	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東3.8m区道、北西4.5m、角地		準工高度地区2種 (70,200)
d	ＮＳＫ（公）０４ -405	品川区		建付地	（　）	不整形	南東11.9m区道、北4.4m、角地		近商高度地区3種 (86,230)
e	ＴＭＲ（公）０４ -102	品川区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m区道、南4.2m、角地		近商高度地区地区計画 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 814,898	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	803,031	100 [ 96.0]	836,491	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	895,000
b	(　 ) 1,570,998	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,605,560	100 [ 149.8]	1,071,802		1,150,000
c	(　 ) 707,213	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	697,591	100 [ 79.1]	881,910		944,000
d	(　 ) 762,917	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	769,722	100 [ 99.0]	777,497		832,000
e	(　 ) 872,200	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	842,296	100 [ 94.1]	895,107		958,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +50.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 907,000 円／㎡]

品川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が中高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が中層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,299,593,436	1,922,154,335	11	870,000	4,453.73	345,000	5,026.14
⑧開発法による価格	1,377,439,101 円　　　　（　 832,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,655 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,655.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.24 ㎡	5,026.14 ㎡	4,716.67 ㎡	309.47 ㎡	4,453.73 ㎡	ＲＣ・7F ( 60 戸) 70㎡・３ＬＤＫ中心
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.1 ％）	（ 303.7 ％）	（ 285.0 ％）	（ 18.7 ％）	（ 88.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	39.5 ｍ 41.9 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

870,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する分譲事例価格等を参考に査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 870,000 円／㎡　　×　　 4,453.73 ㎡　　＝　　　　 3,874,745,100 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,874,745,100 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 345,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 355,350 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 355,350 円／㎡　　×　　　 5,026.14 ㎡　　＝　　　　 1,786,038,849 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,874,745,100 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 387,474,510 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,173,513,359 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	12 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	16 ヶ月	販売管理費(3期目)	16 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	19 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	232,484,706 円	( 6 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 209,445,472 円
	販売総額(2期)	116,242,353 円	( 3 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 101,142,471 円
	販売総額(3期)	3,526,018,041 円	( 91 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 2,989,005,493 円
収入合計		－	－	－	－	3,299,593,436 円
支出	建築工事費(1期)	357,207,770 円	( 20 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 339,061,615 円
	建築工事費(2期)	357,207,770 円	( 20 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 321,808,480 円
	建築工事費(3期)	1,071,623,309 円	( 60 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 908,415,079 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	193,737,255 円	( 50 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 180,718,111 円
	販売管理費(2期)	116,242,353 円	( 30 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 104,722,736 円
	販売管理費(3期)	77,494,902 円	( 20 ％)	×　　0.8701	（ 16 ヶ月）	＝　　 67,428,314 円
支出合計		－	－	－	－	1,922,154,335 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,299,593,436 円　　－　　　　　　 1,922,154,335 円　　＝　　　　　 1,377,439,101 円 832,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
品川 -17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

品川 -17

東京都

区部第２

氏名

不動産鑑定士　野坂　啓介

TEL.

鑑定評価額

1,420,000,000 円

１㎡当たりの価格

861,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月6日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	620,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	品川区東品川４丁目１３番｢東品川４－２－１１｣				②地積　(㎡)	1,655 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (80,300)
	1:1	共同住宅ＲＣ7	中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域	東7.7m区道、三方路	水道、ガス、下水	青物横丁 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

７．７ｍ区道

交通

施設

青物横丁駅東方

350m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

現在はマンションと事業所等が混在しているが、中高層のマンションを中心とした共同住宅地へ移行していくも
のと予測する。経済の不透明感は依然として残っているものの、根強い需要により地価は上昇傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 905,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 831,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に品川区とその隣接区でマンション開発が可能な住宅地域である。需要者の中心は、マンション分譲
を目的とする大手開発業者、賃貸マンションの保有や転売を行う投資法人である。経済情勢の不透明感は依然として残
っているが、低金利等の影響によりマンション需要は強い。一方で利便性に優れる都心の優良マンション用地の供給は
極めて限定的である。市場の中心価格帯は、土地価格で１０億円から２０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

類似性が高い事例を採用した比準価格は取引市場の実勢を反映している。開発法による価格は、不動産開発業者の事業
採算性に基づいている。対象標準地の需要者は、マンション用地として取得する大手不動産開発業者等と判断されるた
め、共に説得力の高い比準価格と開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    835,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

住宅ローンは低金利を維持しており、利便性
の高い都心のマンションへの需要は強い。マ
ンション事業者の投資意欲も強くなっている
。

利便性の高い優良な住環境を維持しており、
地域要因に大きな変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

品川 -17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	ＮＫＭ（公）０４ -10	品川区		更地	（　）	ほぼ整形	東40m都道、西5.5m、二方路		２住居 (70,280)
b	ＫＳＨ（公）０４ -301	品川区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北5.3m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
c	ＮＳＫ（公）０４ -11	品川区		建付地	（　）	長方形	北7.1m区道、東4.2m、角地		１低専高度地区1種第一種文教地区 (70,100)
d	ＮＳＫ（公）０４ -405	品川区		建付地	（　）	不整形	南東11.9m区道、北4.4m、角地		近商高度地区3種 (86,230)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,238,743	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,252,369	100 [ 147.6]	848,488	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	908,000
b	(　 ) 908,801	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	914,254	100 [ 106.8]	856,043		916,000
c	(　 ) 933,586	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	898,910	100 [ 106.3]	845,635		905,000
d	(　 ) 762,917	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	769,722	100 [ 92.1]	835,746		894,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +42.0
a	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +23.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 905,000 円／㎡]

品川 -17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンションの開発素地と判断した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,325,166,219	1,949,267,109	11	880,000	4,453.73	350,000	5,026.14
⑧開発法による価格	1,375,899,110 円　　　　（　 831,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

品川 -17　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,655 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,655.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
995.24 ㎡	5,026.14 ㎡	4,716.67 ㎡	309.47 ㎡	4,453.73 ㎡	ＲＣ・7F ( 60 戸) 70㎡・３ＬＤＫ中心
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 60.1 ％）	（ 303.7 ％）	（ 285.0 ％）	（ 18.7 ％）	（ 88.61 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	39.5 ｍ 41.9 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.7 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

880,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 880,000 円／㎡　　×　　 4,453.73 ㎡　　＝　　　　 3,919,282,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,919,282,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 360,500 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 360,500 円／㎡　　×　　　 5,026.14 ㎡　　＝　　　　 1,811,923,470 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,919,282,400 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 391,928,240 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,203,851,710 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	12 ヶ月
建築工事(2期目)	12 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	21 ヶ月
建築工事(3期目)	19 ヶ月	販売収入(3期目)	21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	313,542,592 円	( 8 ％)	×　　0.8931	（ 13 ヶ月）	＝　　 280,024,889 円
	販売総額(2期)	2,821,883,328 円	( 72 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 2,392,110,497 円
	販売総額(3期)	783,856,480 円	( 20 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 653,030,833 円
収入合計		－	－	－	－	3,325,166,219 円
支出	建築工事費(1期)	362,384,694 円	( 20 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 343,975,552 円
	建築工事費(2期)	362,384,694 円	( 20 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 326,472,371 円
	建築工事費(3期)	1,087,154,082 円	( 60 ％)	×　　0.8477	（ 19 ヶ月）	＝　　 921,580,515 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	195,964,120 円	( 50 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 186,009,143 円
	販売管理費(2期)	117,578,472 円	( 30 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 105,926,445 円
	販売管理費(3期)	78,385,648 円	( 20 ％)	×　　0.8331	（ 21 ヶ月）	＝　　 65,303,083 円
支出合計		－	－	－	－	1,949,267,109 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,325,166,219 円　　－　　　　　　 1,949,267,109 円　　＝　　　　　 1,375,899,110 円 831,000 円／㎡